Panorama rapide de l’actualité « Immobilier » de la semaine du 16 juin 2025

Sélection de l’actualité « Immobilier » marquante de la semaine du 16 juin.

Baux

Droit de préférence du preneur à bail commercial en cas de vente : exclusion en cas de local ne constituant qu’une partie de l’immeuble vendu

Obligation du bailleur d’exécuter les travaux lui incombant dans les parties privatives des locaux loués et divisibilité d’une clause d’indexation

  • Caractérise la divisibilité d’une clause d’indexation, la cour d’appel relevant par motifs propres et adoptés, qu’il pouvait être fait abstraction du seul membre de phrase « uniquement à la hausse » en laissant subsister la clause générale d’indexation à la hausse ou à la baisse, et que l’obligation de ne faire varier le loyer que dans le seul sens de l’augmentation était divisible et dissociable de la simple obligation de faire varier le loyer dans un sens ou dans l’autre, et ce d’autant que la clause d’indexation exclusivement à la hausse n’avait pas été mise en oeuvre par les parties, la bailleresse ayant appliqué une indexation à la baisse lors des variations à la baisse de l’indice. Elle en déduit exactement que celle-ci n’était pas réputée non écrite en son entier, et, à bon droit, rejette la demande de la locataire en restitution des loyers versés en exécution de la clause d’indexation lorsqu’elle a eu pour effet d’augmenter le montant du loyer.
    Lorsque les locaux loués à bail commercial sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, sauf pendant le temps où la force majeure l’empêcherait de faire ce à quoi il s’est obligé, le bailleur est tenu d’exécuter les travaux lui incombant dans les parties privatives des locaux loués. Les diligences accomplies par le bailleur pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d’un trouble ayant son origine dans les parties communes de l’immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués. Dès lors, lorsqu’un désordre apparaît en cours de bail, relevant de l’une des obligations du bailleur, que le locataire était, par suite des circonstances, seul à même de constater, le bailleur doit l’ indemniser de son préjudice de jouissance à compter du jour où il en été informé jusqu’à sa cessation. (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-18.853, FS-B)

Logement

DALO : information obligatoire du demandeur sur les conséquences d’un refus

  • En vertu du 1er alinéa du I de l’article L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation, un demandeur qui a été reconnu par une commission de médiation comme prioritaire et devant être logé en urgence et qui n’a pas reçu, dans un délai fixé par décret, une offre de logement tenant compte de ses besoins et de ses capacités peut introduire un recours devant la juridiction administrative tendant à ce que soit ordonné son logement ou son relogement. Lorsque le demandeur a refusé un logement qui lui avait été proposé à la suite de la décision de la commission, la juridiction ne peut adresser une injonction à l’administration que si l’offre ainsi rejetée n’était pas adaptée aux besoins et capacités de l’intéressé tels que définis par la commission ou si, bien que cette offre fût adaptée, le demandeur a fait état d’un motif impérieux de nature à justifier son refus.
    L’arrêt rappelle (CE 4 nov. 2015, n° 374211, Rifai, Lebon T. 743) qu’il résulte de l’article R. 441-16-3 du même code que c’est seulement si l’intéressé a été informé des conséquences d’un refus que le fait de rejeter une offre de logement peut lui faire perdre le bénéfice de la décision de la commission de médiation. Il appartient à l’administration d’établir que cette information a été délivrée au demandeur. (CE 19 juin 2025, n° 496191, Mme A., inédit)

Urbanisme

Une demande de pièces complémentaires n’est pas un recours administratif au sens de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme

  • La commune et la société relèvent appel de l’ordonnance par laquelle le juge des référés du tribunal administratif a suspendu l’exécution de l’arrêté du 8 août 2024, par lequel le maire ne s’est pas opposé à la déclaration préalable de la société HSP pour le changement de destination d’un bâtiment agricole en entrepôt.
    Après avoir rappelé les termes des articles L. 2131-2 du code général des collectivités territoriales et R. 600-1 du code de l’urbanisme, la cour indique qu’une demande de pièces complémentaires adressée par le préfet à l’autorité qui a délivré l’acte, qui ne constitue pas un recours administratif au sens de l’article R. 600-1 et n’a pour effet de différer le point de départ d’un éventuel déféré préfectoral que si elle porte sur des pièces ayant servi à la délivrance du permis de construire et nécessaires pour mettre à même le préfet d’apprécier la portée et la légalité de l’acte qui lui a été transmis, n’est pas soumise à l’obligation de notification édictée par cet article.
    Au regard des pièces du dossier, la demande de renseignements complémentaires adressée par le préfet apparaissait nécessaire pour le mettre à même d’apprécier la portée et la légalité de la décision du 8 août 2024. Cette demande a eu pour effet de différer le point de départ du délai dont il dispose pour saisir le tribunal administratif à la date de réception des documents demandés le 17 octobre 2024. La demande du 8 octobre 2024 du préfet qui constituait une demande de pièce complémentaire, et non un recours gracieux, n’avait pas à être notifiée à la commune ni à la société. En revanche, par courrier du 29 novembre 2024, le préfet a adressé à la commune un recours gracieux à l’encontre de la décision de non opposition, et ce recours gracieux a été notifié en application de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme à la société le 4 décembre 2024. Ce recours gracieux a dès lors régulièrement interrompu le délai de recours contentieux. Le déféré du préfet, enregistré au greffe du tribunal administratif le 31 mars 2025 demandant l’annulation de l’arrêté du 8 août 2024, n’était pas tardif.
    Les dispositions de l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme, qui limitent le délai pendant lequel une autorisation de construire peut être retirée, spontanément ou à la demande d’un tiers, par l’autorité qui l’a délivrée, n’ont ni pour objet ni pour effet de faire obstacle à ce que le représentant de l’État forme un recours gracieux jusqu’à l’expiration du délai dont il dispose pour déférer un tel acte au tribunal administratif, ni à ce que le cours de ce dernier délai soit interrompu par le recours gracieux. Elles s’opposent, en revanche, à ce que le recours gracieux du représentant de l’État puisse proroger le délai de retrait. Le maire pouvait retirer la décision litigieuse.
    Les dispositions en vigueur du plan local d’urbanisme intercommunal applicables à la zone A faisaient obstacle aux travaux litigieux de changement de destination d’un bâtiment agricole en entrepôt. Le juge des référés du tribunal administratif a légalement suspendu l’exécution de l’arrêté par lequel le maire ne s’est pas opposé à la déclaration préalable de la société pour le changement de destination d’un bâtiment agricole en entrepôt. (CAA Nantes, 16 juin 2025, n° 25NT01296, Commune de Saint-Meloir-des-Bois et SAS HSP, inédit)

Servitude

Fondement de la servitude pour cause d’enclave: exclusion de l’utilité au profit d’une personne

 

© Lefebvre Dalloz