Nullité du bail commercial conclu sur le domaine public et prescription de l’action
Le bail commercial consenti sur le domaine public est nul de nullité absolue et l’action en nullité se prescrit par cinq ans à compter du jour où le demandeur à la nullité a eu ou aurait dû avoir connaissance de l’illicéité de l’objet du contrat.
Un restaurant était exploité dans un local situé sur le domaine public, à l’arrière d’une plage en vertu d’un bail commercial conclu en 2012. Ayant reçu un commandement de payer, le locataire assigna en 2021 le bailleur en nullité du bail commercial, restitution des loyers versés et indemnisation de la perte du fonds de commerce.
Le bailleur opposa en vain la prescription de l’action en nullité engagée plus de cinq ans après la conclusion du bail.
En appel, le bail fut annulé, le bailleur condamné à restituer les loyers versés, mais il fut débouté de sa demande de paiement d’une indemnité d’occupation au motif qu’il n’était pas le propriétaire du bien litigieux.
L’arrêt est cassé uniquement sur ce dernier point. La Cour de cassation se prononce sur le régime de l’action en nullité et l’étendue des restitutions.
Inapplicabilité du statut au bail des locaux exploités sur le domaine public même par adoption conventionnelle
Un fonds de commerce peut être exploité dans un local installé sur le domaine public (CGCT, art. L. 2124-32-1), mais pas sous le régime du bail commercial (D. Beauregard-Berthier, Le statut du commerçant installé sur le domaine public, AJDI 2005. 633 
).
La propriété commerciale est réservée aux baux de locaux relevant du domaine privé de l’État, du département, des communes ou des établissements publics (C. com., art. L. 145-2).
Le domaine public est inaliénable et imprescriptible en vertu de l’article L. 3111-1 du code général de la propriété des personnes publiques. Son occupation est donc précaire et révocable.
En aucun cas, un commerçant ne pourra revendiquer la propriété commerciale sur le domaine public, quelle que soit la qualification du contrat ou les clauses qu’il contient.
En précisant que les parties ne peuvent « choisir de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsqu’elles portent sur des biens appartenant au domaine public », la Cour de cassation rappelle qu’il est inutile de prévoir une extension conventionnelle du statut (Civ. 3e, 10 mars 2010, n° 09-12.714, Dalloz actualité, 24 mars 2010, obs. Y. Rouquet ; D. 2011. 1786, obs. M.-P. Dumont-Lefrand ; Loyers et copr. 2010. Comm. 224, note P.-H. Brault ; Rev. Loyers 2010. 263, note J. Prigent).
Nullité absolue du bail en raison de l’illicéité de son objet
Le bail avait été conclu en 2012, avant l’entrée en vigueur de la réforme du droit des contrats opérée par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. Les conditions de validité du contrat étaient encore régies par l’ancien article 1108 du code civil : il fallait « un objet certain » et « une cause licite ». L’existence ou l’absence d’un élément essentiel à la validité du contrat, au jour de sa formation, étaient les seuls critères qui déterminaient le régime de nullité applicable.
La nullité absolue sanctionnait l’absence d’une condition essentielle à la validité du contrat au jour de sa formation. Elle était soumise à la prescription trentenaire de droit commun de l’ancien article 2262 du code civil.
La nullité relative sanctionnait une condition essentielle à la validité du contrat imparfaitement remplie au jour de sa formation. Elle était soumise à la prescription quinquennale de l’ancien article 1304 du code civil.
Qu’il s’agisse d’une nullité absolue ou relative, c’était au jour de la formation du contrat que le point de départ de la prescription de l’action était fixé (Civ. 1re, 26 janv. 1983, n° 82-10.426, D. 1983. 317, note Breton ; Civ. 3e, 24 janv. 2019, n° 17-25.793, Dalloz actualité, 12 févr. 2019, obs. J.-D. Pellier ; D. 2019. 198 ).
Le bailleur espérait ainsi bénéficier du régime spécifique de la nullité des conventions soumis à la prescription quinquennale de l’article 1304 du code civil dont le point de départ était fixé au jour de l’acte.
Ainsi, l’action du locataire engagée en 2021 plus de cinq ans après la conclusion du bail aurait été prescrite, selon la thèse du bailleur.
Cependant, le régime des nullités a évolué : ce n’est plus en fonction de l’existence ou de l’absence d’un élément essentiel du contrat au jour de sa formation, mais en considération de la nature de l’intérêt, privé ou général, protégé par la règle transgressée qu’il convient de déterminer le régime des nullités applicable (Com. 22 mars 2016, n° 14-14.218 P, Dalloz actualité, 11 avr. 2016, obs. X. Delpech ; D. 2016. 704 ; ibid. 1037, chron. S. Tréard, F. Arbellot, A.-C. Le Bras et T. Gauthier ; ibid. 2017. 375, obs. M. Mekki ; RTD civ. 2016. 343, obs. H. Barbier ; RTD com. 2016. 317, obs. B. Bouloc ; Cass. ch. mixte, 24 févr. 2017, n° 15-20.411 P, Dalloz actualité, 10 mars 2017, obs. A. Gailliard ; D. 2017. 793, obs. N. explicative de la Cour de cassation , note B. Fauvarque-Cosson ; ibid. 1149, obs. N. Damas ; ibid. 2018. 371, obs. M. Mekki ; AJDI 2017. 612 , obs. M. Thioye ; ibid. 2018. 11, étude H. Jégou et J. Quiroga-Galdo ; AJ contrat 2017. 175 , obs. D. Houtcieff ; RTD civ. 2017. 377, obs. H. Barbier ).
Cette nouvelle approche a été consacrée par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. L’article 1179 du code civil prévoit désormais que « la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général. Elle est relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d’un intérêt privé ».
Les parties ne peuvent librement disposer du domaine public qui est inaliénable.
Il s’agit d’une règle d’ordre public de direction sanctionnée par la nullité absolue.
Par conséquent, le bail commercial ayant pour assiette un bien appartenant au domaine public « est nul de nullité absolue pour objet illicite ».
La prescription court du jour de la connaissance par le demandeur de la cause de nullité
Avec la réforme de la prescription civile, issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, l’ancien article 2262 du code civil, applicable aux actions en nullité absolue, est abrogé. Désormais, l’article 2224 du code civil dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».
La loi nouvelle étant d’application immédiate, le nouveau point de départ du délai de prescription, issu du nouvel article 2224 du code civil, concernait toutes « les actions personnelles » engagées à compter de son entrée en vigueur.
Les dispositions de l’article 2224 du code civil étaient donc applicables à l’action en nullité engagée par le locataire en 2021 de sorte que le point de départ de la prescription était reporté au jour où « la partie demanderesse à la nullité a eu ou aurait dû avoir connaissance de la cause de nullité ».
L’action en nullité du locataire était donc recevable.
L’étendue des restitutions résultant de l’annulation du bail
Il résulte des dispositions des articles 1131 et 1304 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, que l’annulation d’une convention a pour effet de remettre les parties dans la situation antérieure à sa conclusion (Civ. 1re, 16 juill. 1998, n° 96-18.404 P, D. 1999. 361 , note P. Fronton ; RTD civ. 1999. 620, obs. J. Mestre ; RTD com. 1999. 488, obs. B. Bouloc ) et « chacune peut prétendre à la restitution en valeur des prestations fournies ».
La Cour de cassation précise que cet effet rétroactif n’est pas réservé aux seuls cas de nullité relative, mais s’applique également à l’annulation d’une convention « pour cause ou objet illicite ».
En l’espèce, le bailleur qui n’était pas propriétaire du bien situé sur le domaine public, s’était vu refuser, par la cour d’appel, le droit de percevoir du locataire une indemnité d’occupation consécutivement à l’annulation du bail.
L’arrêt est cassé : « le bailleur ayant fourni à la locataire la jouissance effective d’un local » était en droit de prétendre à une indemnité d’occupation égale à la valeur de la jouissance des lieux que le bailleur avait procurée au locataire.
par Jehan-Denis Barbier et Séverine Valade, Avocats à la Cour
Civ. 3e, 21 mai 2026, FS-B, n° 24-16.483
© Lefebvre Dalloz