Prescription de l’action à l’encontre du propriétaire du fonds servant s’agissant des travaux devenus nécessaires de son fait
L’action exercée par le propriétaire du fonds dominant contre le propriétaire du fonds servant tendant à ce que ce dernier supporte les travaux devenus nécessaires, par son fait, à l’exercice de la servitude, est une action personnelle, qui se prescrit par cinq ans
Entre droit réel et droit personnel, la servitude offre parfois un visage hybride, lequel suscite bien des interrogations. Le présent arrêt en témoigne.
Les faits de l’espèce peuvent être simplement résumés. Deux sous-ensembles au sein d’une parcelle étaient en cause, l’un ayant accueilli la construction d’une résidence, soumise au statut de la copropriété, l’autre recevant les voies de desserte de ladite résidence. Et, naturellement, pour que le régime des servitudes trouve à s’appliquer, il fallait ajouter deux éléments : les deux sous-ensembles appartenaient à des propriétaires différents et la résidence, enclavée, prétendait jouir d’une servitude de passage au niveau des voies de desserte. Or, toute la difficulté résidait au niveau de l’état dans lequel se trouvaient ces dernières. Le syndicat des copropriétaires de la résidence (représentant le fonds dominant) a ainsi, par acte du 12 mai 2022, assigné la société CDC Habitat Social, propriétaire des voiries (représentant le fonds servant), en paiement de dommages-intérêts équivalents au coût des travaux de remise en état nécessaires. La société a alors saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription, évoquant pour ce faire un délai de cinq ans. C’est cette durée qui fut débattue devant les magistrats du quai de l’Horloge.
À hauteur d’appel, la cour a retenu que « s’il résulte de l’application des dispositions des articles 697 et 698 du code civil que lorsque les travaux sont devenus nécessaires à la suite d’une faute du propriétaire du fond servant dont la responsabilité est alors engagée, celui-ci doit supporter la charge des travaux devenus nécessaires à l’exercice de la servitude, il ne résulte toutefois pas de ces articles qu’un régime de responsabilité spécifique aux servitudes soit prévu dans ce cas ». Il s’ensuit que les juges appliquent ici une responsabilité de droit commun, c’est-à-dire un délai de prescription de « cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (C. civ., art. 2224). Constatant « que les travaux de réfection de la voirie [sont] une problématique qui oppose les parties depuis au moins 2006, à savoir, le [syndicat des copropriétaires de la résidence] d’une part, et les propriétaires successifs des parcelles litigieuses, d’autre part, la société CDC Habitat Social en étant le propriétaire actuel », l’action est déclarée prescrite (Paris, pôle 4 - ch. 2, 11 sept. 2024, n° 24/02763).
Le syndicat des copropriétaires forme alors un pourvoi en cassation et fait valoir « que les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ; que tel est le cas de l’action exercée par le propriétaire du fonds dominant contre le propriétaire du fonds servant tendant à ce que ce dernier supporte les travaux devenus nécessaires, par son fait, à l’exercice de la servitude, charge réelle ». En d’autres termes, pour le demandeur, seuls des droits réels seraient ici en présence, prohibant toute référence à une prescription quinquennale. Seul le délai de trente ans aurait, selon lui, eu droit de cité.
La Cour de cassation rejette l’analyse : « l’action exercée par le propriétaire du fonds dominant contre le propriétaire du fonds servant tendant à ce que ce dernier supporte les travaux devenus nécessaires, par son fait, à l’exercice de la servitude, est une action personnelle, qui se prescrit par cinq ans ». Si le raisonnement poursuivi par le syndicat des copropriétaires s’inspire du principe – fondamental – en matière de servitudes, à savoir l’absence de relations personnelles entre les propriétaires des fonds servant et dominant, l’arrêt commenté souligne que cette absence peut rencontrer des exceptions, notamment lorsque le propriétaire du fonds servant commet une faute.
Le principe : l’absence de relations personnelles entre les propriétaires des fonds servant et dominant
Vouloir, par principe, écarter toute référence à l’existence d’une action personnelle, au profit d’une seule action réelle immobilière, semble parfaitement fondé dans le domaine des servitudes. En effet, il convient de rappeler que l’article 701, alinéa 1er, du code civil dispose que « le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode ». Et comme le mentionne la Cour de cassation, cette obligation négative est une charge réelle pesant sur le fonds lui-même – et non un droit personnel à l’encontre du propriétaire du fonds servant – suivant le bien en quelque main qu’il passe (Civ. 3e, 26 nov. 1970, n° 69-12.769 P).
Même lorsqu’il s’agit d’une servitude « positive » qui implique un droit d’empiètement sur le fonds servant, par exemple dans le cas d’une servitude de passage, il convient seulement de ne pas accomplir des « actes susceptibles d’empêcher justement l’empiétement qui correspond à l’exercice normal de la servitude » (Rép. civ., v° Servitudes, par J. Djoudi, avr. 2016, n° 73 ; Civ. 3e, 5 déc. 1972, n° 71-11.040 P). Autrement dit, du point de vue du propriétaire du fonds servant, seule une obligation négative de ne pas faire peut être envisagée : aucune obligation positive d’entretien ne lui incombe.
De cette dernière affirmation découle le principe que seules sont ici en cause des actions réelles immobilières. Il en va ainsi, notamment, de l’action confessoire réservée au bénéficiaire de la servitude, soit pour en faire reconnaître l’existence (par ex., la reconnaissance d’un droit de passage pour un fonds enclavé), soit pour obtenir le rétablissement de l’exercice de la servitude (par ex., lorsqu’elle a pour objet la démolition des ouvrages édifiés en contravention de la servitude et la remise des lieux en l’état initial, v. not., Rép. civ., v° Servitudes, préc., nos 777 et 778). Or, lesdites actions réelles immobilières relèvent de l’article 2227 du code civil et sont soumises à une prescription trentenaire.
Une telle affirmation ne doit, cependant, pas faire oublier que des actions personnelles – fondées sur le droit commun de la responsabilité – peuvent également être envisagées.
L’exception : la responsabilité – de droit commun – du propriétaire du fonds servant en cas de faute
L’action confessoire, précitée, n’est pas exclusive d’autres actions en justice. Comme le remarquent des auteurs, « outre la protection de son droit, le propriétaire du fonds dominant peut demander réparation du préjudice éventuellement éprouvé du fait du propriétaire du fonds servant ou de celui d’un tiers. Suivant la nature et la source de la servitude, l’action peut avoir un fondement délictuel ou contractuel. Plus généralement, la protection des droits peut être recherchée sur le terrain du droit commun, notamment en cas de violation d’une obligation légale ou conventionnelle, sanctionnée par le rétablissement des lieux ou l’interdiction de tout acte contrariant l’exercice de la servitude, au besoin sous astreinte » (F. Terré, P. Simler et V. Forti, Droit civil. Les biens, 11e éd., Dalloz, coll. « Précis », 2024, n° 921 ; pour une action fondée sur un trouble anormal du voisinage, v. not., Civ. 3e, 12 oct. 2005, n° 03-19.759 P, D. 2005. 2706 
; RDI 2005. 459, obs. P. Malinvaud ; ibid. 2006. 43, obs. F. G. Trébulle ; ibid. 205, obs. J.-L. Bergel ; jugeant que « le respect des dispositions légales [ici, les art. 678 et 679 c. civ.] n’exclut pas l’existence éventuelle de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage »). L’idée est simple, mais essentielle pour comprendre le présent arrêt : si les droits réels immobiliers, dans le cadre d’une servitude, mettent en présence des fonds bien plus que des personnes, il n’en demeure pas moins que les personnes en présence ne peuvent être ignorées et sont susceptibles de commettre des fautes pouvant engager leur responsabilité de droit commun.
Les logiques en cause sont, dès lors, bien distinctes. Aux termes des articles 697 et 698 du code civil, les ouvrages nécessaires pour user et conserver une servitude sont à la charge de celui auquel est due la servitude. Par principe, ce n’est pas au propriétaire du fonds servant d’entretenir le terrain afin de rendre la servitude utilisable. Cela étant dit, par exception, ledit propriétaire se voit imposer une obligation négative, celle de ne rien faire pour empêcher l’exercice de la servitude. Partant, s’il manque à ses obligations, par exemple en dégradant le terrain au point de rendre la servitude inutilisable, il commet une faute. Sur ce fondement, en présence d’un préjudice et d’un lien de causalité, sa responsabilité (de droit commun) peut être engagée. La Cour de cassation l’affirme de longue date lorsqu’elle considère que les articles 697 et 698 précités ne sont pas applicables lorsque les ouvrages litigieux sont devenus nécessaires à l’exercice de la servitude du fait du propriétaire du fonds servant (Civ. 3e, 4 févr. 2009, n° 07-21.451, nous soulignons, Dalloz actualité, 16 févr. 2009, obs. D. Chenu ; AJDI 2009. 318 ; RDI 2009. 237, obs. J.-L. Bergel ), dont la responsabilité relève du droit commun (Civ. 3e, 30 janv. 1970, n° 67-13.985 P). Or, une responsabilité de droit commun implique… une prescription de droit commun. Dans le cas présent, il n’est pas question d’une action réelle immobilière, mais d’une action personnelle appelant une prescription quinquennale.
En l’espèce, si la demande n’avait pas été prescrite, il est certain que le cœur des débats aurait porté sur la caractérisation de la faute du propriétaire du fonds servant. En ce sens, en effet, la Cour de cassation a pu retenir que des juges ne sauraient condamner ce dernier à supprimer des blocs de pierre déposés sur l’assiette d’une servitude de passage, sans rechercher si le dépôt de ces blocs de pierre lui est imputable (Civ. 3e, 5 juin 2013, n° 11-25.627 P, Dalloz actualité, 24 juin 2013, obs. N. Le Rudulier ; D. 2013. 2252 , note A. Tadros ; ibid. 2544, chron. A. Pic, V. Georget et V. Guillaudier ). Dans le cas présent, toute la difficulté aurait résidé dans la dissociation des qualités : ès qualités de propriétaire du fonds servant, aucune obligation d’entretien de la voirie n’est due ; l’obligation dudit acteur – et ainsi la faute liée à son inexécution – est donc à rechercher ailleurs ! Il semblerait que la société CDC Habitat Social, comme les propriétaires précédents des parcelles litigieuses, n’aient pas respecté leur engagement – et ont par conséquent commis une faute – en retardant à la rétrocession de ces parcelles au domaine public, empêchant dès lors leur entretien (v. Paris, 11 sept. 2024, n° 24/02763, préc.).
par Nicolas Kilgus, Professeur à l’Université de Strasbourg et directeur du Master Ingénierie juridique et fiscale du patrimoine
Civ. 3e, 5 mars 2026, FS-B, n° 24-21.049
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