Qui vote les décisions affectant les parties communes spéciales et générales ?

19.02.2025

Lorsqu’une décision d’autorisation de travaux est afférente à la fois aux parties communes générales et aux parties communes spéciales, cette décision doit être adoptée par l’assemblée générale réunissant les copropriétaires des parties communes générales.

Les travaux affectant les seules parties communes spéciales

Le règlement de copropriété peut instaurer des parties communes spéciales qui sont la propriété indivise de certains copropriétaires. Il en résulte que seuls ces derniers peuvent prendre part au vote des décisions qui les concernent. La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite « loi ELAN », qui inscrit ce principe à l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, reprend une solution jurisprudentielle. Il était en effet déjà admis que seuls les copropriétaires titulaires de droits indivis sur les parties communes spéciales peuvent décider des travaux sur ces dernières et sont tenus d’acquitter les charges correspondantes (Civ. 3^e, 3 juin 2009, n° 08-16.379, AJDI 2009. 633 ). La Cour de cassation applique cette solution aux décisions relatives à leur aliénation (Civ. 3^e, 1^er juin 2022, n° 21-16.232, Dalloz actualité, 17 juin 2022, obs. N. Le Rudulier ; D. 2022. 1042 ; ibid. 2308, chron. B. Djikpa, L. Jariel, A.-C. Schmitt et J.-F. Zedda ; Loyers et copr. 2022. Comm. 143, obs. C. Coutant-Lapalus ; 6 avr. 2023, n° 22-10.722, Loyers et copr. 2023. Comm. 103, obs. C. Coutant-Lapalus). L’article 6-2 précité innove en précisant que la décision est prise soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires, ce qui était auparavant débattu. D’autres conséquences sont tirées de l’appartenance de ces parties communes spéciales à certains copropriétaires. Ainsi, le syndicat des copropriétaires n’engage pas sa responsabilité in solidum avec les propriétaires des parties communes spéciales en cas de dommage provoqué par celles-ci (Civ. 3^e, 7 juill. 2015, AJDI 2016. 439, obs. N. Le Rudulier ). Par ailleurs, les copropriétaires qui n’ont pas de droit indivis sur les parties communes spéciales n’ont pas qualité à agir pour en demander la restitution (Civ. 3^e, 19 nov. 2014, n° 13-18.925, Dalloz actualité, 8 déc. 2014, obs. N. Le Rudulier ; D. 2014. 2409 )

Les travaux affectant à la fois les parties communes spéciales et les parties communes générales

Cependant, les parties privatives spéciales ne sont jamais tout à fait autonomes au sein de l’immeuble en copropriété. De sorte qu’une décision relative à celles-ci peut également concerner les parties communes générales. Dans cette hypothèse, l’assemblée générale des copropriétaires retrouve sa compétence. Il doit en aller de même lorsque l’harmonie de l’immeuble, son aspect extérieur ou l’intérêt commun sont en jeu (v. C. Atias, obs. ss. Aix-en-Provence, 28 mai 1998, D. 1999. 74 ).

Au cas particulier, une assemblée générale des copropriétaires adopte une résolution autorisant un copropriétaire à percer la dalle de béton de la terrasse du troisième étage et à installer sur cette terrasse un local destiné à abriter les ventilateurs de désenfumage des salles recevant du public situées dans les étages inférieurs. Or, ces travaux ont une incidence sur les espaces verts et les plantations situés au troisième étage, lesquels sont définis comme parties communes spéciales par le règlement de copropriété. C’est pourquoi le propriétaire de lots de bureaux dont dépendent ces parties spéciales assigne en annulation de cette résolution le syndicat des copropriétaires. La cour d’appel rejette sa demande au motif que la résolution doit être votée par tous les copropriétaires dès lors que les travaux affectaient des parties communes générales et des parties communes spéciales.

Le pourvoi argue que, dans cette situation, il convient de procéder à deux votes : la décision doit être adoptée à la double majorité de l’ensemble des copropriétaires et des copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées les parties communes spéciales.

Cet argument ne prospère pas devant la Haute juridiction. Elle estime que lorsque le règlement de copropriété identifie des parties communes spéciales appartenant indivisément à certains copropriétaires, ceux-ci n’ont le pouvoir de prendre seuls que les décisions les concernant exclusivement. Il en résulte que lorsqu’une décision d’autorisation de travaux est afférente à la fois aux parties communes générales et aux parties communes spéciales, cette décision doit être adoptée par l’assemblée générale réunissant les copropriétaires des parties communes générales. Par conséquent, elle approuve la cour d’appel d’avoir jugé que les travaux affectaient en premier lieu la terrasse, partie commune générale de l’immeuble, l’autorisation relevait exclusivement de l’assemblée générale réunissant tous les copropriétaires.

Civ. 3^e, 6 févr. 2025, FS-B, n° 23-18.586