Panorama rapide de l’actualité « Immobilier » des semaines des 14, 21 et 28 avril et 5 mai 2025

16.05.2025

Sélection de l’actualité « Immobilier » marquante des semaines des 14, 21 et 28 avril et 5 mai.

Plafonnement des honoraires de location : pas de révision automatique

En premier lieu, les dispositions du I de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989, qui ont pour objet de limiter le montant des honoraires des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location d’un logement, susceptibles d’être mis à la charge des preneurs, soustraient ces services à la libre détermination de leur prix par le jeu de la concurrence prévue par l’article L. 402-1 du code de commerce.
En second lieu, ces mêmes dispositions n’ont fixé aucune obligation en matière de révision des plafonds de la fraction de ces honoraires qui sont partagés entre le bailleur et le preneur. L’article 3 du décret du 1er août 2014 pris pour leur application qui s’est borné à faire référence à la variation annuelle du dernier indice de référence des loyers sans fixer aucun seuil ni mécanisme de calcul n’impose pas davantage une révision annuelle de ces plafonds automatiquement corrélée à la moindre variation de cet indice. (CE, 7 mai 2025, n° 499287, C)

Précisions sur le régime de la période de prorogation du bail rural

Lorsque le bailleur a délivré, en application de l’article L. 411-58, alinéa 3, du code rural et de la pêche maritime, dans sa rédaction antérieure au 31 décembre 2022, un nouveau congé pour reprendre le bien loué à la fin de la période de prorogation dont a bénéficié le preneur, le contrôle a posteriori de la reprise ne peut, lorsque le congé initial a été contesté par le preneur dans le cadre du contrôle a priori, se fonder sur un motif déjà invoqué par ce preneur, sauf en cas d’éléments nouveaux, qui étaient inconnus du preneur lors du contrôle a priori ou qu’il ne pouvait alors utilement opposer
L’interdiction de toute cession du bail posée par l’article L. 411-58, alinéas 2 et 3, du code rural et de la pêche maritime, dans sa rédaction antérieure au 31 décembre 2022, étant limitée à la période de prorogation du bail, un preneur qui a bénéficié d’une telle prorogation peut, après l’expiration de celle-ci, se prévaloir des dispositions de l’article L. 411-66, alinéa 1^er, du même code pour demander sa réintégration avec cession du bail dans les conditions de l’article L. 411-35 de ce code. (Civ. 3^e, 7 mai 2025, n° 23-15.142, FS-B)

Bail rural: date d’appréciation des conditions de la reprise

Il résulte de l’article L. 411-58, alinéas 4 et 6, du code rural et de la pêche maritime, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2006-870 du 13 juillet 2006, que, s’il apparaît, fût-ce rétrospectivement, qu’à la date d’effet du congé, la reprise n’était pas soumise à autorisation, le sursis à statuer qui aurait cependant été prononcé n’a pu entraîner la prorogation du bail et, par suite, le report de la date d’appréciation des conditions de la reprise. (Civ. 3^e, 7 mai 2025, n° 22-16.518, FS-B)

Diminution de loyer commercial et nécessité d’une contrepartie

Selon les articles L. 145-33, 3°, et R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages, sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Dès lors qu’elle a, en application de l’article L. 145-40 du code de commerce, pour contrepartie l’obligation légale du bailleur de payer au locataire des intérêts à un taux fixé par la loi, une stipulation d’un bail commercial qui met à la charge du locataire une obligation de payer en avance des sommes excédant celle correspondant au prix du loyer de plus de deux termes ne constitue pas en soi un facteur de diminution de la valeur locative. (Civ. 3^e, 7 mai 2025, n° 23-15.394, FS-B)

Formation et prise d’effet du contrat de sous-traitance

Il résulte des articles 1103 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 14, alinéa 1^er, de la loi du 31 décembre 1975 relative à la sous-traitance que les parties à un contrat de sous-traitance peuvent convenir que celui-ci ne sera formé ou ne prendra effet qu’à compter de la date à laquelle le sous-traitant sera agréé par le maître de l’ouvrage et ses conditions de paiement par lui acceptées.
Dans ce cas, l’existence d’une délégation de paiement du maître de l’ouvrage au bénéfice du sous-traitant ou la délivrance par l’entrepreneur principal d’un engagement de caution à son profit à la date de l’agrément du sous-traitant et de l’acceptation de ses conditions de paiement par le maître de l’ouvrage est exclusive de la nullité du sous-traité, sauf commencement des travaux du sous-traitant antérieur à l’obtention de ces garanties. (Civ. 3^e, 30 avr. 2025, n° 23-19.086, FS-B)

Crédit immobilier et responsabilité de la banque du fait de ses démarcheurs

L’article L. 341-4, III du code monétaire et financier doit être interprété en ce sens qu’il déroge au droit commun du mandat tel qu’il résulte désormais de l’arrêt de chambre mixte du 29 octobre 2021 (Ch. mixte 29 oct. 2021, n° 19-18.470 P), selon lequel, si le mandant est, en vertu de l’article 1998 du code civil, contractuellement responsable des dommages subis du fait de l’inexécution des engagements contractés par son mandataire dans les limites du mandat conféré, les manœuvres dolosives du mandataire, dans l’exercice de son mandat, n’engagent la responsabilité du mandant que s’il a personnellement commis une faute, qu’il incombe à la victime d’établir. Il en résulte que l’établissement de crédit est responsable de plein droit du fait des démarcheurs, agissant en cette qualité, auxquels il a donné mandat, sans pouvoir s’exonérer par la preuve d’une absence de faute. (Civ. 1^re, 7 mai 2025, n° 23-13.923, FS-B)

Indivision forcée : droit propre dechaque indivisaire de demander la suppression totale des nouveaux ouvrages édifiés sans son consentement

Si en matière d’indivision forcée, chacun des indivisaires a le droit d’user et de jouir du bien indivis, à la condition de ne pas en changer la destination sans le consentement unanime de tous les copropriétaires et de ne causer ni dommage ni trouble à la possession d’aucun d’eux, chacun d’eux peut, en vertu de son droit propre, demander la suppression totale des nouveaux ouvrages édifiés sans son consentement sur le fonds indivis, ne pouvant être contraint d’en devenir propriétaire. (Civ. 3^e, 7 mai 2025, n° 24-15.027, FS-B)

Régularisation d’un vice entachant une autorisation d’urbanisme: office du juge

Il appartient au juge qui a sursis à statuer sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme d’apprécier, pour statuer sur le litige lorsqu’une mesure de régularisation lui a été notifiée, si cette mesure assure la régularisation du vice qu’il a relevé quand bien même les parties, invitées à le faire, n’ont pas présenté d’observations devant lui sur ce point. Par suite, cette dernière circonstance ne fait pas obstacle à ce que les parties contestent devant le Conseil d’Etat, par des moyens auxquels ne saurait être opposée leur nouveauté en cassation, le second jugement mettant fin à l’instance en tant qu’il s’est prononcé sur la régularisation. (CE, 30 avril 2025, n° 493959, B)