Panorama rapide de l’actualité « Immobilier » de la semaine du 13 octobre 2025

23.10.2025

Sélection de l’actualité « Immobilier » marquante de la semaine du 13 octobre.

Bail commercial

Appréciation de l’étalement de la hausse du loyer résultant du déplafonnement

Le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce, lequel instaure un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans. (Civ. 3^e, 16 oct. 2025, n° 23-23.834, FS-B)

Bail d’habitation

Participation aux associations de locataires aux conseils de concertation locative

Il résulte des alinéas 1^er et 2 de l’article 44 bis et de l’article 46 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans leur rédaction issue de la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017, que si le plan de concertation locative validé par le bailleur détermine les modalités de participation des associations de locataires aux conseils de concertation locative, il ne peut faire obstacle au droit de participer à ces conseils, conféré à toute association représentative au sens et pour l’application de ces textes.
En outre, si l’allocation de moyens financiers est soumise à la participation des associations représentatives à la concertation locative ainsi qu’à un contrôle de l’usage des fonds, ces dispositions d’ordre public, auxquelles un plan de concertation locative ne peut déroger, excluent que cette participation et l’octroi des moyens financiers soient subordonnés à la signature de ce plan. (Civ. 3^e, 16 oct. 2025, n° 24-12.677, FS-B)

Copropriété

Copropriétaire agissant seul : nécesssité d’information du syndic

Si le copropriétaire, qui agit seul pour la défense de la propriété ou de la jouissance de son lot, doit en informer le syndic, en application de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, cette formalité n’est pas requise à peine d’irrecevabilité de la demande. (Civ. 3^e, 16 oct. 2025, n° 23-19.843, FS-B)

Droit de la copropriété et concentration des prétentions

La demande en annulation de plusieurs résolutions d’une assemblée générale des copropriétaires, si elle tend aux mêmes fins que la demande en annulation de l’assemblée générale en son ensemble, n’est recevable devant la cour d’appel que si elle a été présentée par la partie qui la forme dans ses premières conclusions sur le fond. (Civ. 3^e, 16 oct. 2025, n° 24-10.606, FS-B)

Construction

Notion d’affectation d’un local à usage d’habitation

L’affectation au 1^er janvier 1970 du local à un usage d’habitation s’entend de l’affectation effective à un tel usage du local à cette date, peu important l’irrespect éventuel de normes de décence et d’habitabilité alors en vigueur. (Civ. 3^e, 16 oct. 2025, n° 24-13.058, FS-B)

Propriété

Conversion en propriété d’une servitude

Les dispositions de l’article 10 du décret du 28 août 1792, qui n’ont fait que convertir en droit de propriété un droit qui, jusque-là, ne constituait qu’une simple servitude, ne sont dérogatoires à celles de l’article 9 que dans le cas où le demandeur justifie d’un titre valable à un droit personnel comme usager au jour de la publication de ce texte et ne l’autorisent à réclamer que la portion de terres vaines et vagues à laquelle correspond son titre. Ne donne pas de base légale à sa décision la cour d’appel qui qualifie de « commun de village » tout ou partie d’une parcelle sans vérifier, comme il lui incombait, si au jour de la publication du texte susvisé, les habitants du village disposaient d’un titre les autorisant à en user. (Civ. 3^e, 16 oct. 2025, n° 23-22.845, FS-B)

Urbanisme

Effet du second jugement, de rejet, sur l’appel d’un premier jugement prononçant un sursis à statuer en vue de la régularisation d’une autorisation d’urbanisme

Lorsqu’après un premier jugement prononçant un sursis à statuer en vue de la régularisation d’un vice affectant une autorisation d’urbanisme, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, le jugement qui clôt l’instance rejette la requête, la circonstance que ce jugement devienne définitif ne prive pas d’objet le recours formé par le bénéficiaire ou l’auteur de l’autorisation d’urbanisme à l’encontre du premier jugement (V., lorsque le second jugement annule l’autorisation d’urbanisme, CE, même jour, n° 497213, Sté Cours Saint-Louis, sera mentionné aux tables. - s’agissant de l’appel du requérant de première instance contre le premier jugement, CE, 14 mai 2024, n° 475663, Petit : Rec. T. 694, 707, 782). (CE, 16 oct. 2025, n° 489357, Commune de Marseille et a., B)

Effet sur l’appel d’un premier jugement d’un second jugement annulant une autorisation d’urbanisme

Le recours formé par le bénéficiaire ou l’auteur de l’autorisation d’urbanisme à l’encontre d’un premier jugement prononçant un sursis à statuer en vue de la régularisation de cette autorisation, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, devient sans objet lorsque le jugement qui clôt l’instance annule cette autorisation et devient définitif (V., lorsque le second jugement rejette la requête, CE, même jour, n° 489357 et a., Cne de Marseille et a., sera mentionné aux tables). (CE, 16 oct. 2025, n° 497213, Sté Cours Saint-Louis, B)

Notion d’ensemble immobilier unique nécessitant une autorisation d’urbanisme

Lorsqu’une construction a fait l’objet de transformations sans les autorisations d’urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de déposer une déclaration ou de présenter une demande de permis portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé. Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisée sans autorisation. (CE, 16 mars 2015, n° 369553, M. et Mme de La Marque : Rec. 106).
En revanche, une telle exigence ne trouve pas à s’appliquer dans le cas où les travaux effectués sans autorisation concernent d’autres éléments bâtis sur le terrain d’assiette du projet si le permis demandé ne porte pas sur ces éléments distincts du projet, sauf si ces derniers forment avec la construction faisant l’objet de la demande d’extension, en raison de liens physiques ou fonctionnels entre eux, justifiant une appréciation globale de leur conformité à la règle d’urbanisme, un ensemble immobilier unique. (CE, 15 oct. 2025, n° 476295, Mme A. et a., B)