Précisions sur la responsabilité délictuelle du tiers acquéreur complice de l’inexécution du mandat au détriment de l’agent immobilier

Il résulte des articles 1200 et 1240 du code civil que le tiers à un contrat qui se rend complice de la violation par une partie de ses obligations contractuelles engage sa responsabilité délictuelle.

Si l’acquéreur n’est pas partie au contrat de mandat, il est susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle à l’égard de l’agent immobilier, lorsque, par son comportement fautif, il lui a fait perdre sa commission et que tel est le cas lorsque l’absence de droit à rémunération de l’agent immobilier procède de manœuvres frauduleuses.

 

Le rapport entre mandataire et tiers soulève d’ordinaire la question de la substitution du mandant au mandataire lors de la conclusion d’un contrat par effet de la représentation, voire celle de l’engagement de la responsabilité délictuelle du mandataire fautif envers les tiers, leur causant un préjudice (v. P.-Y. Gautier, Un cas très rare : la responsabilité civile du tiers cocontractant à l’égard du mandataire, RTD civ. 2008. 498 ). Sans qu’il s’agisse d’une question totalement inédite, la décision rendue le 7 mai 2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation aborde la question plus rare de la tierce complicité dans la violation du mandat ; c’est-à-dire du tiers qui, commettant une faute envers le mandataire, prive celui-ci du bénéfice qu’il pouvait escompter du mandat et engage sa responsabilité délictuelle.

En l’espèce, un agent immobilier était titulaire d’un mandat non exclusif de vente d’une villa et avait fait visiter cette résidence à un couple d’acquéreurs. Le mandat précédemment conclu avec les propriétaires vendeurs prévoyait une commission de 6 % du prix de vente (fixé à 2 990 000 €) à la charge des acquéreurs. Toutefois, quelques semaines après cette visite – et après avoir essuyé un premier refus de financement bancaire – les acquéreurs ont conclu directement la vente avec les vendeurs pour un prix inférieur (2 500 000 €), sans intervention de l’agence et donc sans s’acquitter du versement de la commission. L’agent immobilier a alors assigné les acquéreurs en responsabilité délictuelle afin d’obtenir réparation du préjudice correspondant à la perte de sa rémunération. Dans un arrêt du 25 octobre 2023, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé le jugement de première instance (TGI Grasse, 6 nov. 2019) et condamné les acquéreurs à payer à l’agent une somme de 150 000 € à titre de dommages et intérêts.

Les acquéreurs faisaient grief à l’arrêt d’avoir prononcé une telle condamnation alors que « n’est pas fautif ni frauduleux le fait, pour l’acquéreur non lié contractuellement à l’agent immobilier, titulaire d’un mandat non exclusif de vente, par l’intermédiaire duquel il a visité le bien, d’adresser une nouvelle offre d’achat directement aux vendeurs et de conclure finalement la vente avec eux ». Plus précisément, en « se [bornant] à constater que les époux [acquéreurs] avaient visité le bien une première fois avec [l’agent] puis avec un autre mandataire non exclusif, et qu’ils avaient ensuite directement conclu la vente avec les acquéreurs sans l’entremise des agents immobiliers », agissant ainsi « dans le sens exclusif de leurs propres intérêts », sans caractériser ni faute ni fraude au sens de l’article 1240 du code civil, la cour d’appel avait privé sa décision de base légale. Il s’agissait donc de déterminer si les motifs de la décision suffisaient ici à caractériser une faute délictuelle et à retenir la responsabilité des acquéreurs.

C’est ce que la Cour de cassation a considéré : rejetant le pourvoi, elle rappelle (pt 5) qu’« il résulte des articles 1200 et 1240 du code civil que le tiers à un contrat qui se rend complice de la violation par une partie de ses obligations contractuelles engage sa responsabilité délictuelle ». Puis, faisant référence (pt 6) à un précédent arrêt (Cass., ass. plén., 9 mai 2008, n° 07-12.449, Dalloz actualité, 15 mai 2008, obs. Y. Rouquet ; D. 2008. 2328, note A.-L. Thomat-Raynaud ; AJDI 2008. 878 , obs. M. Thioye ; RTD civ. 2008. 485, obs. P. Jourdain ; ibid. 498, obs. P.-Y. Gautier ; ibid. 672, obs. B. Fages ; RTD com. 2009. 202, obs. B. Bouloc ), elle précise qu’ainsi, « la cour d’appel a énoncé à bon droit », en substance, qu’un acquéreur, qui « n’est pas partie au contrat de mandat », peut engager sa responsabilité délictuelle pour faute à l’égard d’un mandataire agent immobilier lorsqu’il se rend coupable « de manœuvres frauduleuses » ayant pour effet de priver l’agent immobilier de sa commission (pt 7).

En l’espèce, précisément, la cour d’appel avait pris soin de relever, pour en caractériser les conditions, que les acquéreurs avaient connaissance du droit à rémunération de l’agence qui avait procédé à une visite et que la promesse de vente conclue directement avec les vendeurs comportait une clause (pt 8) par laquelle ils s’engageaient à prendre en charge d’éventuelles poursuites des agences immobilières. La disparition ultérieure de cette clause dans l’acte authentique (pt 9) pouvait donc être interprétée comme révélatrice d’une volonté d’évincer l’agent immobilier, caractérisant la fraude et une faute délictuelle.

S’il est acquis que le tiers à un contrat peut voir sa responsabilité délictuelle engagée à l’égard d’une partie victime de l’inexécution contractuelle, notamment lorsqu’il participe sciemment à la violation des obligations issues du contrat, l’arrêt invite à formuler ici quelques explications sur la nature de la sanction qu’appelle le cas envisagé, ainsi que sur la caractérisation de la faute délictuelle.

L’engagement de la responsabilité délictuelle du tiers acquéreur

L’arrêt commenté rappelle donc que le tiers qui participe à la violation, par une partie, de ses obligations contractuelles engage sa responsabilité délictuelle à l’égard du créancier de celle-ci.

Bien que complice de l’inexécution de l’obligation contractuelle, le tiers ne saurait être assimilé au débiteur contractuel au sens de l’article 1999 du code civil. Il ne peut, d’après ce texte, « se voir contraint [d’exécuter] le contrat. » En effet, à l’égard du créancier victime de l’inexécution, la responsabilité du tiers relève exclusivement du régime délictuel. N’étant pas tenu par les obligations contractuelles inexécutées, il engage sa responsabilité non en raison de leur inexécution, mais pour avoir méconnu le devoir de respecter les droits nés du contrat (A. Weill, Le principe de la relativité des conventions en droit privé français, Dalloz, 1938, n° 237, p. 414-415).

La jurisprudence admet depuis longtemps et de manière constante que constitue une faute délictuelle le fait, pour un tiers, de contribuer en connaissance de cause à la méconnaissance par une partie de ses engagements contractuels, causant un préjudice au cocontractant qui en est victime (P. Hugueney, La responsabilité civile des tiers complices de la violation d’une obligation contractuelle, Dijon, 1910). On distingue ici la force obligatoire de l’opposabilité. La force obligatoire du contrat, limitée en principe aux seules parties, se trouve ainsi confortée à l’égard des tiers par le « principe d’opposabilité des conventions aux tiers », selon la formule retenue par la Cour de cassation (Civ. 1re, 17 oct. 2000, n° 97-22.498 P, D. 2001. 952 , note M. Billiau et J. Moury ), qu’exprime aujourd’hui l’article 1200 du code civil, selon lequel « les tiers doivent respecter la situation juridique créée par le contrat ». Comme ont pu l’écrire MM. Ghestin, Jamin et Billiau, « l’opposabilité se traduit vis-à-vis des tiers par une obligation de ne pas faire, sanctionnée par la responsabilité délictuelle » (J. Ghestin, C. Jamin et M. Billiau, Les effets du contrat, LGDJ, 2001, n° 724) – obligation que certains nomment « obligation d’inviolabilité » (F. Bertrand, L’opposabilité du contrat aux tiers, thèse Paris II, 1979).

D’ailleurs, les fondements retenus en doctrine pour expliquer cette responsabilité sont assez variés (fraude, action paulienne, abus de droit…), et la diversité des situations de tierce complicité justifie que des sanctions concernant le tiers, autres que l’engagement de sa responsabilité délictuelle, peuvent s’y ajouter (G. Viney, Introduction à la responsabilité, LGDJ, 2019, nos 334 s., spéc. n° 345 ; on songe par ex., aux art. 1123 et 1124 du c. civ. pour les sanctions de contrats conclus avec les tiers en violation des pactes de préférence et promesses de contrat). La déloyauté du tiers, ayant connaissance du contrat, demeure une condition exigée de manière constante.

Lorsque le préjudice subi par le créancier résulte de la conclusion d’un acte juridique, le « conflit de contrats » pourrait justifier soit l’annulation du second contrat faisant complètement obstacle à l’exécution du contrat initial, soit, si l’exécution n’est pas entravée, l’inopposabilité au créancier des dispositions du second contrat portant atteinte aux droits qu’il tient du premier. Les deux mesures peuvent être comprises comme une forme de réparation du préjudice en nature. « Il y a conflit de contrats », écrivait le doyen Carbonnier, « et c’est par respect pour la force obligatoire du premier que le second est déclaré inopposable à l’autre partie ; encore peut-il y avoir à considérer si le premier a eu, ou non, publicité ou apparence, si le second a été, ou non, exécuté » (J. Carbonnier, Droit civil, II, PUF, coll. « Quadrige », 2004, n° 1043). Il y avait un devoir de respecter les droits tirés du contrat méconnu. En revanche, de telles sanctions ne sont pas adaptées aux tierces complicités qui procèdent d’un simple acte matériel – telle que l’immixtion du tiers dans l’exécution du contrat – ayant provoqué la défaillance du débiteur. C’est pourquoi la responsabilité délictuelle du tiers et la condamnation au versement de dommages et intérêts est la sanction la plus couramment prononcée par la jurisprudence.

La distinction entre la force obligatoire et l’opposabilité, dont découle une « obligation d’inviolabilité », permet de saisir ici les limites de l’argumentation donnée par le pourvoi. Certes, la force obligatoire limitée aux parties autorise l’acquéreur, qui lui, n’est pas lié contractuellement à l’agent immobilier, titulaire d’un mandat non exclusif de vente, de suivre son intérêt propre en adressant une nouvelle offre d’achat directement aux vendeurs pour conclure finalement la vente avec eux. Cependant, si le tiers acquéreur ne saurait effectivement être tenu en raison de la seule inexécution du mandat, il ne peut sciemment faire obstacle à l’exécution du contrat et engage, à ce titre, sa responsabilité lorsqu’il concourt à l’inexécution des obligations contractuelles par une partie.

Ce principe a été consacré par l’assemblée plénière dans un arrêt du 9 mai 2008 (Cass., ass. plén., 9 mai 2008, n° 07-12.449, préc.), cité dans les motifs de l’arrêt commenté, qui retient qu’un acquéreur ayant eu recours à des manœuvres frauduleuses pour priver l’agent de sa commission doit réparer le préjudice subi, même s’il n’était pas personnellement débiteur de cette commission. Cette dernière précision renvoie à un arrêt du 27 avril 2004 rendu dans la même affaire que celle tranchée par l’assemblée plénière et fait en outre référence à la jurisprudence qui, pour prévenir les fraudes à la loi Hoguet et au droit à commission de l’agent immobilier, a consacré une présomption d’entremise efficace : l’opération est réputée conclue par l’intermédiaire de l’agent dès lors que celui-ci a présenté l’acquéreur ou organisé la visite du bien pendant la durée du mandat, peu important que les parties concluent ensuite directement, y compris après expiration du mandat (Civ. 1re, 22 mai 1985, n° 84-10.572 ; 17 nov. 1993, n° 91-19.366, RDI 1994. 266, obs. D. Tomasin ; 8 juill. 1994, n° 92-14.346 ; 14 nov. 2000, n° 98-10.629 ; 15 mai 2002, n° 00-14.897, AJDI 2002. 552 ). Cette construction prétorienne permet certes à l’agent d’obtenir sa rémunération lorsque le mandat prévoit la commission ou en met la charge sur le mandant, mais pas auprès du tiers, qui n’est pas partie au contrat. Qu’à cela ne tienne, a décidé l’assemblée plénière, puisque la responsabilité délictuelle du tiers ne dépend pas de l’existence d’une obligation contractuelle préalable envers la victime, mais uniquement de la réunion des conditions classiques de la responsabilité civile délictuelle, en affirmant que le tiers fautif peut être condamné dès lors que sont caractérisés une faute, un préjudice certain – ici la perte de la commission – et un lien de causalité.

La caractérisation de la faute délictuelle du tiers acquéreur

C’est le point important de l’arrêt ; celui sur lequel la Cour de cassation a apporté une réponse. Il s’agissait de déterminer si les motifs de la décision permettaient, en l’espèce, de caractériser une faute délictuelle et d’engager la responsabilité des acquéreurs.

Il faut d’abord souligner que l’application stricte du régime de la responsabilité délictuelle pourrait conduire à engager la responsabilité du tiers pour toute négligence contribuant à l’inexécution d’un contrat, y compris lorsqu’il ignorait son existence mais aurait pu la connaître en faisant preuve d’une diligence normale. C’est la faute d’imprudence de l’article 1241 du code civil. Toutefois, la doctrine considère généralement qu’une conception aussi extensive de la faute aurait gravement compromis la sécurité des relations économiques en faisant peser sur tout tiers une menace générale de responsabilité pour avoir participé, même involontairement, à la méconnaissance des droits contractuels d’autrui (G. Viney, Introduction à la responsabilité, op. cit., spéc. n° 343). C’est pourquoi, sans exiger la faute intentionnelle ou la fraude, auteurs et jurisprudence s’accordent pour exiger a minima la preuve de la déloyauté du tiers. Il est ainsi nécessaire de démontrer sa connaissance effective du contrat et qu’il a accompli des actes entravant l’exécution de celui-ci pour que l’on retienne une faute délictuelle.

Pour revenir à la situation de notre arrêt : le seul fait, pour un acquéreur présenté par un agent immobilier, de traiter directement avec le vendeur, suffit-il à caractériser ces éléments de la faute et engager sa responsabilité délictuelle ? Dans l’arrêt du 9 mai 2008, la Cour avait retenu l’existence d’une faute, dans un cas ou pouvaient être relevées des « manœuvres frauduleuses » de l’acquéreur (l’acquéreur avait fait usage d’une fausse identité lors de la visite pour évincer l’agent ensuite). Depuis, dans les arrêts, la Cour de cassation semble exiger davantage que le constat de la simple éviction de l’agent. Seule la preuve d’une faute distincte, telle une collusion frauduleuse ou la caractérisation d’une volonté délibérée de faire échec au mandat – donc d’une déloyauté – engage la responsabilité de l’acquéreur tiers au contrat (Civ. 1re, 6 oct. 2011, n° 10-21.645, AJDI 2012. 773 , obs. M. Thioye ; 18 févr. 2015, n° 14-12.351 ; 6 avr. 2016, n° 15-14.631, Dalloz actualité, 9 mai 2016, obs. A. Cayol ; D. 2016. 840 ; 6 déc. 2017, n° 16-15.249, AJDI 2019. 249, point de vue M. Thioye ).

Pour conduire à la censure, les acquéreurs considéraient, dans les motifs du pourvoi, qu’ils ne pouvaient se voir reprocher plus qu’une simple éviction – qu’ils estimaient licite – de l’agent et que leur faute délictuelle ne pouvait être ici caractérisée : « n’est pas fautif ni frauduleux le fait, pour l’acquéreur non lié contractuellement à l’agent immobilier, titulaire d’un mandat non exclusif de vente, par l’intermédiaire duquel il a visité le bien, d’adresser une nouvelle offre d’achat directement aux vendeurs et de conclure finalement la vente avec eux » (…). C’était toutefois retenir une présentation tronquée des faits ; or précisément, la cour d’appel avait parfaitement caractérisé la faute, ce qui explique le rejet du pourvoi. En effet, la faute – déloyauté – résultait ici d’une connaissance du droit à rémunération de l’agent et de manœuvres destinées à y faire échec dont les juges avaient pu se convaincre. Pour attester de la connaissance du droit à rémunération, il était relevé que la promesse de vente conclue directement avec les vendeurs comportait une clause par laquelle ils s’engageaient à supporter les conséquences d’éventuelles poursuites engagées par les agences immobilières. Quant aux manœuvres, révélatrices d’une fraude, elles résident dans la suppression ultérieure de cette clause dans l’acte authentique, qui pouvait être interprétée comme la manifestation d’une volonté d’évincer l’agent immobilier en feignant d’ignorer ses intérêts et d’échapper à l’obligation de rémunération.

 

par François Viney, Maître de conférences à l’université d’Amiens

Civ. 3e, 7 mai 2026, FS-B, n° 24-10.637

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