ORCOD : notification de l’arrêté de prise de possession anticipée et état des lieux

19.03.2025

Un décret du 10 mars 2025 précise le mode d’affichage dans les copropriétés de l’arrêté permettant l’accès à l’immeuble des agents du maître de l’ouvrage pour la réalisation des opérations de requalification de copropriétés dégradées (ORCOD) et les modalités de réalisation de l’état des lieux.

Les opérations de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD) ont pour but de lutter contre l’indignité et la dégradation des immeubles en copropriété (CCH, art. L. 741-1). Elles sont mises en place par l’État, les collectivités territoriales ou leurs groupements. Il peut être recouru à l’expropriation pour mener à bien les actions. La prise de possession anticipée peut être autorisée lorsque des risques sérieux pour la sécurité des personnes la rendent nécessaire et qu’un plan de relogement des occupants a été établi (C. expr., art. L. 523-1).

L’accès à l’immeuble des agents du maître de l’ouvrage peut être autorisé par un arrêté indiquant, notamment, le ou les syndicats de copropriétaires concernés, et, le cas échéant, le numéro des lots de copropriété objets de la prise de possession ainsi que le nom de leurs propriétaires (C. expr., art. L. 523-3).

Notification de l’arrêté

Le bénéficiaire de la déclaration d’utilité publique est chargé de la notification aux syndicats de copropriétaires, aux copropriétaires et aux occupants connus (C. expr., art. L. 523-3 et R. 523-1). Les modalités d’affichage et de notification de cet arrêté ainsi que les conditions dans lesquelles il est procédé à l’état des lieux et de leur occupation sont précisées par le décret n° 2025-228 du 10 mars 2025 (JO 12 mars)

Affichage de l’arrêté de prise de possession anticipée

Dans les huit jours de la notification de l’arrêté au bénéficiaire de la DUP (déclaration d’utilité publique), une copie de l’arrêté est affichée à la mairie de la commune ou, à Paris, Marseille et Lyon, à la mairie de l’arrondissement, pendant deux mois et au moins dix jours ouvrés avant l’accès effectif aux immeubles objets de la prise de possession (C. expr., art. R. 523-1).

Une copie de l’arrêté est également affichée, dans les mêmes délais, dans les parties communes et sur la façade des immeubles concernés. Cet affichage vaut notification à l’égard des propriétaires et titulaires de droits réels immobiliers dont l’identité ou l’adresse n’a pas pu être établie ainsi qu’à l’égard des occupants inconnus (C. expr., art. R. 523-1, al. 3 et 4).

Les syndicats de copropriétaires, les copropriétaires concernés et les occupants peuvent obtenir une copie de l’arrêté et du plan annexé auprès du bénéficiaire de la DUP (C. expr., art. R. 523-1, al. 7).

État des lieux

Convocation à l’état des lieux. Après la notification et l’affichage de l’arrêté et préalablement à toute prise de possession, le bénéficiaire de la DUP notifie aux syndicats de copropriétaires, aux copropriétaires et aux occupants connus, le jour et l’heure où il compte se rendre sur les lieux ou s’y faire représenter et les invite à s’y trouver pour dresser l’état des lieux contradictoire (C. expr., art. R. 523-2, al. 1^er et 2).

Un avis sur le rendez-vous d’état des lieux est également est affiché à la mairie de la commune ou à la mairie de l’arrondissement, ainsi que dans les parties communes et sur la façade des immeubles concernés (C. expr., art. R. 523-2, al. 3).

Établissement de l’état des lieux. La visite aux fins d’état des lieux ne peut avoir lieu moins de dix jours ouvrés à compter de la notification de la lettre de convocation et de l’affichage de l’avis (C. expr., art. R. 523-2, al. 5).

Le commissaire de justice dresse le constat de l’état des lieux et de leur occupation. Il en remet une expédition, respectivement, au bénéficiaire de la DUP, au propriétaire ou à son représentant, et, le cas échéant, aux occupants (C. expr., art. R. 523-3). On remarquera qu’il n’est pas fait mention du syndicat des copropriétaires mais peut-être celui-ci doit s’entendre comme le représentant des copropriétaires…

Il n’est pas dressé d’état des lieux et de l’occupation des logements dont les occupants ne sont pas présents ou représentés ou qui en refusent l’accès au commissaire de justice (C. expr., art. R. 523-3).

Décr. n° 2025-228, 10 mars 2025, JO 12 mars