Prescription acquisitive abrégée et règlement de copropriété

Le règlement de copropriété n’ayant pas de caractère translatif de propriété, il ne constitue pas un juste titre permettant d‘acquérir par le biais d’une prescription abrégée la propriété de constructions édifiées sur des parties communes.

L’usucapion est la faculté d’acquérir un bien, un droit ou une jouissance par le fait de la possession. Par principe de trente ans, le délai pour prescrire est abrégé dès lors que celui qui s’en prévaut est de bonne foi et à la condition de justifier d’un juste titre. Si la Cour de cassation s’est déjà prononcée sur l’application de l’usucapion en copropriété, la présente affaire porte plus particulièrement sur la notion de juste titre et la possibilité ou non d’invoquer le règlement de copropriété pour bénéficier d’une réduction du délai de prescription. L’occasion pour la Haute juridiction de parachever sa position en ce domaine par le biais d’un arrêt de section.

Le litige prend place dans une copropriété accessible par deux rues, et composée de trois lots, deux pavillons d’habitation et un bâtiment à usage de garage, chacun appartenant à un copropriétaire différent. L’ensemble immobilier comprend une cour commune ainsi que deux autres cours, également définies comme des parties communes par le règlement de copropriété, mais chacune affectée à la jouissance privative d’un pavillon.

À la suite de travaux réalisés sans autorisation, tant sur la cour commune que sur celles grevées d’un droit de jouissance, un copropriétaire a estimé qu’il s‘agissait d’une appropriation illicite des parties communes et a demandé la remise des lieux en leur état initial ainsi que la fourniture d’une clé afin de lui permettre l’accès par l’une des rues, une porte l’y en empêchant.

Les défendeurs ont alors invoqué le bénéfice de la prescription acquisitive abrégée en se basant sur leur titre de propriété et les stipulations du règlement de copropriété. Si les juges du fond ont été convaincus par l’argumentation qui leur a été faite (Paris, 24 janv. 2024, n° 21/09288), ce n’est pas le cas de la Cour de cassation, laquelle va censurer la décision rendue.

De la prescription acquisitive en copropriété

Aux termes de l’article 2258 du code civil, « la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi ». Cette rédaction résulte de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile et qui a notamment introduit des mesures spécifiques consacrées à la prescription extinctive d’une part, et à la possession et la prescription acquisitive d’autre part. À l’époque des faits, la loi du 17 juin 2008 n’était pas encore entrée en vigueur, de sorte que l’usucapion était notamment définie par l’ancien article 2219 du code civil, qui prévoyait que « la prescription est un moyen d’acquérir ou de se libérer par un certain laps de temps, et sous les conditions déterminées par la loi ». La prescription acquisitive nécessite une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire (C. civ., art. 2261, anc. art. 2229).

Sur le principe, les règles issues de la prescription acquisitive peuvent tout à fait s’appliquer en copropriété. Il a ainsi été jugé qu’un droit de jouissance privative sur des parties communes est un droit réel et perpétuel qui peut s’acquérir par usucapion (Civ. 3^e, 24 oct. 2007, n° 06-19.260, Dalloz actualité, 12 nov. 2007, obs. G. Forest ; D. 2007. 2803 ; ibid. 2008. 2458, obs. B. Mallet-Bricout et N. Reboul-Maupin ; RTD civ. 2008. 693, obs. T. Revet ).

La possession doit être dépourvue d’équivoque, de sorte qu’une simple tolérance ne saurait permettre d’acquérir par usucapion (C. civ., art. 2262, anc. art. 2232). C’est ainsi que la prescription acquisitive a été rejetée en raison du caractère équivoque de la possession dans une instance où les copropriétaires n’avaient la jouissance d’un couloir, partie commune, qu’à titre de tolérance (Civ. 3^e, 20 mars 1996, n° 94-15.698). Il en va de même lorsque le règlement de copropriété attribue un droit de jouissance privative sur une partie commune au profit d’un lot, la possession étant ici encore équivoque et ne permet pas de bénéficier de la prescription acquisitive (Civ. 3^e, 10 déc. 2015, n° 14-13.832, Dalloz actualité, 4 janv. 2016, obs. N. Le Rudulier ; D. 2016. 10 ; ibid. 1779, obs. L. Neyret et N. Reboul-Maupin ).

En revanche, la prescription acquisitive a été retenue dans une affaire où des copropriétaires avaient été autorisés à réaliser des travaux d’agrandissement de leur magasin en empiétant sur une cour, partie commune (Civ. 3^e, 25 janv. 2005, n° 03-18.926, AJDI 2005. 314 ). Ou encore pour un droit de jouissance exclusif sur un jardin commun dans une affaire où les copropriétaires qui se prévalaient de l’acquisition de ce droit étaient les seuls à entretenir cette partie commune, et avaient été autorisés par l’assemblée générale à y effectuer, à leurs frais, des travaux d’aménagement et de restauration (Civ. 3^e, 12 déc. 2024, n° 23-12.804).

Prescription abrégée et nécessité d’un juste titre

Conformément à l’article 2272 du code civil (anc. art. 2262), le délai pour prescrire est de trente ans. Néanmoins, il est possible de bénéficier d’un délai abrégé. Applicable à l’époque des faits, l’ancien article 2265 du code civil précise : « Celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la cour d’appel dans l’étendue de laquelle l’immeuble est situé ; et par vingt ans, s’il est domicilié hors dudit ressort ». L’actuel article 2272 en reprendra la teneur tout en simplifiant le dispositif, le délai de prescription abrégée étant désormais de dix ans indépendamment du lieu de résidence du véritable propriétaire.

L’une des conditions posées par le texte pour bénéficier d’une réduction de ce délai est de justifier d’un juste titre. Dans son arrêt, la Cour de cassation cite une précédente décision dans laquelle elle définit le juste titre comme celui qui, « s’il était émané du véritable propriétaire, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription » (Civ. 3^e, 11 févr. 2015, n° 13-24.770, Dalloz actualité, 2 mars 2015, obs. A. Cayol ; D. 2015. 431 ; ibid. 1863, obs. L. Neyret et N. Reboul-Maupin ; AJDI 2015. 625 , obs. N. Le Rudulier ; AJ fam. 2015. 229, obs. J. Casey ). Par ailleurs, le juste titre doit concerner, dans sa totalité, le bien que le possesseur entend prescrire (Civ. 3^e, 13 déc. 2006, n° 05-21.249, Dalloz actualité, 5 févr. 2007, obs. I. Gallmeister ; AJDI 2007. 224 ; RDI 2007. 147, obs. J.-L. Bergel ).

Si l’usucapion peut s’appliquer en copropriété, d’aucuns avaient contesté la possibilité d’invoquer le délai de prescription abrégé lorsque la possession concerne des parties communes. Dans une affaire, les juges du fond avaient estimé que « les copropriétaires n’ont pas chacun la propriété du sol de leur lot à titre privatif, de sorte que leur titre de propriété n’est pas un acte qui leur transfère la propriété exclusive du sol et qu’ils ne peuvent l’avoir prescrite ». Une décision que la Cour de cassation a censurée : « les actes de vente de biens immobiliers, constitués par des lots de copropriété qui sont nécessairement composés de parties privatives et de quotes-parts de parties communes, peuvent être le juste titre qui permet à l’ensemble des copropriétaires de prescrire, selon les modalités de l’article 2265 du code civil, sur les parties communes de la copropriété » (Civ. 3^e, 30 avr. 2003, n° 01-15.078, D. 2003. 2047 , obs. B. Mallet-Bricout ; AJDI 2003. 768 , obs. C. Giverdon ; RTD civ. 2003. 523, obs. T. Revet ). Le délai de prescription réduit peut donc s’appliquer, y compris en copropriété, dès lors que celui qui l’invoque peut présenter un juste titre conforme aux exigences posées par la jurisprudence.

Dans la présente affaire, bien qu’ayant constaté l’absence de désignation des constructions litigieuses dans l’acte de vente, les juges d’appel ont considéré que les mentions du règlement de copropriété octroyant un droit de jouissance privative sur la cour et permettant au copropriétaire concerné de disposer des constructions « comme il l’entendra à condition de ne pas nuire aux propriétaires des autres lots » constituaient le juste titre requis par l’article 2265, devenu 2272, du code civil. La Cour de cassation censure alors la décision : le règlement de copropriété n’ayant pas de caractère translatif de propriété, il ne peut constituer un juste titre. Une décision qui vient en confirmer une précédente dans un litige relatif à la propriété d’un mur séparatif. La Haute juridiction avait déjà estimé à l’époque que le règlement de copropriété ne constituait pas un juste titre permettant de bénéficier d’une usucapion abrégée (Civ. 3^e, 5 oct. 1994, n° 92-15.926, D. 1997. 245 , obs. C. Giverdon ; AJDI 1995. 319 ; ibid. 320, obs. C. Giraudel ; RDI 1995. 79, obs. J.-L. Bergel ; RTD civ. 1996. 426, obs. F. Zenati ). Ce faisant, la Cour complète également sa définition du juste titre au regard des différents documents inhérents au droit de la copropriété. En 2002, elle avait estimé que l’état descriptif de division ne constituait pas le juste titre requis pour se prévaloir de l’acquisition par usucapion d’une servitude de surplomb du fonds voisin (Civ. 3^e, 30 avr. 2002, n° 00-17.356, D. 2002. 2510, et les obs. , obs. N. Reboul-Maupin ).

L’accès aux parties communes de l’immeuble

Le second volet du litige portait sur l’impossibilité pour l’un des copropriétaires d’accéder à la cour commune en raison de l’installation d’une porte dont la fourniture d’une clé lui était refusée. Ici encore, les juges du fond vont être censurés.

La cour d’appel avait estimé que faute pour le règlement de copropriété de prévoir expressément un accès à la cour commune pour les propriétaires du lot en question, ces derniers ne pouvaient exiger d’y accéder. Or, c’est le raisonnement inverse que les juges auraient dû adopter. Se basant sur les articles 3, 4 (dans sa rédaction antérieure à l’ord. n° 2019-1101 du 30 oct. 2019) et 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la Cour de cassation va rappeler que tout copropriétaire peut user et jouir librement des parties communes, sous la condition de ne pas porter atteinte, ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble, à charge pour le règlement de copropriété, le cas échéant, de définir les parties communes qui sont l’objet d’une propriété indivise de seulement certains copropriétaires. De fait, en interdisant l’accès de la cour commune sans avoir constaté si elle constituait une partie commune spéciale sur laquelle les demandeurs n’avaient aucun droit, les juges du fond ne pouvaient qu’encourir la cassation.

Civ. 3^e, 18 déc. 2025, FS-B, n° 24-15.759

par David Rodrigues, Responsable juridique

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