Obligation de délivrance : prescription de l’action pour le bail d’habitation
Le locataire peut poursuivre l’exécution en nature de l’obligation de délivrance tant que dure le manquement du bailleur. Dans le cadre d’un bail d’habitation, son action en indemnisation de l’inexécution ne peut porter que sur les trois ans précédant sa demande.
En mars 2026, la Cour de cassation a précisé les conditions d’exercice de l’action en exécution forcée en nature dirigée contre le bailleur au titre de son obligation de délivrance des locaux loués et de l’action en réparation du préjudice causé par cette inexécution (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-19.292 P, Dalloz actualité, 24 mars 2026, obs. C. Dreveau ; D. 2026. 472 
; ibid. 1064, chron. M.-L. Aldigé, S. Baraké, A.-C. Vernimmen et J.-F. Zedda ).
Cette décision avait été rendue en matière de bail commercial, au visa des dispositions du code civil relatives au droit commun du bail (C. civ., art. 1709 et 1719) et à la prescription de cinq ans applicable aux actions personnelles ou mobilières (C. civ., art. 2224).
Cette fois, la troisième chambre civile décline la solution ainsi dégagée pour un bail d’habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le manquement à l’obligation de délivrance était constitué par le caractère indécent du logement loué en meublé à usage de résidence principale en vertu d’un bail verbal.
Mise en conformité et indemnisation du préjudice de jouissance
La locataire réclamait, outre la mise en conformité du studio, l’indemnisation de son préjudice de jouissance depuis son entrée dans les lieux. Dans son pourvoi en cassation, elle contestait l’application par les juges du fond de la prescription de trois ans, édictée par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour les actions dérivant d’un contrat de bail soumis à cette loi, au calcul de son indemnisation.
La troisième chambre de la Cour de cassation rejette le pourvoi, visant, comme le 5 mars 2026, l’article 1709 du code civil définissant le contrat de louage mais également l’article 6 de la loi de 1989 fixant l’obligation de délivrer un logement décent ainsi que l’article 7-1 précité.
À nouveau, elle affirme le droit du locataire à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure pour l’appliquer, cette fois, au locataire d’un logement indécent. Le demande en réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance est cette fois circonscrite par la prescription triennale de la loi du 6 juillet 1989 et non plus par la prescription quinquennale de droit commun.
L’indemnisation ne peut donc porter que sur les trois années précédant la demande en justice.
par Alexandra Fontin, Dictionnaire permanent Gestion immobilière
Civ. 3e, 4 juin 2026, FS-B, n° 24-11.437
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