Méconnaissance du droit de préférence du locataire commerçant : la prescription court dès la connaissance de la vente
Le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en nullité de la vente du local loué en méconnaissance de son droit de préférence fondé sur l’article L. 145-46-1 du code de commerce, court à compter du jour où le locataire a eu connaissance de la vente.
L’article L. 145-46-1 du code de commerce confère au locataire, titulaire d’un bail commercial, un droit de préemption ou de préférence lorsque le propriétaire du local envisage de le vendre.
Le premier alinéa du texte de l’article L. 145-46-1 du code de commerce dispose que « lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire ».
Le troisième alinéa précise en outre que « dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix ».
En l’espèce, la vente avait eu lieu le 27 novembre 2020. Les acquéreurs avaient informé la locataire de la vente intervenue par lettre du 11 février 2021. La locataire, estimant que son droit de préférence avait été violé, assigna d’abord les acquéreurs, le 14 février 2022, en substitution et subsidiairement en nullité de la vente, puis les vendeurs, aux mêmes fins, les 30 mars et 11 avril 2023. Les deux affaires furent jointes.
Les vendeurs saisirent le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action dirigée à leur encontre. En première instance et en appel, l’action de la locataire à l’encontre des vendeurs fut déclarée irrecevable, comme étant prescrite, car engagée les 30 mars et 11 avril 2023, soit plus de deux ans après la lettre du 11 février 2021 l’informant de la vente. La locataire forma un pourvoi en cassation à l’encontre de l’ordonnance du juge de la mise en état, indépendamment de l’arrêt sur le fond, appelé à trancher ses autres demandes formées à l’encontre des acquéreurs.
Prescription biennale de l’action en nullité
Selon l’article L. 145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier se prescrivent par deux ans.
À la suite des cours d’appel de Paris et d’Aix-en-Provence (Paris, pôle 4 - ch. 1, 24 nov. 2023, n° 23/04231, AJDI 2024. 383 
; Aix-en-Provence, 31 oct. 2024, n° 24/01841, AJDI 2025. 696 ), la Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de juger que l’action en nullité d’une vente conclue en violation du droit de préemption du locataire prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce (Civ. 3e, 18 déc. 2025, n° 24-10.767, Dalloz actualité, 14 janv. 2026, obs. J.-D. Barbier et S. Valade ; D. 2026. 555 , note P. Viudès et F. Roussel ; Loyers et copr. 2026. 27, comm. E. Marcet ; Gaz. Pal. 24 mars 2026. 766, note C.-E. Brault).
Par l’arrêt sous commentaire, elle se prononce, pour la première fois, sur le point de départ de la prescription.
Point de départ de la prescription au jour de la connaissance de la vente
Selon l’article 2224 du code civil, le point de départ de la prescription est le jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
La locataire, demanderesse au pourvoi, faisait grief à la cour d’appel d’avoir fixé le point de départ de la prescription de l’action en nullité de la vente au jour où elle avait été informée de cette vente, alors que, selon elle, l’action ne pouvait être utilement engagée « qu’à compter de la connaissance du prix et des conditions de la vente et de l’absence de lien de parenté entre le vendeur et l’acheteur ». Elle faisait valoir qu’elle n’avait eu connaissance des modalités de la vente que le 2 août 2021, date à laquelle elle avait reçu copie de l’acte de vente qui lui avait été transmis par le service de la publicité foncière. Elle s’estimait donc recevable à agir contre les vendeurs les 30 mars et 11 avril 2023.
La Cour de cassation rejette le pourvoi : dès lors que le locataire a été informé de l’existence de la vente, alors qu’il n’a reçu aucune notification susceptible de lui permettre d’exercer son droit de préférence, il a la possibilité d’agir en nullité de cette vente.
À l’appui de son pourvoi, la locataire rappelait qu’elle avait assigné « en substitution et subsidiairement en nullité de la vente ». Logiquement, les faits permettant d’exercer l’une ou l’autre de ces deux actions ne sont pas les mêmes.
Pour agir en nullité de la vente, il suffit de connaître l’existence de cette vente, en l’absence de toute notification conforme à l’article L. 145-46-1 du code de commerce. Pour agir en substitution, c’est-à-dire pour que le locataire exerce effectivement son droit de préemption, il paraît nécessaire de connaître le prix de la vente et ses conditions. L’article L. 145-46-1 accorde d’ailleurs au locataire un délai d’un mois (voire de 4 mois s’il veut recourir à un prêt) pour se décider à préempter ou non.
Or, la Cour de cassation rejette le pourvoi en visant exclusivement l’action « en nullité de la vente », sans mentionner l’action en substitution. Cette réponse de la Cour de cassation est légitime : avant de pouvoir exercer un éventuel droit de préemption en se portant lui-même acquéreur, le locataire doit d’abord faire annuler la première vente. Ainsi, si l’action en nullité est prescrite, l’action en substitution l’est nécessairement aussi.
Absence de report du délai pour fraude non prouvée
Probablement consciente que son action encourrait la prescription, la locataire avait tenté de plaider que la vente avait été conclue en fraude de ses droits, invoquant une « dissimulation volontaire des conditions de la vente, du prix et de l’absence de lien de parenté ». L’adage selon lequel « la fraude corrompt tout » aurait dû emporter, selon elle, « le report du point de départ de la prescription ».
La fraude, lorsqu’elle est avérée, permet à celui qui s’en prévaut d’invoquer la suspension du délai de prescription qui court à son encontre (Civ. 3e, 19 nov. 2015, n° 14-13.882, D. 2016. 1613, obs. M.-P. Dumont-Lefrand ; RTD com. 2016. 47, obs. F. Kendérian ; Gaz. Pal. 1er mars 2016. 76, note J.-D. Barbier ; 23 sept. 2021, n° 20-10.812, Loyers et copr. 2021. Comm. 182, note E. Chavance ; 30 mai 2024, n° 23-10.184, Dalloz actualité, 6 juin 2024, obs. J.-D. Barbier et S. Valade ; D. 2024. 1014 ; AJDI 2024. 821, point de vue J. Mazure ; RTD com. 2024. 549, obs. F. Kendérian ; Loyers et copr. 2024. Comm. 121, E. Chavance), car la fraude corrompt tout (Civ. 3e, 1er déc. 2016, n° 15-26.384, AJDI 2017. 275 , obs. F. de La Vaissière ; Gaz. Pal. 14 mars 2017. 63, note J.-D. Barbier).
En l’espèce, la Cour écarte ce moyen et approuve la décision de la cour d’appel « qui n’était pas tenue de répondre à de simples allégations dépourvues d’offre de preuve ». Il incombe en effet à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention (C. pr. civ., art. 9). Or, la preuve de la fraude nécessiterait de démontrer une intention de nuire.
La Cour de cassation précise que la date à laquelle la locataire avait été informée de la vente a été « souverainement fixée au 11 février 2021, date de la lettre recommandée adressée par les acquéreurs ». L’appréciation de la date fixant le point de départ de la prescription dépend donc des faits de la cause. Il peut s’agir, comme en l’espèce, du courrier par lequel le nouveau bailleur informe le preneur du changement de propriétaire (Paris, pôle 4 - ch. 1, 24 nov. 2023, n° 23/04231, préc.).
Recevabilité du pourvoi immédiat contre une fin de non-recevoir
Devant la Cour de cassation, les vendeurs avaient soulevé l’irrecevabilité du pourvoi, formé à l’encontre de l’ordonnance du juge de la mise en état, indépendamment de la décision au fond, au visa des articles 606, 607 et 608 du code de procédure civile.
Aux termes de l’article 606 du code de procédure civile, les jugements en dernier ressort qui tranchent dans leur dispositif une partie du principal et ordonnent une mesure d’instruction ou une mesure provisoire peuvent être frappés de pourvoi en cassation comme les jugements qui tranchent en dernier ressort tout le principal. Selon l’article 608 du code de procédure civile, « hors les cas spécifiés par la loi, les autres jugements en dernier ressort ne peuvent être frappés de pourvoi en cassation indépendamment des jugements sur le fond ». Cependant, l’article 607 du code de procédure civile précise que « peuvent être frappés de pourvoi en cassation les jugements en dernier ressort qui, statuant sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident, mettent fin à l’instance ».
La Cour de cassation rappelle que le pourvoi formé par la locataire à l’encontre de l’arrêt qui déclare irrecevable une partie de ses demandes est recevable, « même si l’instance se poursuit par ailleurs sur les autres chefs de demandes » dès lors qu’il met fin à l’instance sur ce point. Il n’est donc pas nécessaire d’attendre la décision sur le fond pour former un pourvoi à l’encontre d’une ordonnance du juge de la mise en état dès lors qu’elle met fin à l’instance sur une seule des demandes de l’auteur du pourvoi.
par Jehan-Denis Barbier et Séverine Valade, Avocats à la Cour
Civ. 3e, 17 sept. 2026, FS-B, n° 24-21.650
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