Panorama rapide de l’actualité « Immobilier » de la semaine du 17 novembre 2025

27.11.2025

Sélection de l’actualité « Immobilier » marquante de la semaine du 17 novembre.

Copropriété

Charges de copropriété : pas de déchéance du terme sans approbation des comptes

Si le syndicat des copropriétaires est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en paiement d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, des provisions non encore échues devenues exigibles, ainsi que des arriérés de charges des exercices précédents approuvés par l’assemblée générale, il ne l’est pas pour agir en paiement des sommes restant dues au titre d’exercices précédents, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés. (Civ. 3^e, 20 nov. 2025, n° 23-23.315, FS-B)

Procédures civiles d’exécution

Notion de titre exécutoire

Le jugement par lequel une juridiction pénale statue sur les demandes formées par les parties civiles contre les prévenus, laquelle n’a pas compétence pour statuer sur le partage de responsabilité entre les coauteurs du dommage dont la réparation a été ordonnée, ne constitue pas un titre exécutoire permettant au codébiteur in solidum, qui a réglé l’entière obligation, de recouvrer ces sommes à l’encontre des autres débiteurs contre lesquels il ne peut répéter que les part et portion de chacun d’eux. (Civ. 2^e, 20 nov. 2025, n° 23-13.053, FR-B)

Effets de la condamnation du tiers saisi aux causes de la saisie

L’ordonnance déclarant le tiers saisi personnellement débiteur des retenues qui auraient dû être versées au créancier saisissant en exécution de la saisie des rémunérations ne constitue pas une cause d’extinction de l’obligation du débiteur saisi à l’égard du créancier saisissant, peu important que cette créance ait été admise au passif de la liquidation judiciaire du tiers saisi. (Civ. 2^e, 20 nov. 2025, n° 23-13.496, FR-B)

Saisie immobilière : déclaration de créances et office du juge

Aucun texte n’interdit au créancier poursuivant, qui a délivré un commandement de payer valant saisie immobilière pour le recouvrement d’une créance, de déclarer une autre créance, pour laquelle il bénéficie d’une inscription sur l’immeuble saisi, à fin d’en obtenir le paiement à l’occasion de la procédure d’exécution qu’il a engagée. Toutefois, dans le cas où la créance ainsi déclarée était liquide, exigible et fondée sur un titre exécutoire dont le créancier poursuivant était titulaire à la date de la délivrance du commandement, le juge de l’exécution a toujours la faculté de rechercher d’office si une fraude aux droits du débiteur ou des autres créanciers est caractérisée de la part du créancier poursuivant, et, dans l’affirmative, le juge est alors tenu de prononcer la nullité du commandement. En outre, sur la contestation du débiteur qui invoquerait un abus de droit, le juge, s’il estime cet abus constitué, doit ordonner la mainlevée de la saisie sur le fondement de l’article L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Du reste, c’est eu égard à la seule créance mentionnée dans le commandement de payer que le juge de l’exécution doit, pour l’application de l’article R. 322-18 du même code, vérifier, le cas échéant d’office, en application de l’article R. 322-15 du même code, sa conformité aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites. S’agissant des créances déclarées par le créancier poursuivant, elles peuvent, le cas échéant, être contestées par le débiteur saisi et les créanciers inscrits dans les conditions prévues à l’article R. 311-5 du même code. (Civ. 2^e, avis, 20 nov. 2025, n° 25-70.011, FS-B)

Saisie immobilière : régime de l’appel d’un jugement d’orientation

En matière d’appel à jour fixe d’un jugement d’orientation de saisie immobilière prévu par l’article R. 322-19 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque les pièces justificatives mentionnées à l’article 918 du code de procédure civile n’ont pas été remises au moment du dépôt de la requête au premier président, l’appel n’est pas irrecevable mais la cour d’appel, lors de l’audience des débats, peut, y compris d’office, écarter ces pièces des débats. (Civ. 2^e, 20 nov. 2025, n° 22-19.710, FS-B)

Servitudes

Droit de passage pour pallier l’enclave consécutive à la division d’un fonds en dépit d’un état d’enclavement antérieur

Lorsque l’état d’enclave de certaines parcelles est la conséquence directe de la division d’un fonds unique alors non enclavé, un passage ne peut être établi qu’en application de l’article 684 du code civil, peu important que la division ait pour effet de reconstituer un état d’enclave de certaines parcelles qui préexistait à la constitution de ce fonds unique. (Civ. 3^e, 20 nov. 2025, n° 24-17.240, FS-B)

Urbanisme

Le Conseil constitutionnel a censuré plusieurs dispositions de la loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement

Saisi de 4 dispositions de la loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement visant à encadrer l’exercice des recours en matière d’urbanisme, le Conseil constitutionnel censure celle subordonnant le recours contre un document d’urbanisme à une participation préalable à la consultation du public (art. 26, § I, 4°), qui limite le droit d’agir en justice des citoyens de façon disproportionnée.
La disposition modifiait l’article L. 600-1-1 du code de l’urbanisme pour subordonner le recours contentieux contre un document d’urbanisme à la condition d’avoir participé à la procédure de participation du public. Elle méconnaît le droit à un recours effectif protégé par l’article 16 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen. Une telle limitation portée au droit d’agir en justice contre ces actes règlementaires prive les justiciables n’ayant pas pris part à cette procédure de la possibilité de soumettre au juge une illégalité, y compris apparue après cette procédure.
Sont conformes à la Constitution les dispositions prévoyant qu’un permis modificatif de construire ne puisse être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme intervenues après la délivrance du permis initial (art. 23, 1° ; C. urb., art. L. 431-6, 1er al.) ; supprimant la possibilité d’invoquer l’illégalité de certains documents d’urbanisme pour vice de forme ou de procédure par voie d’exception (art. 26, 3 °, § I, abrogeant C. urb., art. L. 600-1) ; réduisant le délai de recours administratif contre une autorisation d’urbanisme (ou un retrait ou refus d’autorisation) et prévoyant qu’il ne prolonge plus le délai de recours contentieux (art. 26, § I, 7°, C. urb., art. L. 600-12-2 modif.). (Cons. constit. 20 nov. 2025, n° 2025-896 DC)