Panorama rapide de l’actualité « Immobilier » de la semaine du 8 janvier 2024

Sélection de l’actualité « Immobilier » de la semaine du 8 janvier 2024.

Bail commercial

Congé avec une offre de renouvellement du bail : cas d’ouverture à un droit à indemnité d’éviction

  • Un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction. (Civ. 3e, 11 janv. 2024, n° 22-20.872, FS-B)

Convention d’occupation précaire : exclusion de la qualification de bail et d’une obligation de délivrance

  • Une convention d’occupation précaire n’étant pas un bail, l’occupant à titre précaire ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1719 du code civil mettant à la charge du bailleur une obligation de délivrance des locaux loués, mais doit établir un manquement de son cocontractant à ses obligations contractuelles. Dès lors, doit être censuré, l’arrêt qui, pour condamner un propriétaire à indemniser l’occupant des préjudices consécutifs à un sinistre dans des locaux objet d’une convention d’occupation précaire, retient que même si sa cause reste indéterminée, un manquement du propriétaire à son obligation de délivrance est caractérisé. (Civ. 3e, 11 janv. 2024, n° 22-16.974, FS-B)

Bail d’habitation

Congé en zone tendue : l’indication de l’adresse du bien loué suffit pour bénéficier du délai de préavis réduit ! 

  • Lorsque le bien loué est situé en zone tendue, le fait pour le locataire de mentionner l’adresse de ce bien dans son congé et de revendiquer le bénéfice d’un préavis réduit au visa des dispositions de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 suffit à préciser et à justifier le motif invoqué de réduction du délai de préavis. (Civ. 3e, 11 janv. 2024, n° 22-19.891, FS-B)

Bail rural

Cession d’un bail rural : portée des conditions d’opposabilité à l’égard du bailleur

  • La cession d’un bail rural, même autorisée en justice, ne produit effet à l’égard du bailleur que si, conformément à l’article 1216 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, il est partie à l’acte de cession, si l’acte lui est notifié ou s’il en prend acte. La qualité de preneur du destinataire du congé s’appréciant à la date de sa délivrance, un congé est valablement délivré au preneur en place, futur cédant de son bail rural, tant que la cession n’est pas devenue opposable au bailleur dans les conditions précitées.  (Civ. 3e, 11 janv. 2024, n° 22-15.661, FS-B)

Droit de préemtion légal et d’ordre public du fermier : portée de sa primauté sur le droit de préférence conventionnel

  • Il résulte des articles L. 412-1, alinéa 1er, et L. 412-4, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime que le fermier est titulaire d’un droit de préemption légal et d’ordre public qui prime le droit de préférence conventionnel. Sauf à porter atteinte au caractère d’ordre public de ce droit de préemption, le bénéficiaire d’un pacte de préférence, sans préjudice de son droit à réparation, ne peut obtenir l’annulation de la vente ou sa substitution au fermier titulaire d’un droit de préemption que s’il établit un concert frauduleux du vendeur et du fermier préempteur, ayant pour unique dessein de faire échec à son droit. La simple connaissance par le fermier préempteur, lors de la vente, de l’existence du pacte et de la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir est insuffisante à caractériser ce concert frauduleux. (Civ. 3e, 11 janv. 2024, n° 21-24.580, FS-B)

Urbanisme

Contribution foncière: portée de la fiche modèle R 

  • La fiche modèle R renseignée par les redevables de la contribution foncière ayant pour objet de décrire la situation de l’immeuble à la date de sa souscription, les mentions apposées sur un formulaire souscrit après le 1er janvier 1970 sont inopérantes pour en établir l’usage d’habitation à cette date. (Civ. 3e, 11 janv. 2024, n° 22-21.126, FS-B)

 

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