Panorama rapide de l’actualité « Immobilier » de la semaine du 1er juillet 2024

Sélection de l’actualité « Immobilier » marquantes de la semaine du 1er juillet.

Bail rural

Renouvellement (Guadeloupe), congé et mandataire social

  • Aucun texte n’impose en Guadeloupe au preneur de justifier, pour bénéficier du droit au renouvellement, de répondre aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 du code rural et de la pêche maritime ou de justifier bénéficier d’une autorisation d’exploiter en application de ces dispositions, le dernier alinéa de l’article L. 411-46 de ce code n’y étant pas applicable et les article L. 461-5 et L. 461-8 du même code ne le prévoyant pas.
    Le défaut de mention dans le congé signifié au preneur de l’autorisation donnée au représentant de la personne morale de le délivrer en son nom n’emporte pas la nullité de ce congé.
    Il résulte des articles L. 123-9 et L. 210-9 du code de commerce que dès sa désignation, un mandataire social est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir au nom de la société, et ce, indépendamment de la publication de sa désignation au registre du commerce et des sociétés. Dès lors, le président de conseil d’administration d’une société peut, s’il est habilité à cet effet, valablement délivrer au preneur un congé au nom de la société bailleresse dès sa désignation, peu important que le changement des organes dirigeants n’ait pas encore été publié au registre du commerce et des sociétés. (Civ. 3e, 4 juill. 2024, n° 22-17.324, FS-B)

Bail commercial

Cession d’un droit au bail et portée de la garantie du cessionnaire de l’éviction du bail

  • Il résulte de l’article 1630 du code civil que lorsque le cédant est tenu de garantir le cessionnaire de l’éviction du bail dont il souffre du fait que le bailleur lui dénie la qualité de locataire en raison de l’inopposabilité de la cession, il ne peut obtenir du cessionnaire évincé le remboursement des loyers et indemnités d’occupation qu’il a payés au bailleur pour la période où le cessionnaire a occupé sans faute les locaux. (Civ. 3e, 4 juill. 2024, n° 23-13.822, FS-B)

Contrats

Manquement contractuel invoqué par un tiers sur le terrain délictuel

  • La Cour de cassation juge que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Cass., ass. plén., 6 oct. 2006, n° 05-13.255, Bull. 2006, Ass. plén, n° 9) et que s’il établit un lien de causalité entre ce manquement contractuel et le dommage qu’il subit, il n’est pas tenu de démontrer une faute délictuelle ou quasi délictuelle distincte de ce manquement (Cass., ass. plén. 13 janv. 2020, n° 17-19.963, B.).
    Pour ne pas déjouer les prévisions du débiteur, qui s’est engagé en considération de l’économie générale du contrat et ne pas conférer au tiers qui invoque le contrat une position plus avantageuse que celle dont peut se prévaloir le créancier lui-même, le tiers à un contrat qui invoque, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel qui lui a causé un dommage peut se voir opposer les conditions et limites de la responsabilité qui s’appliquent dans les relations entre les contractants. (Com. 3 juill. 2024, n° 21-14.947, FS-B)

Commissaires de justice

Nouvelle activité accessoire d’intermédiaire immobilier

Copropriété

Cotisation au fonds de travaux

  • La cotisation au fonds de travaux prévue par l’article 14-2, II, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, est appelée au même rythme que le budget prévisionnel et n’est pas répartie à proportion des provisions de ce budget incombant à chaque copropriétaire, mais comme les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. (Civ. 3e, 4 juill. 2024, n° 22-21.758, FS-B)

Demande en annulation de résolution (prescription)

  • Selon l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic.
    Il résulte que, sur le fondement de l’article 2241 du code civil, si, en principe, l’interruption de la prescription ne peut s’étendre d’une action à une autre, il en est autrement lorsque les deux actions, bien qu’ayant une cause distincte, tendent aux mêmes fins, de sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première.
    Pour déclarer irrecevables les demandes en annulation des résolutions n° 5, 6 et 15 de l’assemblée générale du 21 juin 2016, un arrêt ne peut retenir que le procès-verbal de cette assemblée générale a été notifié au copropriétaire demandeur à l’instance le 8 juillet 2016, que ces prétentions, formées par conclusions du 27 septembre 2017, reposent sur des moyens distincts de ceux qui étaient formulés au soutien de la demande en annulation de l’assemblée générale en son entier formée par assignation du 18 août 2016 et qu’elles sont donc tardives pour avoir été formulées, alors que le délai de contestation était expiré.
    En statuant ainsi, alors qu’une demande subsidiaire en annulation de diverses résolutions d’une assemblée générale tend aux mêmes fins que la demande en annulation de l’assemblée générale en son entier, de sorte que la demande subsidiaire étant virtuellement comprise dans la demande principale initiale, le délai de forclusion de l’action en nullité des décisions d’assemblée générale avait été interrompu par la délivrance de l’assignation en nullité de l’assemblée générale en son entier, la cour d’appel a, en effet, violé les textes susvisés. (Civ. 3e, 4 juill. 2024, n° 22-24.060, FS-B)

Expropriation pour cause d’utilité publique

Eviction d’un fonds de commerce : indemnisation

  • L’éviction partielle d’un fonds de commerce consécutive à une expropriation peut générer un préjudice affectant l’activité poursuivie par l’exploitant dans les locaux hors emprise, distinct de celui indemnisé par l’allocation de la valeur partielle du fonds et par l’indemnité de remploi, à charge pour celui-ci d’en rapporter la preuve. (Civ. 3e, 4 juill. 2024, n° 23-15.027, FS-B)

Procédure : point de départ du délai d’appel

  • En matière d’expropriation, le délai de trois mois accordé à l’appelant, à peine de caducité, pour adresser au greffe son mémoire d’appel et les documents qu’il entend produire, court à compter de l’expédition de la déclaration d’appel par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. (Civ. 3e, 4 juill. 2024, n° 23-16.019, FS-B)

Successions

Partage unique de plusieurs indivisions entre les mêmes personnes

  • Il se déduit de l’article 883 du code civil que l’effet déclaratif du partage est sans incidence sur l’efficacité de la cession d’une quote-part de l’universalité d’une indivision, de sorte que le cessionnaire acquiert, par le seul effet de la cession, la qualité d’indivisaire. Il résulte de l’article 840-1 du même code, qu’il ne peut être procédé au partage unique de plusieurs indivisions que si celles-ci existent entre les mêmes personnes. En conséquence, viole ces textes la cour d’appel qui, pour ordonner le partage, entre les trois fondateurs de sociétés civiles immobilières, des parts sociales indivises de celles-ci et dire qu’il conviendra de procéder à un partage unique de ces parts avec d’autres biens indivis entre eux, retient que le sort des donations qu’ils ont faites à leurs propres enfants, dans des proportions variables, de leurs quotes-parts indivises des parts de tout ou partie des SCI, dépendra du sort du partage à intervenir entre eux trois. (Civ. 1re, 3 juill. 2024, n° 22-13.639, F-B)

Renonciation du conjoint successible au bénéfice de l’article 1751 du Code civil (portée)

  • Le conjoint survivant, qui satisfait aux conditions de l’article 1751 du code civil, peut renoncer expressément à l’exclusivité de son droit au bail pour permettre, le cas échéant, aux personnes qui satisfont aux conditions de l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 de bénéficier de droits concurrents aux siens sur le bail. Cette renonciation ne peut porter que sur l’exclusivité du droit au bail et ne peut permettre au conjoint survivant, à défaut de congé valablement délivré par lui, de mettre fin au droit au bail dont il est titulaire. (Civ. 3e, 4 juill. 2024, n° 22-24.856, FS-B)

 

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