Prescription de l’action du locataire commerçant en paiement d’une indemnité d’éviction après un congé avec offre d’indemnité d’éviction
Après un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction, le locataire qui n’a pas saisi le tribunal dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé perd son droit au maintien dans les lieux et peut être expulsé en référé, la mauvaise foi du bailleur n’étant pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale (1re espèce).
L’effet suspensif de prescription attaché à une mesure d’instruction in futurum ne profite qu’au bailleur demandeur, dès lors que le locataire défendeur ne s’est pas associé expressément à la demande ou n’a pas présenté une demande pour compléter la mission de l’expert (2e espèce).
Prescription biennale de l’action du locataire en paiement de l’indemnité d’éviction, même en cas d’offre
Par les deux arrêts présentement commentés, la Cour de cassation rappelle les règles sévères concernant la prescription de l’action du locataire qui a reçu un congé comportant refus de renouvellement du bail et offre de paiement d’une indemnité d’éviction, et précise les différentes causes d’interruption ou de suspension éventuelles de la prescription (sur la question, v. J.-D. Barbier, La prescription de l’action du preneur en paiement de l’indemnité d’éviction, Gaz. Pal. 8 juill. 2025. Doctr. 55).
L’article L. 145-9 du code de commerce oblige le propriétaire à préciser, dans son congé, à peine de nullité, que « le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ».
L’article L. 145-60 du même code pose la règle générale selon laquelle : « Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre (relatif au bail commercial) se prescrivent par deux ans ».
Ainsi, après un congé sans offre de renouvellement du bail, le locataire doit impérativement agir dans le délai de la prescription biennale, s’il veut obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction.
La Cour de cassation rappelle, dans les deux arrêts commentés, que le délai de prescription court à compter de la date pour laquelle le congé a été signifié (dans le même sens, v. déjà, Civ. 3e, 16 févr. 2000, n° 98-16.111, D. 2000. 235 
, obs. Y. Rouquet ; RDI 2000. 256, obs. J. Derruppé ; 29 sept. 2010, n° 09-69.712, AJDI 2010. 803 ).
Dans la première espèce (n° 24-10.578, D. 2026. 341 ), le locataire faisait observer qu’il avait reçu une offre de paiement de l’indemnité d’éviction et qu’il n’avait donc « aucune raison de saisir le juge », puisqu’il n’avait pas l’intention de « contester le congé, pas plus que le principe du versement d’une indemnité d’éviction ». Il soutenait, en quelque sorte, qu’il n’y a pas lieu de demander judiciairement ce qui est déjà offert.
Mais cette thèse est rejetée. La Cour de cassation lui répond que la prescription s’applique « même lorsque [le congé] est délivré avec offre d’indemnité d’éviction ». Le principe avait été affirmé en 2007 : « La prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce n’est pas soumise à la condition que le droit du preneur à indemnité d’éviction soit contesté » (Civ. 3e, 31 mai 2007, n° 06-12.907, D. 2008. 1645, obs. L. Rozès ; AJDI 2008. 32 , obs. J.-P. Blatter ; Administrer 10/2007. 74, note J.-D. Barbier).
Sanction, même en référé
Le locataire qui n’a pas agi dans le délai de prescription biennale perd tous les droits qu’il tenait du statut des baux commerciaux, notamment son droit à indemnité d’éviction (Civ. 3e, 5 sept. 2012, n° 11-19.200, Dalloz actualité, 13 sept. 2012, obs. Y. Rouquet ; AJDI 2013. 200 , obs. J.-P. Blatter ; Administrer 11/2012. 29, note J.-D. Barbier ; 31 mars 2016, n° 14-28.211, Gaz. Pal. 5 juill. 2016. 70, note J.-D. Barbier). Il ne peut plus se prévaloir du droit au maintien dans les lieux (Civ. 3e, 30 mars 2017, n° 16-13.236, AJDI 2017. 591 , obs. D. Lipman-W. Boccara ).
Dans la première espèce (n° 24-10.578), la Cour de cassation précise que le locataire devient occupant sans droit ni titre « à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction ». Cette indication est importante, car on considérait généralement que le locataire devenait rétroactivement occupant sans droit ni titre depuis la date d’expiration du bail.
Ainsi, selon cet arrêt, il faudrait distinguer deux périodes, avant et après l’acquisition de la prescription. Le locataire serait débiteur d’une indemnité d’occupation de droit commun, non pas depuis la fin du bail, mais seulement depuis l’expiration du délai de deux ans. Mais, pendant ce délai, il resterait débiteur d’une indemnité d’occupation statutaire.
Dans le même arrêt, la Cour juge, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, que l’expulsion du locataire peut intervenir en référé, l’occupation sans droit ni titre constituant un trouble manifestement illicite.
L’arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, qui avait refusé d’ordonner l’expulsion en référé, est cassé.
La mauvaise foi n’est pas une cause de suspension ou d’interruption de la prescription
Dans ce même arrêt (n° 24-10.578), la Cour de cassation indique que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction ».
La formulation pourrait choquer, mais la Cour de cassation était obligée de censurer la motivation de l’arrêt de la Cour d’appel qui avait retenu la « mauvaise foi » de la bailleresse au motif qu’elle avait d’abord reconnu le droit à indemnité d’éviction du preneur, puis avait ensuite invoqué la prescription.
Effectivement, si la fraude peut empêcher le cours de la prescription, puisqu’elle corrompt tout (Civ. 3e, 19 nov. 2015, n° 14-13.882, D. 2016. 1613, obs. M.-P. Dumont-Lefrand ; RTD com. 2016. 47, obs. F. Kendérian ; Gaz. Pal. 1er mars 2016. 76, note J.-D. Barbier), tel n’est pas le cas d’une éventuelle mauvaise foi. Au demeurant, seules les conventions doivent être exécutées de bonne foi et le bail était expiré.
La reconnaissance du droit, cause d’interruption de la prescription
L’article 2240 du code civil dispose : « La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription ».
Dans la première espèce (n° 24-10.578), le congé avait été signifié pour le 31 décembre 2018 et, par une lettre du 4 novembre 2019, la bailleresse avait demandé à la locataire des éléments pour chiffrer l’indemnité d’éviction. En première instance, cette lettre avait été retenue comme motif d’interruption de la prescription (v. dans le même sens, Civ. 3e, 29 avr. 1986, n° 84-12.668). Cette interruption n’était pas contestée, mais un nouveau délai de deux ans avait couru et le locataire n’avait rien fait avant l’assignation en référé signifiée le 19 novembre 2021. Malgré l’interruption en 2019, la prescription restait acquise en 2021.
Dans la seconde espèce (n° 24-18.382, D. 2026. 340 ), la locataire voulait se prévaloir d’un dire adressé par la bailleresse à l’expert. La Cour de cassation lui répond que la cour d’appel a « souverainement retenu que le dire adressé à l’expert judiciaire le 9 septembre 2019 par la bailleresse ne comportait aucune reconnaissance dénuée d’équivoque de son obligation à payer l’indemnité d’éviction ». Il est classiquement retenu que la participation à une expertise ne vaut pas reconnaissance des droits de la partie adverse (Civ. 2e, 5 oct. 1988, D. 1989. 2. 109, note Choppin de Janvry ; Civ. 3e, 10 févr. 2010, n° 09-65.186 P, RDI 2010. 273, obs. D. Noguéro ).
La Cour de cassation précise que les juges du fond apprécient « souverainement » l’existence ou non d’une reconnaissance des droits de la partie adverse (Com. 31 oct. 2006, n° 05-15.868, D. 2006. 3052 , obs. X. Delpech ; RTD com. 2007. 439, obs. B. Bouloc ; Civ. 2e, 9 janv. 2014, n° 12-28.272, D. 2014. 860, obs. V. Avena-Robardet , note G. Cattalano-Cloarec ; ibid. 1466, obs. A. Leborgne ; RDP 2014, n° 03, p. 64, obs. V. Norguin ; RTD civ. 2014. 370, obs. H. Barbier ; Civ. 1re, 3 nov. 2016, n° 15-20.358 ; 25 janv. 2017, n° 15-25.759, Dalloz actualité, 20 févr. 2017, obs. T. de Ravel d’Esclapon ; 25 mars 2020, n° 19-15.614 ; Civ. 2e, 17 nov. 2022, n° 20-20.791).
La procédure de référé, interruptive ou suspensive
Dans cette seconde espèce (n° 24-18.382), le congé avait été signifié pour le 31 décembre 2017 et, dès le 6 octobre 2017, la bailleresse avait assigné en référé pour demander la désignation d’un expert chargé d’estimer l’indemnité d’éviction due par le bailleur et l’indemnité d’occupation due par le preneur. L’ordonnance de référé était en date du 7 décembre 2017. L’expertise dura deux ans et demi et la locataire eut le tort d’attendre le 6 mars 2020 pour se décider à assigner au fond en paiement d’une indemnité d’éviction, le rapport n’étant finalement déposé que le 10 juillet 2020.
Pour éviter l’acquisition de la prescription, la locataire invoquait deux dispositions.
D’une part, l’article 2241 du code civil selon lequel : « la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ».
D’autre part, l’article 2239 du même code qui dispose que : « la prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès.
Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée ».
Effectivement, ces deux textes pouvaient être invoqués, mais seulement par la bailleresse qui avait pris l’initiative de la procédure, non par la locataire qui était restée en défense.
L’interruption ou la suspension ne profite qu’au demandeur
Conformément à une jurisprudence classique, l’interruption de la prescription résultant d’une assignation ne profite qu’à celui qui a agi (Civ. 3e, 27 févr. 2008, n° 06-21.965 ; Com. 11 juill. 2006, n° 06-10.559).
De la même façon, la suspension de la prescription résultant d’une mesure d’expertise ordonnée avant tout procès ne joue qu’au profit du demandeur (Civ. 3e, 17 déc. 2020, n° 19-14.837 ; Civ. 2e, 31 janv. 2019, n° 18-10.011, Dalloz actualité, 7 mars 2019, obs. M. Kebir ; D. 2019. 254 ; ibid. 2020. 170, obs. J.-D. Bretzner et A. Aynès ; Civ. 1re, 3 févr. 2021, n° 19-12.255). La suspension ne profite pas au défendeur (Civ. 3e, 19 mars 2020, n° 19-13.459, D. 2020. 710 ; AJ contrat 2020. 347, obs. Y. Dagorne-Labbe ).
C’est ce que rappelle la Cour de cassation dans la seconde espèce (n° 24-18.382). La locataire s’était bornée à « faire protestations et réserves », selon la formule habituellement utilisée lorsqu’on ne s’oppose pas à une demande d’expertise, mais que l’on ne veut pas en exposer les frais ni approuver la demande adverse. Cette position est risquée puisque, comme démontré en l’espèce, celui qui se borne à émettre protestations et réserves ne bénéficie pas de l’effet suspensif du délai de prescription pendant le cours de l’expertise.
La Haute juridiction prend le soin de préciser de façon détaillée ce que doit faire le locataire défendeur à l’instance en référé pour bénéficier de l’effet suspensif de la prescription : il doit soit s’associer expressément à la demande du bailleur ; il devient effectivement, dans ce cas, lui-même demandeur par voie reconventionnelle. Ou il doit, même à titre subsidiaire, former une demande tendant à compléter ou à modifier la mission de l’expert ; là encore, il s’agirait d’une demande reconventionnelle, non d’une simple défense passive.
par Jehan-Denis Barbier et Séverine Valade, Avocats à la Cour
Civ. 3e, 12 févr. 2026, FS-B, n° 24-10.578
Civ. 3e, 12 févr. 2026, FS-B, n° 24-18.382
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