Préemption : persistance de la carence du préempteur pour réaliser la vente et décalage de la prescription de l’action en nullité

L’action en nullité de la déclaration de préemption, prévue à l’article L. 412-8, alinéa 4, du code rural et de la pêche maritime, se prescrit par cinq ans à compter de la date d’expiration du délai imparti au préempteur par la mise en demeure qui lui a été adressée, par le propriétaire vendeur ou l’acquéreur évincé, pour réaliser l’acte de vente authentique.

L’exigence de diligence dans la mise en œuvre du droit de préemption

Le droit de préemption permet à une personne, désignée par la loi ou par une convention, d’être préférée à une autre pour acquérir un bien. Des objectifs mêlant justice sociale, mise en valeur des terres agricoles ou encore aménagement et développement durable du territoire rural, ont conduit le législateur à prévoir, pour divers bénéficiaires, un tel droit de priorité quant à l’acquisition de terres agricoles (Rép. civ., v° Préemption et retraits, par G. Pillet, n^os 43 et 47). Il en va ainsi du fermier et des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) (dont le droit est soumis pour l’essentiel au même régime).

Dès lors que la préemption constitue une « perturbation de la circulation des biens », qui peut à la fois porter atteinte à la liberté du propriétaire de choisir son contractant et au droit de propriété ou aux attentes légitimes de l’acquéreur évincé (G. Pillet, loc. cit., n° 61), elle doit être encadrée. De fait, l’acquéreur évincé peut avoir engagé des dépenses en vue de l’acquisition, même si à cet égard l’article L. 412-13 du code rural et de la pêche maritime (qui ne semble pas applicable en cas de préemption par une SAFER), prévoit que « les frais et loyaux coûts exposés à l’occasion du contrat, s’il y a lieu, par l’acquéreur évincé lui sont remboursés par le preneur ». Il doit aussi renoncer à exploiter les terres litigieuses, prendre de nouvelles dispositions, avec ce que cela implique de perte de temps et d’argent. Quant au vendeur, le délai entre la conclusion de la vente envisagée et l’exercice du droit de préemption ne doit pas paralyser l’opération.

Afin de limiter ces désagréments, la loi tente de rendre aussi fluide que possible l’exercice du droit de préemption. L’article 412-8 du code rural et de la pêche maritime prévoit ainsi que le titulaire du droit de préemption bénéficie d’un délai de deux mois à compter de la notification qui lui est faite du projet d’aliénation, pour faire connaître au vendeur, son refus ou son acceptation de l’offre, et ce à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption. En cas de réponse positive dans le délai, la vente est, en principe, parfaite par accord sur la chose et le prix nonobstant l’absence de régularisation (Civ. 3^e, 17 juin 2021, n° 20-13.281). ll convient cependant d’éviter que l’incertitude perdure et que la situation ne soit pas consolidée à l’égard des tiers (G. Pillet, loc. cit., n° 69). Dans cette perspective, l’alinéa 4 de l’article L. 412-8 précité ajoute que le préempteur dispose d’un délai de deux mois, à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire, pour réaliser l’acte de vente authentique. Passé ce délai, sa déclaration de préemption sera nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure à lui faite par acte d’huissier de justice et restée sans effet ; l’action en nullité appartenant au propriétaire vendeur et à l’acquéreur évincé lors de la préemption.

Absence de réalisation de l’acte authentique et nullité de la déclaration de préemption

Cette nullité de la déclaration de préemption est une sanction sévère théoriquement, d’autant qu’elle est susceptible d’emporter, par voie de conséquence, éradication de l’acquisition du préempteur, voire des rétrocessions subséquentes, même si cette suite n’est pas inéluctable et suppose notamment que les rétrocessionnaires soient appelés en la cause. Il reste que si la rétrocession ne peut être annulée, le préempteur fautif engage sa responsabilité à l’égard de l’acquéreur évincé qui ne peut exploiter (Civ. 3^e, 31 mai 2011, n° 10-10.275, AJDI 2011. 637 ).

Cette sévérité semble pourtant relative, puisqu’elle nécessite une « persistance de la carence du préempteur ». La nullité n’est pas encourue du seul fait que le préempteur n’a toujours pas signé l’acte authentique deux mois après l’envoi de sa réponse au propriétaire vendeur. Il faut encore qu’il soit établi que le préempteur a été mis en demeure, par acte d’huissier de justice de réitérer l’acte et qu’il n’a pas pris la peine de le faire au bout du délai prévu par la mise en demeure (délai qui ne saurait être inférieur à 15 jours ; Civ. 3^e, 15 nov. 2006, n° 05-15.475 P, AJDI 2007. 316 , obs. S. Prigent ). À cet égard, la simple remise par un commissaire de justice d’un pli cacheté ne vaut pas mise en demeure au sens de l’article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime (Civ. 3^e, 21 mai 2014, n° 12-35.083 P, D. 2014. 1204 ). Toutefois, en l’absence de précision sur qui dispose de la qualité pour mettre en demeure le préempteur, la Cour de cassation a indiqué que la qualité pour agir en nullité emporte celle de délivrer la mise en demeure préalable et que l’acquéreur évincé est donc autorisé à délivrer une telle mise en demeure (Civ. 3^e, 7 déc. 2011, n° 10-27.027 P, Dalloz actualité, 22 déc. 2011, obs. C. Fleuriot ; D. 2012. 15 ).

Aucun délai n’étant prévu pour une telle mise en demeure, celle-ci peut intervenir des années après la déclaration de préemption. Malgré l’écoulement du temps, le préempteur doit alors être particulièrement diligent s’il ne veut pas se voir opposer sa négligence.

Un point de départ décalé pour la prescription de l’action en nullité

Dans l’arrêt sous étude, informée du projet de vente d’un fonds agricole, la SAFER locale avait notifié au vendeur son intention de préempter, sans jamais réaliser l’acte authentique. Dix ans plus tard, l’acquéreur évincé l’a mise en demeure de réaliser l’acte sous quinzaine et en l’absence de réaction, l’a assignée en nullité de sa déclaration de préemption et en indemnisation. La cour d’appel a déclaré la demande irrecevable aux motifs que si la loi ne fixe aucun délai pour mettre en demeure de réaliser l’acte authentique, ce droit naît dès l’expiration du délai de deux mois suivant la déclaration de préemption, qui constitue le point de départ du délai de prescription. L’acquéreur évincé s’est pourvu en cassation en soutenant que le point de départ de l’action en nullité est constitué par l’envoi de la mise en demeure.

La Cour de cassation va encore plus loin et censure l’arrêt en décalant d’un autre cran le point de départ du délai. Elle affirme ainsi que « l’action en nullité de la déclaration de préemption prévue à l’article L. 412-8, alinéa 4, [c. rur.], se prescrit par cinq ans à compter de la date d’expiration du délai imparti au préempteur par la mise en demeure, que lui a adressée le propriétaire vendeur ou l’acquéreur évincé pour réaliser l’acte de vente authentique ». Elle rappelle pour cela le principe posé par l’article 2224 du code civil, selon lequel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Puis, raisonnant par analogie avec les promesses de vente, elle rappelle qu’en la matière le fait justifiant l’exercice d’une action en résolution ne peut consister que dans la connaissance, par la partie titulaire de ce droit, du refus de son cocontractant d’exécuter son obligation principale de signer l’acte authentique de vente (Civ. 3^e, 1^er oct. 2020, n° 19-16.561, Dalloz actualité, 15 déc. 2020, obs. A. Gailliard ; D. 2020. 1951  ; AJDI 2021. 468 , obs. F. Cohet  ; Rev. prat. rec. 2021. 25, chron. O. Salati ).

Or, le refus du préempteur de signer l’acte authentique ne se manifeste pas nécessairement à la date limite fixée, en vain, pour la réitération de l’acte (v. A. Gailliard, Inexécution d’une promesse synallagmatique de vente et point de départ de la prescription, Dalloz actualité, 15 déc. 2020 ; F. Cohet, Du jeu de la prescription extinctive en matière d’avant-contrat de vente, AJDI 2021. 468 ), soit en l’occurrence deux mois après sa déclaration de préemption. Il se caractérise au moment où il « réitère » en connaissance de cause sa carence en refusant de tirer les conséquences de la mise en demeure qui lui est faite.

La faveur apparente qui est faite au préempteur quant à l’absence d’automaticité de la nullité à l’expiration du délai de deux mois suivant l’envoi de sa décision de préemption pour réaliser l’acte authentique est ainsi à double tranchant, puisqu’elle implique également que le point de départ du délai de la prescription de l’action en nullité de sa déclaration de préemption puisse être considérablement reculé si sa carence à signer l’acte persiste. Cette sanction peut être approuvée en raison du désintérêt manifeste qu’il exprime à la fois quant à l’opération qu’il a envisagée et à la situation des tiers qu’il a affectée.

Une nullité écartée lorsque l’absence de réitération n’est pas du fait du préempteur

Il faut enfin préciser que la nullité de la déclaration de préemption étant de plein droit, le juge n’a aucun pouvoir d’appréciation. L’acte authentique doit être effectivement signé dans le délai de la mise en demeure et une simple déclaration d’intention du préempteur de le faire est insuffisante (Civ. 3^e, 19 nov. 2008, n° 07-16.476 P, D. 2008. 3010, obs. G. Forest ). Dès lors qu’il « bénéficie d’un privilège exorbitant » qui lui permet de prendre « la place d’une partie à un échange économique qui existait avant lui », il doit respecter « les délais destinés à assurer la sécurité des tiers » (G. Forest, Nullité de la déclaration de préemption d’une SAFER, D. 2008. 3010 ). Toutefois, la nullité de la préemption ne sera encourue que si l’absence de réalisation de l’acte authentique dans le délai de la mise en demeure est imputable à sa faute ou à sa carence. Ce n’est pas le cas si son refus de signer l’acte authentique s’explique parce que les conditions en sont différentes de celles qui lui ont été notifiées, sans que ces modifications ne lui soient imputables (Civ. 3^e, 18 juin 2014, n° 13-13.617 P, Dalloz actualité, 11 juill. 2014, obs. S. Prigent ; AJDI 2015. 129 , obs. S. Prigent ) ou lorsque c’est en raison du refus du vendeur que la vente authentique n’a pu être réalisée (Civ. 3^e, 14 déc. 1988, n° 87-16.083 ; 24 nov. 2021, n° 20-18.576).

Du reste, ce refus du vendeur peut être analysé en une carence fautive de sa part et engager sa responsabilité à l’égard du préempteur s’il lui a causé un préjudice (Civ. 3^e, 10 déc. 1985, n° 84-15.690 P).

Civ. 3^e, 14 déc. 2023, FS-B, n° 22-11.505

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