Panorama rapide de l’actualité « Immobilier » de la semaine du 3 novembre 2025

Sélection de l’actualité « Immobilier » marquante de la semaine du 3 novembre.

Baux commerciaux

Transaction et garantie solidaire : possibilité pour le garant d’invoquer l’avantage consenti au débiteur principal

  • Il résulte des articles 1199, 1200 et 1315, dans leur rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 2051 du code civil que, si la transaction est un contrat qui ne peut produire d’effet qu’entre les parties qui l’ont conclue et qu’à ce titre, un tiers ne peut se prévaloir de ses effets, elle constitue pour lui un fait juridique, de sorte que le tiers codébiteur solidaire, peut invoquer les engagements contenus dans la transaction intervenue entre le créancier commun et l’un de ses coobligés, dès lors qu’il en résulte pour ce dernier un avantage dont il peut lui-même bénéficier. Prive ainsi de base légale sa décision la cour d’appel qui n’a pas recherché, comme cela lui était demandé, si la transaction, conclue entre le bailleur et le locataire cessionnaire portant renonciation du premier à réclamer au second le règlement de loyers impayés, ne constituait pas pour le locataire cédant, garant du locataire cessionnaire et codébiteur solidaire de celui-ci, un avantage dont lui-même pouvait bénéficier. (Civ. 3e, 6 nov. 2025, n° 24-10.745, FS-B)

Portée d’une clause résolutoire insérée dans un bail commercial prévoyant un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux

  • La mention, dans la clause résolutoire d’un bail commercial, d’un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux pour que la clause joue, a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce en vertu duquel toute clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Une telle clause est donc, par application de l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, réputée non écrite en son entier. (Civ. 3e, 6 nov. 2025, n° 23-21.454, FS-B)
  • Tel est ainsi le cas si le bail est en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014. Dès lors que l’instance, ayant pour objet de faire constater l’acquisition d’une clause résolutoire dont la validité est contestée au regard de cette loi, est en cours, les effets du commandement délivré au visa de cette clause ne sont pas définitivement réalisés, de sorte que la validité de la clause doit être appréciée au regard de cette loi nouvelle. (Civ. 3e, 6 nov. 2025, n° 23-21.334, FS-B)

Droit de préemption du locataire : conditions d’application

  • Selon l’article L. 145-46-1, alinéa 1er, du code de commerce, lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, cette notification valant offre de vente au preneur. Selon le dernier alinéa du même texte, ces dispositions ne sont applicables ni à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ni à la cession unique de locaux commerciaux distincts. Ne constitue pas une cession unique au sens de ce texte la cession par un acte de vente unique des locaux donnés à bail commercial et d’autres locaux appartenant respectivement à des propriétaires distincts. C’est donc à tort qu’une cour d’appel retient que la locataire n’était pas fondée à contester l’existence d’une cession unique au motif que les locaux n’appartenaient pas à un seul propriétaire.
    Pour autant, il est jugé que le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-17.604, publié ; Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-19.292, publié). Dès lors, l’arrêt d’appel n’encourt pas la censure dès lors que la cour a constaté que la la vente ne portait pas uniquement sur les locaux loués à la locataire : un lot non loué faisait également partie de l’acte de vente. (Civ. 3e, 6 nov. 2025, n° 23-21.442, FS-B)

Baux d’habitation

Régime des « délais à rebours »

  • Le délai de six semaines prévu à l’article 24, III, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui se calcule en remontant dans le temps, « à rebours », est assimilé à un délai exprimé en jours qui commence à courir la veille de la date de l’audience et expire le 42e jour à zéro heure précédant cette date, sans pouvoir être prorogée dans les conditions de l’article 642 du code de procédure civile. (Civ. 3e, 6 nov. 2025, n° 25-70.018, FS-B)

Baux ruraux

Demande d’indemnisation des améliorations du fonds loué : portée de la contestation du congé sur le délai de forclusion

  • La contestation par le preneur de la validité du congé délivré par le bailleur est sans incidence sur le cours du délai qui lui est imparti pour former une demande relative à l’indemnisation des améliorations apportées au fonds loué sur le fondement de l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime, qui court à compter de la date d’effet du congé. (Civ. 3e, 6 nov. 2025, n° 24-19.704, FS-B)

Copropriété

L’assemblée générale ne peut pas modifier la durée du mandat de syndic

  • Est nulle une délibération de l’assemblée générale qui fixe une durée de mandat du syndic différente de celle annoncée dans le projet de résolution inscrit à l’ordre du jour annexé à la convocation. (Civ. 3e, 6 nov. 2025, n° 24-12.526, FS-B)

Urbanisme

Le titulaire du droit de préemption ne peut revenir sur sa décision d’y renoncer

  • Le titulaire du droit de préemption urbain dispose pour exercer ce droit de deux mois à compter de la réception de la déclaration préalable. Ces dispositions visent à ce que les propriétaires ayant décidé de vendre un bien susceptible de faire l’objet d’une décision de préemption sachent de façon certaine et dans de brefs délais s’ils peuvent ou non poursuivre l’aliénation envisagée et constituent pour eux une garantie.
    Lorsque la déclaration initiale est entachée d’une erreur substantielle, le délai court de la réception par l’administration d’une déclaration rectifiée (CE 24 juill. 2009, n° 316158, Sté Finadev, Lebon T. 986). Ce délai est suspendu à compter de la réception par le propriétaire de la demande unique de communication des documents permettant ou de la demande de visite du bien effectuée par le titulaire du droit de préemption. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire de ce droit, du refus par le propriétaire de la visite ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d’un mois pour prendre sa décision.
    Lorsque le titulaire a décidé de renoncer à préempter, il est dessaisi et ne peut retirer cette décision ni légalement exercer son droit. Si la cession est intervenue et s’il estime que la déclaration préalable sur la base de laquelle il a pris sa décision était entachée de lacunes substantielles de nature à entraîner la nullité de la cession, il lui est loisible de saisir le juge judiciaire d’une action à cette fin. (CE 7 nov. 2025, n° 500233, Sté Financière Stratégie et Développement, sera mentionné aux tables)

Voies d’exécution

Procédure d’indemnisation en cas de refus du concours de la force publique : décret de codification

 

© Lefebvre Dalloz