Point de départ du délai de prescription de l’action en responsabilité et rentabilité économique insuffisante
Le point de départ du délai de prescription de l’action en responsabilité pour manquement au devoir de conseil quant à la rentabilité d’une opération immobilière locative ne doit pas être fixé à l’issue de la première année de location, le déficit n’étant alors que « probable ».
Le point de départ du délai de prescription constitue un véritable serpent de mer. La loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile a en effet opté pour un point de départ « glissant » (P. Malaurie, La réforme de la prescription civile, Defrénois 30 oct. 2008. 2029), correspondant au moment où la victime prétendue a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action. Partant, il est parfois malaisé de déterminer la date à laquelle le délai de prescription a commencé à courir. C’est le cas particulièrement en matière de responsabilité contractuelle.
Nombre d’arrêts rappellent en effet, à travers une formule récurrente, que « la prescription d’une action en responsabilité contractuelle ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance » (en ce sens, par ex., Com. 5 mars 2025, n° 23-23.918, Dalloz actualité, 14 mars 2025, obs. C. Hélaine ; D. 2025. 446 
).
La question est encore plus délicate en présence d’une « situation dommageable continue » (nous empruntons l’expression au professeur Borghetti, La prescription des actions en responsabilité en cas de situation dommageable continue, RDC 2026/2. Dossier 104), c’est-à-dire lorsque le dommage se réalise ou se révèle progressivement à la victime. C’est ce qu’illustre l’arrêt rendu par la chambre commerciale de la Cour de cassation le 10 juin 2026.
En l’espèce, une société en commandite simple ainsi que son gérant associé majoritaire avaient acquis des biens immobiliers destinés à la location, sur les conseils de deux sociétés de gestion et d’investissement. Les biens immobiliers, acquis entre 2006 et 2008, ouvraient droit à des réductions d’impôt et devaient permettre aux acquéreurs d’atteindre un seuil de rentabilité défini par contrat. Faisant face à une rentabilité insuffisante de leur activité locative au regard des prévisions, ainsi qu’à une surestimation de la valeur des immeubles révélée par la revente de l’un d’eux, les acquéreurs assignèrent les sociétés en responsabilité pour manquement à leur obligation de conseil et en réparation de leurs préjudices.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence déclara les actions irrecevables au motif qu’elles étaient prescrites. Elle jugea que les requérants avaient eu connaissance de l’impossibilité d’atteindre la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat dès la première année de mise en location déficitaire, soit en 2011 pour le gérant et en 2014 pour la société en commandite. Elle en déduisit qu’au jour de leurs actions, intervenues en août 2020, ces dernières étaient prescrites en application de l’article L. 110-4 du code de commerce qui prévoit un délai de prescription de cinq ans et de l’article 2224 du code civil qui fixe le point de départ du délai au jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.
Le pourvoi formé par les investisseurs posait donc la question de savoir à quelle date le dommage, qui consistait ici dans une rentabilité économique insuffisante au regard des prévisions, s’était réalisé et avait été connu des victimes agissant en réparation.
La réponse apportée par la chambre commerciale de la Cour de cassation, qui rend ici un arrêt de cassation, s’avère lapidaire. Elle juge que « la connaissance par les investisseurs d’une probable rentabilité déficitaire de l’opération à l’issue de la première année de location ne caractérisait pas la réalisation du dommage dont il était demandé réparation ». Cette solution conforte tout d’abord une solution bien acquise : en cas d’action en responsabilité, le délai de prescription ne commence à courir qu’à condition que le dommage se soit définitivement réalisé. Pour le reste, la Cour de cassation procède à une détermination essentiellement négative du point de départ du délai de prescription.
Dommage contractuel et point de départ du délai de prescription
Comme le rappelle la Cour de cassation, il résulte de la combinaison des articles L. 110-4 du code de commerce et 2222, alinéa 2, du code civil que les obligations entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par cinq ans à compter de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, étant précisé que ce délai ne saurait « excéder une durée totale de dix ans prévue par la loi antérieure ». On peut penser que les hauts magistrats pèchent ici par excès de précision, dans la mesure où aucun cumul de délai n’intervenait en l’espèce pour tenir compte de l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008.
La détermination du point de départ du délai doit en effet prendre en compte l’ensemble des « faits pertinents » au sens de l’article 2224 du code civil. La Cour de cassation le rappelle d’ailleurs dans le présent arrêt en indiquant que, s’agissant d’une action en responsabilité, le délai de prescription « court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur ». C’est ainsi que, dans un arrêt récent, la chambre commerciale de la Cour de cassation a pu juger que « dans une opération d’investissement immobilier locatif avec défiscalisation comportant un emprunt dont le remboursement du capital était différé à dix ans », le point de départ de l’action en responsabilité pour manquement à une obligation de conseil « est le jour où le risque s’est réalisé, soit celui où l’acquéreur a appris qu’il serait dans l’impossibilité de revendre le bien à un prix lui permettant de rembourser le capital emprunté » (Civ. 3e, 1er févr. 2024, n° 22-13.446, Dalloz actualité, 29 févr. 2024, obs. F. Sow et T. Brault ; D. 2024. 260 ; RDI 2024. 208, obs. J. Bruttin ; RTD com. 2024. 144, obs. D. Legeais ).
En l’espèce, l’un des immeubles avait certes été acquis avant l’entrée en vigueur de la loi. Toutefois, la mise en location était intervenue pour l’ensemble des immeubles après son entrée en vigueur, en 2011 et en 2014. En conséquence, même si le fait générateur de responsabilité était antérieur à la loi du 17 juin 2008, s’agissant d’un manquement au devoir de conseil, le dommage était quant à lui postérieur à cette même loi et correspondait a minima à la date de mise en location. Partant, le point de départ du délai de prescription était nécessairement postérieur à 2008, excluant tout cumul des délais. Cela étant, la précision relative au cumul des délais a le mérite de rappeler – bien que très implicitement – que le délai de prescription ne saurait commencer à courir tant que l’ensemble des conditions de l’action en responsabilité ne sont pas remplies.
Demeurait la question de savoir si le point de départ du délai de prescription correspondait au moment de mise en location des immeubles ou à une date ultérieure à celle-ci.
Les contours du dommage de rentabilité locative insuffisante
Pour répondre à cette question, il fallait se prononcer sur les contours du dommage de rentabilité locative insuffisante. Sa définition s’avérait délicate dans la mesure où peut être qualifié de rentable « ce qui produit une rente, un bénéfice ». Or, ce qui n’est pas rentable au court terme peut l’être au long terme ; et inversement. Ainsi, deux approches étaient concevables.
On pouvait tout d’abord considérer que le dommage était acquis au jour de la mise des biens sur le marché locatif, car le montant des loyers était alors déjà connu des requérants, s’agissant d’un élément essentiel à la conclusion du contrat de bail. C’est le raisonnement tenu par la cour d’appel. Selon elle, les investisseurs pouvaient s’interroger sur la rentabilité de l’opération dès la mise effective des biens sur le marché locatif, en « comparant les recettes que leur procuraient les locations avec les charges qu’ils supportaient ». Les recettes étant inférieures aux charges, la cour d’appel considéra que le déficit était connu des investisseurs dès la mise en location et constituait donc le point de départ du délai de prescription. C’est la raison pour laquelle elle jugea également que « l’aggravation des déficits locatifs au cours des années qui ont suivi leur découverte était indifférente à la connaissance du préjudice », dans la mesure où elle ne venait que « corroborer l’absence de rentabilité locative ».
En invitant la Cour de cassation à préciser les « faits susceptibles de révéler l’impossibilité d’atteindre (nous soulignons) la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat », les auteurs du pourvoi défendaient une conception différente de la rentabilité financière. Devant la cour d’appel, ils évoquaient en effet une « opération dont la rentabilité était attendue sur le long terme ». Selon eux, le caractère déficitaire de l’opération n’était donc pas encore acquis au moment de la mise en location des immeubles. Or, il faut bien admettre que le raisonnement de la cour d’appel incitait quelque peu les requérants à défendre cette autre conception de la rentabilité.
Les juges du fond soulignaient en effet que les investisseurs pouvaient « s’interroger sur la rentabilité effective de leur investissement par la comparaison entre l’appréciation du potentiel locatif des biens et la simulation financière initiale ». Or, il ne revient pas au même de comparer les recettes et les charges à une date précise, et d’estimer un « potentiel locatif » par rapport à une simulation initiale qui contient sans doute une projection au long terme.
En jugeant que « la connaissance par les investisseurs d’une probable rentabilité déficitaire de l’opération (…) ne caractérisait pas la réalisation du dommage dont il était demandé réparation », la Cour de cassation valide cette conception plus globale de la rentabilité financière. Selon elle, le défaut de rentabilité n’était pas encore acquis, ni au jour de la mise en location des immeubles, ni à l’issue d’une première année de location. Peu importait, à cet égard, que les investisseurs puissent avoir eu des doutes quant à la rentabilité de l’opération après quelques mois de mise en location des immeubles. Ce doute quant à un déficit « probable » ne suffisait pas à le réaliser. Il fallait que l’opération se révèle finalement bien moins rentable que prévu à l’issue d’une période plus longue.
Les incertitudes persistantes
Si la solution de la Cour de cassation entérine donc une conception évolutive de la rentabilité, elle témoigne aussi d’une difficulté à détacher cette question – celle de la réalisation du dommage – de celle de sa connaissance par les requérants.
La formulation de la solution est en effet maladroite. Contrairement à ce qui est affirmé, ce n’est pas la « connaissance » d’une probable rentabilité déficitaire par les requérants qui est susceptible de caractériser la réalisation du dommage, mais la rentabilité déficitaire elle-même. C’est elle qui constitue en effet le dommage, ou ce que la Cour de cassation qualifie régulièrement de « réalisation du risque » lorsque l’opération financière a été mise en place afin d’obtenir un avantage fiscal (v. par ex., Com. 21 juin 2023, n° 21-19.853, Dalloz actualtié, 7 juill. 2023, obs. M. Robineau ; D. 2023. 2031 , note N. Kansu Okyay ).
Partant, si le point de départ du délai de prescription ne peut être fixé à l’issue d’une année de location, c’est parce qu’à cette date le dommage est seulement probable. Dès lors que l’exigence de certitude n’est pas remplie et le dommage non encore réalisé, la question de sa connaissance par les victimes est alors une question secondaire. Il suffisait de rappeler que la simple probabilité d’une rentabilité locative déficitaire ne suffit pas à réaliser le dommage pour en déduire, a fortiori, que les investisseurs ne pouvaient pas en avoir connaissance.
Au-delà de cette confusion, l’arrêt laisse la question principale en suspens : si le dommage ne s’était pas définitivement réalisé, ni à la date de mise en location des immeubles, ni à l’issue d’une année de location, quelle date fallait-il retenir en guise de point de départ du délai de prescription ?
Sur ce point, la Cour de cassation n’apporte aucune précision. On comprend seulement qu’une certaine durée de location devait s’être écoulée pour admettre sans aucun doute possible que l’opération était finalement moins rentable que ce qui avait été prévu par contrat. En clair, pour admettre que le dommage s’était définitivement réalisé.
En l’absence de précision venue de la Cour de cassation, la question devra être tranchée par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, consécutivement au renvoi de l’affaire. Quelques suggestions peuvent être formulées quant aux éléments qui devront déterminer les juges du fond dans leur appréciation du point de départ du délai de prescription.
Selon nous, on ne saurait s’en remettre à la seule « déception contractuelle » et considérer que le délai de prescription de l’action en responsabilité commence à courir dès lors que les investisseurs réalisent le caractère déficitaire ou insuffisamment rentable de l’opération. Tout d’abord, cela reviendrait à confondre, de nouveau, la question de la réalisation du dommage avec celle de sa connaissance par les victimes prétendues. Ensuite, cela reviendrait à entériner une conception purement subjective du dommage contractuel alors que la rentabilité financière d’une opération doit être appréciée sur la base de données objectives.
Bien au contraire, des critères aptes à constituer un « seuil » à partir duquel le dommage apparait réalisé devraient pouvoir être dégagés. S’agissant d’apprécier la rentabilité d’une opération immobilière locative, les contrats passés entre les requérants et les sociétés d’investissement comportaient certainement des projections datées. Il est peu probable, en effet, que des sociétés de conseil spécialisées dans l’investissement locatif se soient engagées à ce que l’opération immobilière soit rentable, sans indiquer une date au moins prévisionnelle de rentabilité. Ces précisions devraient donc permettre de fixer la date à laquelle l’opération s’était révélée déficitaire ou insuffisamment rentable par rapport à ce qui était prévu initialement ; cette même date constituant celle de réalisation du dommage et partant, de présomption de connaissance par les victimes.
par Alexandra Bouscavert, Maître de conférences, Faculté de droit, économie et administration de Metz
Com. 10 juin 2026, F-B, n° 25-14.312
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