Partie commune à jouissance privative : l’obligation d’entretien du copropriétaire n’exonère pas le syndicat
Si une clause du règlement de copropriété peut mettre à la charge du copropriétaire bénéficiaire de la jouissance exclusive d’une partie commune une obligation d’entretien de celle-ci, cette clause ne peut avoir pour effet d’exonérer le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité de plein droit, prévue par l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 d’ordre public, pour les dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de ses actions récursoires.
La qualification de partie commune à jouissance privative soulève régulièrement la question de la répartition des obligations entre le syndicat des copropriétaires et le copropriétaire qui en bénéficie. Si le règlement de copropriété peut mettre l’entretien d’une telle partie à la charge de ce dernier, une telle stipulation peut-elle également faire obstacle à la responsabilité du syndicat lorsque le défaut d’entretien de cette partie commune cause un dommage à un copropriétaire ou à un tiers ?
Par un arrêt publié au Bulletin du 17 septembre 2026, la troisième chambre civile répond par la négative et distingue ainsi nettement l’obligation d’entretien, susceptible d’être mise conventionnellement à la charge du bénéficiaire de la jouissance privative, de la responsabilité de plein droit que l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fait peser sur le syndicat des copropriétaires.
En l’espèce, le locataire d’un local commercial situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété avait subi des infiltrations provenant de la toiture-terrasse située au-dessus de son local. Cette toiture constituait une partie commune affectée à l’usage exclusif d’un autre lot. Le règlement de copropriété stipulait que « l’entretien et les réparations des parties communes à usage exclusif d’un ou plusieurs lots » étaient à la charge des propriétaires de ceux-ci.
Après que l’assemblée générale eut décidé la réfection totale du complexe d’étanchéité de la toiture-terrasse, le locataire avait assigné le syndicat des copropriétaires et son assureur en indemnisation des préjudices résultant des infiltrations.
La Cour d’appel de Lyon rejeta sa demande. Elle releva que le sinistre trouvait son origine dans la défectuosité du complexe d’étanchéité de la toiture-terrasse et considéra que la clause du règlement de copropriété mettant l’entretien et la réparation des parties communes à usage exclusif à la charge de leurs bénéficiaires excluait la responsabilité du syndicat en cas de défaut d’entretien.
La Cour de cassation censure cette analyse au visa de l’article 14, alinéa 5, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019.
L’obligation d’entretien d’une partie commune à jouissance privative peut être mise à la charge de son bénéficiaire
La solution repose d’abord sur une distinction entre la propriété d’une partie commune et la jouissance exclusive qui peut être conférée à un copropriétaire.
La partie commune à jouissance privative demeure une partie commune, quand bien même son usage est réservé à un seul copropriétaire. Cette qualification est aujourd’hui expressément consacrée par l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, selon lequel les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot et appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.
Cette nature commune ne fait toutefois pas obstacle à ce que le règlement de copropriété mette certaines obligations à la charge du seul bénéficiaire de la jouissance exclusive. La Cour de cassation l’admet expressément dans l’arrêt commenté : une clause du règlement peut mettre à la charge de ce copropriétaire « une obligation d’entretien » de la partie commune concernée.
Une telle stipulation organise donc valablement la répartition des obligations entre le syndicat et le copropriétaire bénéficiaire. Elle ne modifie toutefois pas la nature juridique de la partie concernée, qui demeure commune.
C’est précisément de cette distinction que découle la limite apportée par la Cour à l’efficacité d’une telle clause.
Une clause d’entretien ne peut neutraliser la responsabilité de plein droit du syndicat
Dans sa rédaction applicable au litige, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 disposait que le syndicat des copropriétaires était responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
La Cour de cassation rappelle que cette responsabilité est une responsabilité de plein droit et, surtout, que le texte qui l’institue présente un caractère d’ordre public en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965.
Il en résulte qu’une clause du règlement de copropriété ne peut avoir pour effet de soustraire le syndicat à cette responsabilité. La circonstance que l’entretien de la partie commune ait été conventionnellement transféré au bénéficiaire de sa jouissance exclusive est donc indifférente à l’égard de la victime dès lors que les conditions de la responsabilité légale du syndicat sont réunies.
La distinction opérée est importante. La clause du règlement conserve son efficacité dans les rapports internes à la copropriété, mais elle ne peut être opposée à la victime pour faire disparaître le débiteur de la responsabilité désigné par la loi. Le syndicat demeure responsable de plein droit, sans préjudice, comme le souligne la Cour, de ses actions récursoires à l’encontre du copropriétaire auquel incombait l’entretien de la partie commune.
La solution permet ainsi de dissocier deux questions : celle de l’indemnisation de la victime et celle de la charge définitive de la dette. L’obligation d’entretien pesant sur le bénéficiaire de la jouissance exclusive est susceptible d’intervenir dans un second temps, dans les rapports entre celui-ci et le syndicat, mais elle ne peut faire obstacle à l’action de la victime contre ce dernier.
L’arrêt s’inscrit à cet égard dans le prolongement d’une solution précédemment dégagée par la troisième chambre civile à propos, déjà, d’infiltrations provenant de terrasses constituant des parties communes à jouissance exclusive. Dans un arrêt publié au Bulletin du 26 janvier 2022, elle avait jugé que « la responsabilité du syndicat au titre de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas exclusive de la responsabilité délictuelle encourue par un copropriétaire » (Civ. 3e, 26 janv. 2022, n° 20-23.614 FS-B, Dalloz actualité, 16 févr. 2022 ; D. 2022. 216 
; ibid. 1528, obs. Y. Strickler et N. Reboul-Maupin ; AJDI 2022. 530 , obs. P. E. Lagraulet ).
Les deux solutions se complètent. La responsabilité de plein droit du syndicat n’exclut pas la responsabilité personnelle du copropriétaire auquel le dommage est imputable ; réciproquement, l’obligation d’entretien mise à la charge du bénéficiaire de la jouissance exclusive d’une partie commune ne permet pas au syndicat de se soustraire à la responsabilité que la loi lui impose. La victime peut ainsi agir contre le syndicat sur le fondement de l’article 14, sans que la répartition conventionnelle des obligations d’entretien puisse lui être opposée, tandis que la responsabilité du copropriétaire demeure susceptible d’être recherchée sur son fondement propre.
L’arrêt du 17 septembre 2026 précise ainsi l’articulation entre les règles d’organisation interne de la copropriété et le régime légal d’indemnisation des dommages causés par les parties communes. Le règlement de copropriété peut déterminer à qui incombe leur entretien ; il ne peut modifier, à l’égard de la victime, le débiteur de la responsabilité de plein droit instituée par une disposition d’ordre public. La clause conserve néanmoins son utilité au stade de la contribution définitive à la dette, l’article 14 réservant expressément les actions récursoires.
La portée de la solution demeure, au surplus, actuelle malgré la modification de l’article 14 par l’ordonnance du 30 octobre 2019. Le texte prévoit désormais que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers « ayant leur origine dans les parties communes », sans préjudice de toutes actions récursoires. La disparition de la référence au vice de construction et au défaut d’entretien renforce même la logique objective du dispositif : dès lors que le dommage trouve son origine dans une partie commune, la répartition conventionnelle de son entretien ne saurait, à elle seule, permettre au syndicat d’échapper à la responsabilité que la loi met à sa charge.
par Karen Vieira, Avocate à la Cour, Docteur en droit
Civ. 3e , 17 sept. 2026, FS-B, n° 24-20.973
© Lefebvre Dalloz