Prescription biennale de l’action en nullité d’une vente intervenue en violation du droit de préférence du locataire commerçant

La vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial est sanctionnée par la nullité et l’action en nullité de la vente intentée par le locataire est soumise à la prescription biennale.

Le droit de préemption ou de préférence du locataire commerçant

Depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, le locataire commerçant bénéficie d’un droit de préemption ou de préférence en cas de vente des locaux loués. Par l’arrêt présentement commenté, la Cour de cassation précise que la violation de ce droit par le bailleur est sanctionnée par la nullité de la vente à condition que le locataire agisse dans le délai de prescription de deux ans.

En l’espèce, l’immeuble était loué à un EHPAD depuis 2010 et avait été vendu en 2017, sans que soit respecté le droit de préemption de la locataire. En 2020, le nouveau propriétaire informa la locataire, en respectant cette fois-ci l’article L. 145-46-1 du code de commerce, de ce qu’il voulait lui-même vendre l’immeuble.

La locataire assigna alors, en 2021, l’ancien propriétaire et le nouveau pour demander la nullité de la vente de 2017. La Cour de cassation confirme que la sanction de cette vente irrégulière était la nullité, mais approuve la cour d’appel d’avoir jugé que l’action de la locataire se heurtait à la prescription biennale.

La nullité de la vente, sanction de la violation du droit de préférence

Lors de la réforme du 18 juin 2014, on s’était interrogé sur la sanction applicable à une vente intervenue en violation du droit de préemption du locataire, dans la mesure où le texte n’est pas très clair.

L’alinéa premier de l’article L. 145-46-1 du code de commerce précise que la notification par laquelle le bailleur informe le preneur du projet de vente doit préciser le prix et les conditions de la vente « à peine de nullité ». Cette sanction vise ainsi, non pas la vente elle-même, mais seulement la notification.

Cependant, le troisième alinéa précise que le bailleur doit faire une nouvelle notification s’il réduit le prix proposé initialement pour la vente, et il est alors précisé que cette nouvelle notification est nécessaire « à peine de nullité de la vente ».

La Cour de cassation considère donc que cette mention, qui n’est expressément visée que dans l’hypothèse d’une modification des conditions de la vente, s’applique de façon générale à toute violation du droit de préférence.

On aurait pu imaginer d’autres sanctions, tels des dommages-intérêts. Mais il est maintenant bien établi que le locataire peut agir en nullité (dans le même sens, v. Civ. 3^e, 14 sept. 2023, n° 22-15.427, AJDI 2023. 838 , obs. J.-P. Blatter ; RCJPP 2024, n° 03, p. 52, chron. S. Gonon et E. Morgantini ; RTD civ. 2023. 870, obs. H. Barbier ; Gaz. Pal. 14 nov. 2023. 41, note J.-D. Barbier).

Rappelons que la Cour de cassation a également jugé, dans le silence du texte, que ce dernier devait néanmoins être considéré comme d’ordre public (Civ. 3^e, 28 juin 2018, n° 17-14.605, Dalloz actualité, 6 juill. 2018, obs. Y. Rouquet ; D. 2018. 1739 ; ibid. 1736, avis F. Burgaud ; ibid. 1740, note P. Viudès et F. Roussel ; ibid. 2435, chron. A.-L. Collomp, V. Georget et L. Jariel ; ibid. 2019. 1511, obs. M.-P. Dumont ; AJDI 2019. 122 , obs. J.-P. Blatter ; RDP 2018, n° 08, p. 163, Décision Gabriele Mecarelli ; RTD civ. 2018. 875, obs. H. Barbier ; RTD com. 2018. 605, obs. F. Kendérian  ; Gaz. Pal. 20 nov. 2018. 61, note J.-D. Barbier).

Le délai de l’action en nullité

Conformément à l’article L. 145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

La Cour de cassation confirme que l’action en nullité de la vente, « exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale ».

En l’occurrence, l’action du locataire, engagée en 2021, afin d’annulation de la vente qui datait de 2017, était bien fondée sur le statut des baux commerciaux puisqu’elle était fondée sur l’article L. 145-46-1 relatif au droit de préemption du locataire. Cette action avait été engagée plus de deux ans après la vente litigieuse et se heurtait donc à la prescription biennale.

La locataire tentait d’argumenter sur le fondement de l’article L. 145-15 du code de commerce qui répute non écrits tous les arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux. Or, à la différence de l’action en nullité, soumise à la prescription biennale, l’action tendant à voir déclarer non écrits une stipulation ou un arrangement ne se heurte à aucune prescription.

La locataire suggérait donc d’appliquer le texte relatif aux « clauses, stipulations et arrangements » réputés non écrits à la vente litigieuse.

Cependant, cette argumentation se heurtait à deux objections.

En premier lieu, les « clauses, stipulations et arrangements » visés à l’article L. 145-15 du code de commerce, susceptibles d’être déclarés non écrits, sont des conventions passées entre le bailleur et le preneur, dans le bail ou dans des avenants ou annexes à ce bail, alors qu’en l’espèce, l’acte visé est un acte de vente, distinct du bail lui-même, passé avec un tiers.

En second lieu, l’article L. 145-46-1 du même code prévoit lui-même la sanction de la vente irrégulière, comme le dit la Cour de cassation : il s’agit de la nullité. Le texte ne renvoie pas à l’article L. 145-15 dont les dispositions, concernant le réputé non écrit, sont inapplicables.

Civ. 3^e, 18 déc. 2025, FS-B, n° 24-10.767

par Jehan-Denis Barbier et Séverine Valade, Avocats à la Cour, Barbier Associés

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