Mise en location : la révision des plafonds des honoraires est actée !

À compter du 1er janvier 2026, les plafonds des honoraires liés à la mise en location d’un logement imputables aux locataires seront révisés par application, si elle est positive, de la variation de l’IRL constatée entre le 3e trimestre 2024 et le 3e trimestre 2025.

Si l’article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pose le principe de l’imputation exclusive au bailleur de la rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement, il réserve toutefois un sort particulier aux honoraires liés à la mise en location du logement. Ceux-ci sont en effet partiellement imputables aux locataires au maximum à hauteur de 50 % des sommes TTC dues au mandataire.

Sont concernés, d’une part, les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail et d’autre part, les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux.

Dans tous les cas, l’article 5 de la loi de 1989 précise que la somme imputée au locataire est plafonnée à un montant exprimé par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixée par voie réglementaire et « révisable chaque année, dans des conditions définies par décret ».

Des plafonds « révisables »

C’est le décret n° 2014-890 du 1^er août 2014 qui détermine ces plafonds et qui confirme leur caractère révisable.

Concernant le montant des plafonds, aux termes de l’article 2 de ce texte, pour la visite des lieux, la constitution du dossier et la rédaction du bail, ils s’établissent à 12, 10 ou 8 €/m²/surface habitable, selon que le local est situé en zone très tendue, en zone tendue ou en dehors de ces zones. Quant au plafonnement des honoraires d’état des lieux, il est de 3 €/m²/surface habitable, toutes zones confondues.

Quant au caractère « révisable » de ces plafonds, il est réaffirmé à l’article 3 du décret de 2014, qui précise qu’ils le sont chaque année au 1^er janvier par arrêté du ministre chargé du logement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de référence des loyers publié mentionné au I de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 (relatif à la révision du loyer).

Prenant au pied de la lettre le terme « révisable », en 2024 le Conseil d’État, saisi par la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), le Syndicat national des professionnels immobiliers (SNPI) et l’Union des syndicats de l’immobilier (UNIS) a jugé tout d’abord que les dispositions de l’article 5 de la loi de 1989 n’ont fixé aucune obligation en matière de révision des plafonds de la fraction des honoraires partagés entre le bailleur et le preneur. Le juge du Palais Royal a ensuite précisé que l’article 3 du décret du 1^er août 2014, qui se borne à faire référence à la variation annuelle du dernier IRL sans fixer aucun seuil ni mécanisme de calcul n’impose pas une révision annuelle de ces plafonds automatiquement corrélée à toute variation de cet indice (CE 20 déc. 2024, n° 492726, AJDI 2025. 469 , obs. C. Dreveau ; dans le même sens, v. CE 7 mai 2025, n° 499287, Dalloz actualité, 10 juin 2025, obs. C. Dreveau).

Des plafonds bientôt effectivement révisés

Prenant en considération l’absence de révision effective de ces plafonds depuis leur institution en 2014, le 17 juillet 2025, la ministre du Logement a toutefois pris un arrêté afin d’organiser la révision effective des plafonds des honoraires liés à la mise en location d’un logement imputables aux locataires (Arr. du 17 juill. 2025, NOR : ATDL2515648A, JO du 24 juill.).

Son unique article prévoit en effet que, à compter du 1^er janvier 2026, ces plafonds sont révisés par application, si elle est positive, de la variation de l’indice de référence des loyers, constatée entre le troisième trimestre 2024 et le troisième trimestre 2025.

Les acteurs du secteur seront donc très attentifs à l’évolution de l’IRL au 3^e trimestre prochain (qui sera connue à la mi-octobre), puisque, en cas de variation à la hausse, elle déterminera les nouveaux plafonds, possiblement pour de nombreuses années.

Arr. 17 juill. 2025, JO 24 juill.

par Yves Rouquet, Rédacteur en chef, Département immobilier Lefebvre Dalloz

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