Opposabilité d’un bail rural au coïndivisaire n’y ayant pas consenti devenu seul propriétaire par donation
Le bail rural consenti par un coïndivisaire seul est opposable à l’autre, devenu seul propriétaire du bien loué par une donation des droits indivis, dès lors que le donataire avait connaissance du bail, au plus tard le jour de l’acceptation de la donation.
Si l’article 815-3 du code civil protège les droits des indivisaires en sanctionnant par l’inopposabilité la décision prise, par l’un d’eux, en violation des règles de pouvoir, l’article 1743 du même code, quant à lui, préserve le droit de jouissance du preneur en cas d’alinéation du bien, en imposant à l’acquéreur la transmission du bail dès lors que ce dernier a été passé par acte authentique ou par acte sous seing privé ayant date certaine (C. civ., art. 1377). En effet, dans cette hypothèse, « le bail s’attache à l’immeuble et le suit entre les mains de l’acquéreur » (E. Besson, Les livres fonciers et la réforme hypothécaire, J. Delamotte, 1891, p. 134). La Cour de cassation, interprétant l’article 1743 précité au regard de sa raison d’être, considère que la connaissance de l’existence du bail par l’acquéreur au jour de l’acquisition pallie l’absence de date certaine, soit suffit à rendre le bail opposable à l’acquéreur. Mais quid lorsque cette jurisprudence, désormais bien établie, se heurte aux règles de pouvoir au sein d’une indivision ? Est-ce qu’un indivisaire, devenu seul propriétaire d’un bien indivis par l’acceptation de la donation des droits indivis de son coïndivisaire, peut se prévaloir de l’inopposabilité du bail consenti par le seul donateur, s’il en avait eu connaissance ? Telle était la question soulevée en l’espèce.
Au cas particulier, une femme a recueilli dans la succession de sa mère des droits indivis portant sur des parcelles agricoles. Après être devenue seule propriétaire desdites parcelles à la suite d’une donation de son oncle, elle saisit le tribunal paritaire des baux ruraux afin d’obtenir l’expulsion de l’exploitant au motif que le bail, conclu par son oncle seul, lui était inopposable. La cour d’appel ayant fait droit à sa demande, l’exploitant s’est pourvu en cassation. Il soutient que lorsqu’un indivisaire, ayant conclu seul un bail rural sur un bien indivis, fait donation de ses droits à son coïndivisaire, ce dernier est tenu de respecter le bail passé par son auteur.
Après avoir rappelé que « le bail d’une chose louée est opposable à l’acquéreur de la chose s’il en a connaissance avant son acquisition », la Cour de cassation retient qu’il se déduit de ce principe que lorsqu’un coïndivisaire, ayant conclu seul un bail sur le bien indivis, donne ses droits indivis à son coïndivisaire, le bail rural est opposable à ce dernier s’il avait connaissance de l’existence de celui-ci au plus tard au jour de l’acceptation de la donation. Aussi, elle casse l’arrêt de la cour d’appel, celle-ci n’ayant pas recherché si la donataire avait eu connaissance des baux verbaux lors de la donation.
Ainsi, par cet arrêt, la Cour de cassation d’une part réitère sa jurisprudence constante selon laquelle la connaissance du bail lors de l’acquisition emporte son opposabilité à l’acquéreur et, d’autre part, en déduit le principe que la connaissance, lors de l’acceptation de la donation, du bail conclu par le seul indivisaire donateur suffit à rendre ce bail opposable au coïndivisaire donataire.
La connaissance du bail lors de l’acquisition, condition suffisante à son opposabilité au donataire
En énonçant, au visa de l’article 1743, alinéa 1er, du code civil que « le bail d’une chose louée est opposable à l’acquéreur de la chose s’il en a connaissance avant son acquisition », la Haute juridiction réitère une solution bien établie (v. not., Civ. 3e, 20 juill. 1989, n° 88-13.413, AJDI 1990. 20 
; RTD civ. 1990. 101, obs. P. Rémy ; 29 sept. 1999, n° 97-22.129, D. 1999. 240 ; RDI 2000. 95, obs. F. Collart-Dutilleul ; Civ. 2e, 27 févr. 2020, n° 18-19.174, Dalloz actualité, 13 mars 2020, obs. J. Couturier ; D. 2020. 494 ; ibid. 1148, obs. N. Damas ; ibid. 1380, obs. A. Leborgne ; AJDI 2020. 764 , obs. N. Damas ; Rev. prat. rec. 2020. 9, obs. Ulrik Schreiber ; ibid. 31, chron. D. Gantschnig ; RTD civ. 2021. 200, obs. N. Cayrol ).
Elle a en effet progressivement dépassé la lettre de l’article 1743, conditionnant la transmission du bail à l’acquéreur de la chose louée à l’existence d’un bail authentique ou ayant date certaine (sur l’évolution, v. P. Rémy, obs. préc.), afin de faire prévaloir son esprit. En effet, cette condition n’a été posée par les rédacteurs du code civil qu’afin de « mettre les acquéreurs à l’abri de baux supposés » (v. Rapport du tribun Mouricault, in P.-A. Fenet, Travaux préparatoires du code civil, t. 14, 1836, p. 331), soit de prévenir les fraudes. Cet objectif est assurément atteint lorsque l’acquéreur a connaissance de l’existence du bail au plus tard au jour de l’acquisition puisque le bail est alors nécessairement antérieur au transfert des droits. En outre, dans cette hypothèse, l’acquéreur consent en connaissance de cause. Aussi, comme il l’a été souligné, la connaissance par l’acquéreur « décèle de sa part la mauvaise foi » et constitue alors « l’équivalent de la date certaine » (H., L. et J. Mazeaud, Leçons de droit civil, t. 3, vol. 2, 5e éd., Montchrestien, 1980, n° 1088 ; v. égal., G. Vermelle, Defrénois 1990. 494), de sorte qu’il ne peut pas solliciter l’expulsion du preneur. Au regard de l’esprit de l’article 1743, cette jurisprudence doit assurément être approuvée. Elle a, en outre, le mérite de permettre la protection des preneurs lorsque le bail a été conclu verbalement, comme c’était le cas en l’espèce.
En appliquant une nouvelle fois cette jurisprudence à l’hypothèse d’une acquisition par donation (v. déjà, Civ. 3e, 7 juil. 2015, n° 14-14.651, AJDI 2015. 681 ; Loyers et copr. 2015, n° 215, obs. B. Vial-Pedroletti), la Cour de cassation confirme que la règle posée par l’article 1743 a « une portée générale » (v. déjà, Civ. 1re, 19 mars 1991, n° 89-20.352, RTD civ. 1992. 427, obs. J. Patarin ; v. aussi, sur la mise en œuvre de cette jurisprudence tant pour les ventes forcées que volontaires, N. Cayrol, obs. préc.).
L’apport de l’arrêt sous étude ne réside pas dans le rappel de cette jurisprudence constante, mais dans le principe que la Cour de cassation en déduit, à savoir que « lorsqu’un indivisaire, après avoir consenti seul un bail rural sur des biens indivis, donne ses droits indivis sur ces biens à son coïndivisaire qui accepte la donation, le bail rural est opposable à ce coïndivisaire si celui-ci » en avait connaissance, au plus tard au jour de la donation.
La connaissance du bail conclu par le coïndivisaire-donateur seul, condition suffisante à son opposabilité
En l’espèce, le donateur avait conclu, sans le consentement de sa coïndivisaire, un bail rural sur le bien indivis. Or, un bail rural constitue un acte de disposition qui requiert le consentement de tous les indivisaires (v. not., Civ. 3e, 16 sept. 2009, n° 08-16.769, Dalloz actualité, 30 sept. 2009, obs. G. Forest ; D. 2009. 2344, obs. G. Forest ; ibid. 2010. 2392, obs. V. Brémond, M. Nicod et J. Revel ; AJDI 2010. 234 , obs. S. Prigent ; AJ fam. 2009. 459, obs. P. Hilt ; RD rur. 2009, n° 177, obs. S. Crevel). À défaut, le bail est inopposable à ceux qui n’y ont pas consenti (v. C. civ., art. 815-3 ; Civ. 3e, 26 janv. 2017, n° 14-29.272, D. 2017. 298 ; RD rur. 2017, n° 170, obs. C. Lebel ; F. Zenati, Bail d’un bien indivis : inopposabilité et non nullité, RTD civ. 1993. 614 ) et même aux acquéreurs du bien indivis. En effet, la Cour de cassation a pu énoncer que « le bail consenti par un indivisaire sans le consentement des autres, même s’il a date certaine, est, en tant qu’il porte partiellement sur la chose d’autrui, inopposable à l’acquéreur du bien en ayant fait l’objet » (v. Civ. 1re, 30 juin 2004, n° 99-15.294, AJDI 2005. 25 , obs. Y. Rouquet ; v. égal., Civ. 3e, 26 janv. 2017, n° 14-29.272, D. 2017. 298 ; RD rur. 2017, n° 170, obs. C. Lebel).
Mais, au cas particulier, cette solution ne pouvait être réitérée puisque la coïndivisaire était devenue, du fait de la donation des droits indivis de son oncle, l’unique propriétaire du bien loué. Aussi, si elle avait la qualité d’ancienne coïndivisaire, elle avait également celle de donataire. Or, en tant que telle, elle était tenue des actes passés par son auteur (v. M. Grimaldi, [dir.], Droit patrimonial de la famille 2025-2026, Dalloz Action, n° 315.32). Dès lors, on ne peut qu’approuver la Cour de cassation d’avoir retenu que le bail rural consenti par le seul donateur sur le bien indivis est opposable à la donataire si celle-ci « avait connaissance, au plus tard le jour de la donation, de l’existence de ce bail ». En effet, autoriser un donataire à se prévaloir de l’inopposabilité sanctionnant la méconnaissance des règles de pouvoir au sein de l’indivision (C. civ., art. 815-3), alors même qu’il a accepté la donation en connaissance de l’existence du bail, reviendrait à lui permettre de contourner la protection offerte au preneur par l’article 1743 et de méconnaître les engagements pris par son auteur.
Enfin, la solution de l’espèce est en adéquation avec celle retenue lorsqu’un coïndivisaire hérite d’un autre qui avait, seul, consenti un bail sur le bien indivis. Dans cette hypothèse, la Cour de cassation a considéré que le bail était opposable au coïndivisaire héritier (Civ. 1re, 15 mai 2008, n° 07-14.655, Dalloz actualité, 2 juin 2008, obs. G. Forest ; D. 2008. 1625 ; AJDI 2008. 698 ; RTD civ. 2009. 154, obs. M. Grimaldi ). Ainsi, l’hypothèse de l’espèce constitue une autre « circonstance où l’acte litigieux consenti sans pouvoir peut se trouver consolidé » (v. S. Beaugendre, Bail et indivision, AJDI 2006. 272 ).
En définitive, cet arrêt témoigne, une nouvelle fois, de l’importance prise « par la simple connaissance comme condition suffisante de l’opposabilité » d’un acte (v. F. Collart-Dutilleul, RDI 1998. 303
par Anne-Sophie Lebret, Maître de conférences en Droit privé, Université de Nantes
Civ. 3e, 29 janv. 2026, FS-B, n° 24-20.852
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