Panorama de l’actualité « Immobilier » de la semaine du 17 mars 2025

Sélection de l’actualité « Immobilier » marquante de la semaine du 17 mars.

Urbanisme

Droit de délaissement : applicabilité à une partie d’un bien organisé en volumes

• Aux termes de l’article L. 311-1, alinéa 1^er, du code de l’urbanisme, les zones d’aménagement concerté sont les zones à l’intérieur desquelles une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement des terrains, notamment de ceux que cette collectivité ou cet établissement a acquis ou acquerra en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés.
  Selon l’article L. 311-2, 1°, du même code, à compter de la publication de l’acte créant une zone d’aménagement concerté, les propriétaires des terrains compris dans cette zone peuvent mettre en demeure la collectivité publique ou l’établissement public qui a pris l’initiative de la création de la zone, de procéder à l’acquisition de leur terrain, dans les conditions et délais prévus à l’article L. 230-1.
  Selon l’article L. 230-1 du même code, la mise en demeure de procéder à l’acquisition d’un terrain bâti ou non est adressée par le propriétaire à la mairie de la commune où se situe le bien.
  La mise en oeuvre du droit de délaissement est, dans ces zones d’aménagement concerté, réservée aux propriétaires de terrains, bâtis ou non (Civ. 3^e, 7 mai 1996, n° 95-70.031, B).
  Il est jugé, par ailleurs, que le droit de délaissement n’est pas applicable aux lots de copropriété, qui ne portent que sur une quote-part indivise du terrain (Civ. 3^e, 10 mars 1982, n° 81-70.312, B).
  La division en volumes dérogeant à l’article 552 du code civil selon lequel la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous, le propriétaire d’un volume ne peut être considéré comme propriétaire d’un terrain au sens de l’article L. 311-2 du code de l’urbanisme.
  Il en résulte que le droit de délaissement prévu par ce texte ne s’applique pas à une partie d’un bien organisé en volumes.(Civ. 3^e, avis, 20 mars 2025, n° 25-70.001, F-B+B)

Procédures concurremment disponibles en droit de l’urbanisme

• L’article L. 480-14 du code de l’urbanisme, qui autorise la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de PLU à saisir le tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé sans l’autorisation exigée par le livre IV de ce code, en méconnaissance de cette autorisation ou, pour les aménagements, installations et travaux dispensés de toute formalité au titre du même code, en violation de l’article L. 421-8, n’a ni pour objet ni pour effet de priver ces autorités de la faculté de saisir le juge des référés, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, pour faire cesser le trouble manifestement illicite ou le dommage imminent résultant de la violation d’une règle d’urbanisme et prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent. (Civ. 3^e, 20 mars 2025, n° 23-11.527, FS-B)

Communes littorales : limitation, à compter de la loi « ELAN », des constructions, en dehors des agglomérations et villages existants, aux « secteurs déjà urbanisés »

• Il résulte des articles L. 121-3 et L. 121-8 du code de l’urbanisme, dans leur version issue du I de l’article 42 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, que l’autorité administrative chargée de se prononcer sur les demandes d’autorisation d’occupation ou d’utilisation du sol sur le territoire d’une commune littorale ne peut autoriser une construction en dehors des agglomérations et villages existants que si le terrain d’assiette du projet est situé dans un « secteur déjà urbanisé », au sens de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, identifié comme tel par le schéma de cohérence territoriale (SCOT) et délimité comme tel par le plan local d’urbanisme (PLU). Un « secteur déjà urbanisé » au sens de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, est susceptible d’être défini par un SCOT et délimité par un PLU, quand bien même ils auraient été adoptés antérieurement à la loi du 23 novembre 2018. (CE 20 mars 2025, n° 487711, B)

Vente immobilière

Prescription des créances sur l’Etat, les départements, les communes et les établissements publics : la prescription ne peut courir tant que la victime n’a pas eu connaissance du dommage, fondant sa créance en réparation

• Aux termes de l’article 1er de la loi n° 68-1250 du 31 décembre 1968 relative à la prescription des créances sur l’Etat, les départements, les communes et les établissements publics, sont prescrites, au profit de l’Etat, des départements et des communes, sans préjudice des déchéances particulières édictées par la loi, et sous réserve des dispositions de la présente loi, toutes créances qui n’ont pas été payées dans un délai de quatre ans à partir du premier jour de l’année suivant celle au cours de laquelle les droits ont été acquis. Sont prescrites, dans le même délai et sous la même réserve, les créances sur les établissements publics dotés d’un comptable public.
  Aux termes de l’article 3 de cette loi, la prescription ne court ni contre le créancier qui ne peut agir, soit par lui-même ou par l’intermédiaire de son représentant légal, soit pour une cause de force majeure, ni contre celui qui peut être légitimement regardé comme ignorant l’existence de sa créance ou de la créance de celui qu’il représente légalement.
  Il résulte de ces textes que, si le point de départ de la prescription quadriennale est le premier jour de l’année suivant celle au cours de laquelle s’est produit le fait générateur du dommage allégué, la prescription ne peut courir tant que la victime n’a pas eu connaissance du dommage, fondant sa créance en réparation. (Civ. 3^e, 20 mars 2025, n° 23-18.472, FS-B)

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