Promoteur immobilier et désordres intermédiaires : responsabilité contractuelle engagée en cas de faute personnelle démontrée
En charge de la construction de l’immeuble en exécution d’un contrat de louage d’ouvrage, la société de promotion immobilière est certes soumise aux obligations découlant des articles 1792 et suivants du code civil, mais sa responsabilité contractuelle peut être engagée en cas de désordres intermédiaires si une faute personnelle est prouvée.
Basant son raisonnement sur la nature du désordre, la troisième chambre civile en dégage distinctement les deux régimes de responsabilité applicables au promoteur en cas de manquement à ses obligations envers le maître d’ouvrage.
Pour faire construire un EHPAD, une SCI (maître d’ouvrage) a conclu un contrat d’ingénierie avec un maître d’œuvre, ainsi qu’un contrat de promotion immobilière avec la société Résidence assurée auprès de Covea Risks. Sont intervenues une entreprise de menuiserie (assurée SMABTP), à ce jour, en liquidation judiciaire, et une entreprise de revêtement (assurée SMA).
La réception des travaux avec réserves a eu lieu le 9 décembre 2008. Après expertise, le promoteur et son assureur ont alors été assignés par le maître d’ouvrage en réparation de ses préjudices. Celui-ci s’est plaint de plusieurs désordres. Les autres acteurs du projet de construction et leurs assurances respectives ont été assignés en intervention forcée. Ainsi, la recevabilité du pourvoi est contestée par la SMA et la SMABTP au regard de sa formation à leur encontre plus de deux mois après la signification de l’appel (C. pr. civ., art. 612).
De surcroît, le maître d’ouvrage reproche aux juges d’appel de rejeter sa demande de condamnation du promoteur au regard des désordres découlant des fissures, avançant le fait que « le promoteur immobilier (…) est garant de l’exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l’ouvrage ; que si sa responsabilité n’est pas engagée de plein droit du seul fait de l’existence de désordres intermédiaires il n’en est pas moins tenu, en présence d’une faute des entreprises dont il est garant, dans les mêmes termes de responsabilité que ces dernières (…) ». Le maître d’ouvrage estime que le second degré a enfreint les articles 1831-1 du code civil et L. 221-1 du code de la construction et de l’habitation (en qualifiant le désordre d’« intermédiaire » et en ajoutant que celui-ci trouvait sa source dans les fautes de la société d’enduit, écartant alors la responsabilité du promoteur au motif que sa faute personnelle n’était pas établie (Poitiers, 1re ch. civ., 27 juin 2023, n° 21/02733).
Distinction opérée entre la responsabilité décennale et la responsabilité contractuelle du promoteur
La Cour de cassation affine les contours jurisprudentiels du régime de responsabilité des sociétés de promotion immobilière, s’appuyant sur le motif suivant : « si le promoteur immobilier, dont la mission est de faire procéder à la réalisation de l’immeuble en ayant recours à des contrats de louage d’ouvrage, est tenu des obligations résultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil, sa responsabilité contractuelle au titre des désordres intermédiaires est subordonnée à la démonstration d’une faute personnelle ». En ressort une dichotomie marquée entre le désordre décennal et le désordre intermédiaire, ce dernier supposant la démonstration d’une faute pour établir la responsabilité contractuelle (Civ. 3e, 10 juin 2021, n° 20-11.920).
Une garantie décennale « de plein droit » plus favorable au maître d’ouvrage qu’une responsabilité pour faute
En effet, l’application de la responsabilité décennale ne requiert aucune faute de l’entrepreneur : exempt d’en rechercher la preuve, le maître d’ouvrage voit ses droits largement préservés. Cette garantie légale répond à une volonté de pallier la gravité des vices et malfaçons qui affectent une construction, grâce, entre autres, à son adaptabilité. Elle est essentielle pour que le maître d’ouvrage puisse voir son projet aboutir avec le moins de risques possible et en toute connaissance de cause (v. par ex., Civ. 3e, 12 juin 1985, n° 84-12.238 ; 14 janv. 2021, n° 19-21.130, D. 2021. 135 
; RDI 2021. 156, obs. M. Poumarède ).
L’arrêt commenté semble néanmoins sceller les limites de l’applicabilité de plein droit des garanties consacrées par les articles 1792 et suivants du code civil, en ce que les désordres intermédiaires sont exclus de leur champ d’application. La nécessité de prouver la faute liée à ces malfaçons afin d’établir la responsabilité contractuelle vient sécuriser le terrain du promoteur immobilier, dans la mesure où l’existence d’une faute de ce dernier peut être complexe à démontrer pour le maître d’ouvrage.
En outre, le juge du droit apporte une précision supplémentaire quant aux formalités de procédure auxquelles la cour d’appel doit se plier pour ne pas être censurée pour défaut de motifs : statuer sur les moyens découlant des stipulations contractuelles qui élargissent la garantie de la société de promotion en dépassant la couverture décennale.
Éclaircissement du rôle des juges du fond
La Cour se fonde sur l’article 455 du code de procédure civile pour mettre en lumière l’obligation qui pèse sur le juge d’appel de motiver sa décision en répondant aux moyens du requérant, faute de quoi le jugement sera frappé d’un défaut de motifs. Dès lors, est remise en question l’absence de réponse de la cour d’appel aux conclusions du demandeur qui avançait que le promoteur était responsable (choix des sous-traitants, matériaux, équipements, etc.) au visa de l’article 13 du contrat de promotion immobilière (rappr., Civ. 3e, 15 avr. 2021, n° 19-25.748, Dalloz actualité, 6 mai 2021, obs. C. Dreveau ; D. 2021. 799 ; RDI 2021. 352, obs. M. Faure-Abbad ). Par conséquent, la Haute juridiction casse la décision du second degré en ce qu’elle rejette la demande du maître d’ouvrage de condamner son promoteur au titre des fissures. En effet, cette censure est intervenue étant donné que la demande de réparation a été rejetée « sans répondre aux conclusions du maître d’ouvrage ». Est aussi confirmée l’irrecevabilité du pourvoi à l’égard de la SMA et de la SMABTP qui sont mises hors de cause (C. pr. civ., art. 625).
Cependant, en vertu de l’article 1831-1 du code civil, le moyen du maître d’ouvrage est infondé, donc rejeté, celui-ci souhaitant que le promoteur, en tant que garant de la bonne mise en œuvre des tâches attribuées aux entrepreneurs avec lesquels il a contracté, assume la responsabilité des désordres intermédiaires dans les mêmes conditions que ces derniers, et ce, sans faute personnelle.
La démonstration obligatoire d’une faute personnelle du promoteur comme outil de préservation de ses intérêts
En définitive, l’arrêt rapporté sécurise les sociétés de promotion par la confirmation d’une charge de la preuve qui pèse sur le maître d’ouvrage en cas de désordres intermédiaires (Civ. 3e, 14 mai 2020, n° 19-10.434, RDI 2020. 468, obs. J.-P. Tricoire ; ibid. 601, obs. M. Faure-Abbad ). La seule existence du dommage ne suffit pas à faire jouer la présomption de responsabilité, mais laisse tout de même au maître d’ouvrage la possibilité de se voir indemnisé s’il expose des arguments solides à l’encontre du promoteur.
par Camille Selighini Grevilliot, Juriste en droit immobilier
Civ. 3e, 11 juin 2026, FS-B, n° 23-22.360
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