Réaffirmation du refus de l’extension du domaine de l’article 1733 du code civil aux conventions d’occupation à titre gratuit
La troisième chambre civile réaffirme son refus d’étendre la présomption de responsabilité du preneur à bail en cas d’incendie aux occupants d’un immeuble sinistré lorsque la convention d’occupation temporaire ne prévoit aucune contrepartie à cette jouissance.
Au rang des obligations relatives à la chose louée qui pèsent sur le preneur à bail, la responsabilité pour cause d’incendie prévue à l’article 1733 du code civil est célèbre pour sa rigueur. Rendu automatiquement responsable en cas d’incendie du bien loué, le preneur ne peut se départir de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’un cas de force majeure, d’un vice de construction ou d’une communication du feu par un immeuble voisin. Une véritable obligation de résultat pèse donc sur ses épaules dès lors qu’il souhaite renverser cette présomption : non seulement la charge de la preuve lui incombe, mais il doit encore démontrer positivement l’origine du sinistre (J. Huet et alii, Traité de droit civil. Les principaux contrats spéciaux, J. Ghestin [dir.], 3e éd., LGDJ, 2012, p. 710, n° 21191).
La règle semble ainsi cantonnée aux rapports locatifs qui s’inscrivent dans le sillon tracé par l’article 1709 du code civil. Toutefois, parce qu’elle est particulièrement favorable aux propriétaires de biens occupés, la volonté de certains plaideurs de l’étendre au-delà des frontières naturelles du bail se rencontre souvent dans les prétoires. La question de l’étendue exacte du champ d’application de la présomption se retrouve ainsi régulièrement au cœur des contentieux indemnitaires, afin de déterminer qui doit, in fine, répondre de l’incendie d’un immeuble.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 29 janvier 2026 offre une nouvelle illustration de ces tentatives d’interprétation extensive du domaine de la règle. Au cas d’espèce, la difficulté naît d’une configuration fréquente, malgré les dangers qu’elle recèle : celle de l’acquéreur admis par le vendeur à occuper l’immeuble avant la réitération de la vente par acte authentique. En pratique, la temporalité et la nature même des transactions immobilières invitent les parties à de tels aménagements. Voici un acquéreur qui doit pouvoir se reloger sans attendre la réitération par acte authentique, tandis que le vendeur trouve un intérêt – pécuniaire ou moral – à cette occupation dans l’attente du transfert de propriété. Telle était la situation de nos protagonistes lorsque survint l’incendie de l’immeuble objet de la vente.
Après signature d’un compromis pour une maison d’habitation, les vendeurs autorisent, par acte sous seing privé du 29 novembre 2019, les acquéreurs – un couple et leurs enfants – à occuper les lieux à titre gratuit en attendant la réitération de la vente. Quelques jours plus tard, le 9 décembre, l’immeuble est ravagé par les flammes. Les acquéreurs sont indemnisés de la perte de leur mobilier au titre de leur assurance et renoncent à la vente, comme le permettait une clause du compromis. Les vendeurs, qui avaient préalablement et peu adroitement cessé d’assurer leur bien, assignent alors les acquéreurs ainsi que leur assureur afin d’obtenir réparation des dommages matériels à hauteur du coût des travaux de remise en état. Ils estiment que les acquéreurs doivent être reconnus responsables des dommages causés par l’incendie, tant sur le terrain de la responsabilité du gardien de la chose que sur celui de la présomption de responsabilité du preneur à bail.
En cause d’appel, les juges du fond déboutent les vendeurs de leurs demandes, considérant qu’ils ne peuvent se prévaloir ni du jeu de l’article 1242 du code civil, à défaut de rapporter la preuve d’une faute des acquéreurs à l’origine de l’incendie – la cause étant intrinsèque à la maison, car résultant de travaux réalisés par les vendeurs avant le compromis – ni du jeu de l’article 1733 du code civil, à défaut de tout contrat de louage – ce qui exclut de jure la présomption de responsabilité en raison de l’impossibilité de qualifier les acquéreurs de preneurs à bail (Montpellier, 18 oct. 2022, n° 21/01789).
C’est pourtant autour de ce dernier point que les vendeurs articulent leur pourvoi en cassation. Ils soutiennent en effet que la présomption de responsabilité du preneur en cas d’incendie doit trouver à s’appliquer à tout occupant autorisé contractuellement, même à titre précaire, reprochant ainsi à la cour d’appel d’avoir limité ce régime au seul contrat de bail, violant dès lors l’article 1733 du code civil (pts nos 9 et 10).
Déjà condamnée par le passé (v. en ce sens, Civ. 3e, 16 déc. 1970, Bull. civ. III, n° 703, à propos d’une convention sui generis d’occupation temporaire à titre gratuit), l’interprétation cherchant à étendre la présomption à la convention d’occupation à titre gratuit est à nouveau rayée d’un trait de plume par les conseillers de la troisième chambre civile : « Après avoir constaté que, suivant convention du 29 novembre 2019, les vendeurs avaient autorisé les acquéreurs à occuper leur maison à titre gratuit jusqu’à la signature de l’acte de vente, la cour d’appel a exactement déduit que les acquéreurs n’étaient pas soumis à la présomption de responsabilité de l’article 1733 du code civil, faute de contrepartie à l’occupation des lieux » (pt n° 11).
Si le laconisme de la motivation a certes le mérite de rappeler la centralité du critère de la contrepartie dans la détermination du champ d’application de la présomption, il peine cependant à en tracer les contours exacts, lesquels relèvent, pour une certaine part, de considérations d’opportunité.
De la justification de l’exclusion des conventions d’occupation à titre gratuit
En réaffirmant la nécessité d’une contrepartie à l’occupation du bien due par l’occupant au propriétaire, les conseillers prolongent l’interprétation stricte dégagée au gré des espèces par la jurisprudence en réaction à la volonté de certains plaideurs d’étendre le champ d’application de l’article 1733 du code civil. Le cantonnement de la présomption de responsabilité du preneur en cas d’incendie aux seules relations locatives semble pourtant aller de soi : figurant au titre des obligations du preneur à bail, l’interprétation littérale de la règle – tout comme sa place dans le chapitre consacré au louage de choses – implique l’existence d’une convention entre un bailleur et un preneur ayant pour objet un bien loué, qu’il soit meuble ou immeuble (Civ. 3e, 22 juin 1983, n° 82-12.236).
Cependant, la caractérisation du rapport locatif défini à l’article 1709 du code civil est parfois délicate à appréhender et, en dehors des cas simples tels que le louage de meubles ou le bail d’habitation, la Cour de cassation a également pu se prononcer en faveur de l’application de la présomption dans des situations ambiguës, telles que l’incendie d’un immeuble occupé temporairement par des tiers (Civ. 3e, 28 oct. 1975, Bull. civ. III, n° 326). Le cas de l’occupation précaire, lorsqu’elle est convenue entre l’occupant et le propriétaire, est symptomatique des difficultés de qualification qui frappent certains contrats spéciaux : ni bail, ni prêt à usage, la convention d’occupation précaire navigue entre les catégories au gré des décisions. Répondant à des caractéristiques propres, telle la précarité du droit conféré à l’occupant, cette convention partage néanmoins certains traits de ses catégories voisines : faiblesse de la contrepartie – ce qui la rapproche du commodat –, mais contrepartie tout de même – ce qui la rapproche du bail. Se pose alors le problème du régime juridique applicable : faut-il rattacher ces catégories polymorphes à des catégories voisines afin de leur appliquer un régime similaire, ou bien admettre une différence de nature suffisante justifiant un régime spécifique ? (v. L. Bureau, La convention d’occupation précaire, RTD civ. 2025. 263 
).
S’agissant de la convention d’occupation précaire, la jurisprudence de la Cour de cassation fluctue : si elle écarte en principe l’application des règles du bail (Civ. 3e, 11 janv. 2024, n° 22-16.974, Dalloz actualité, 26 janv. 2024, obs. J.-D. Barbier et S. Valade ; D. 2024. 111 ; ibid. 1047, obs. N. Damas ; ibid. 1144, chron. M.-L. Aldigé, G. Brun, A.-C. Schmitt et B. Djikpa ; ibid. 1349, obs. M.-P. Dumont ; AJDI 2024. 370 , obs. J.-P. Blatter ; RTD com. 2024. 45, obs. F. Kendérian ; RDC juin 2024, obs. R. Libchaber ; LEDIU avr. 2024, obs. K. Moya ; Loyers et copr. nov. 2024, obs. A. Lecourt ; JCP E 2024. 1191, obs. F. Kendérian ; Gaz. Pal. 23 avr. 2024, obs. J.-D. Barbier), elle admet pourtant le jeu de l’article 1733 du code civil, à condition que la convention lie directement l’occupant et le propriétaire (v. pour le refus d’appliquer la présomption de responsabilité d’un sous-occupant au bénéfice du propriétaire, Civ. 3e, 17 juill. 1996, n° 94-16.590 P, Conforama (Sté) c/ EDF, D. 1996. 206 ; RDI 1996. 619, obs. F. Collart-Dutilleul et J. Derruppé ; ibid. 1997. 143, obs. F. Collart-Dutilleul et J. Derruppé ; Defrénois, 30 mars 1997, p. 403, obs. A. Bénabent) et, surtout, qu’une contrepartie existe (Civ. 3e, 16 déc. 1970, Bull. civ. III, n° 703, préc.).
Or, c’est bien ce défaut de contrepartie qui bloque l’extension analogique de la présomption de responsabilité du preneur au cas d’espèce : en ne prévoyant aucune redevance, indemnité ou portion du prix de vente, même minime, en contrepartie de la jouissance du bien conférée à l’occupant par le propriétaire, la convention conclue entre eux quitte définitivement le giron du contrat onéreux de bail pour tomber dans celui du contrat à titre gratuit de prêt à usage. Prêt à usage certes singulier, dans la mesure où la restitution de la chose, en cas de réitération de la vente, se réalise entre les mains de… l’emprunteur lui-même, également acquéreur. Quoi qu’il en soit, et nonobstant la similarité du cas avec les conventions d’occupation précaire onéreuses, il est possible de lire entre les lignes de la motivation qu’appliquer le régime du louage de choses à une situation proche du commodat reviendrait à confondre les catégories juridiques, justifiant ainsi le rejet du pourvoi.
À ce respect scrupuleux des frontières entre qualifications, il faut sans doute adjoindre la prise en compte, par les conseillers, du caractère particulièrement dérogatoire de ce régime de responsabilité. Si la sévérité à l’égard du preneur s’explique historiquement par la menace extrême que les incendies faisaient planer sur les villes du XIXe siècle – et la nécessité corrélative de forcer les preneurs à s’en prémunir –, la règle apparaît aujourd’hui comme une singularité qu’il s’agit de cantonner, autant que possible, à son domaine initial, celui des diverses variétés de louage de choses, suivant en cela le principe d’interprétation stricte des exceptions (v. F. Rouvière, Argumentation juridique, PUF, coll. « Themis Droit », 2022, n° 155).
De l’opportunité de l’exclusion des conventions d’occupation à titre gratuit
L’exclusion des conventions d’occupation à titre gratuit du champ d’application de la présomption de responsabilité du preneur à bail s’explique donc en droit. Est-elle pour autant opportune ? Au cas d’espèce, une réponse positive semble devoir s’imposer : les vendeurs non assurés souhaitent, par le biais de cette présomption, se défausser de leur responsabilité sur les acquéreurs afin de leur faire supporter les coûts de remise en état du bien. Au-delà, la question mérite pourtant d’être posée tant rien ne ressemble plus, en pratique, à une convention d’occupation précaire à titre onéreux qu’une convention d’occupation précaire à titre gratuit. A fortiori lorsque cette dernière fait peser sur l’occupant les coûts liés à l’entretien de l’immeuble.
Distinguer juridiquement les deux situations afin de déterminer l’applicabilité de l’article 1733 du code civil place les parties dans des configurations distinctes malgré la similarité des espèces. Dès lors, et en supposant l’attrait de la convention vers la qualification de prêt à usage, comment comprendre la situation favorable de l’occupant précaire à titre gratuit, qui bénéficie en cas d’incendie d’un moyen d’exonération en rapportant l’absence de faute commise (Civ. 1re, 1er mars 2005, n° 02-17.537 P, à propos du prêt à usage d’un chalet détruit par un incendie), par rapport à celle de l’occupant précaire à titre onéreux, qui ne peut se prévaloir que des causes d’exonération de l’article 1733 du code civil ? Une réponse pourrait être recherchée dans l’obligation d’assurance souvent mise à la charge des occupants dans les conventions d’occupation précaire onéreuses. Cependant, à la différence du bail d’habitation, il ne s’agit pas d’une contrainte légale, et les conventions d’occupation à titre gratuit peuvent tout aussi bien la prévoir.
Partant, admettre l’extension de la présomption de responsabilité à toutes les situations d’occupation précaire conventionnelle aurait, à tout le moins, le mérite de la cohérence pratique et poursuivrait un objectif de sécurité juridique. En effet, les propriétaires de bonne foi ont souvent à l’esprit les garanties offertes par le régime du louage de choses lorsqu’ils autorisent un tiers à occuper temporairement leur bien. Ils ne découvrent alors le piège de la convention d’occupation à titre gratuit qu’une fois l’incendie survenu. Pour autant, il faut se garder d’exagérer l’intérêt qu’une telle extension procurerait à la protection du propriétaire du bien incendié. Que l’on raisonne en termes de bail ou de commodat, les situations s’avèrent proches, même sur le terrain du régime juridique : non seulement la charge de la preuve pèse toujours sur l’occupant, qui doit assurer la restitution de l’immeuble, mais encore suffit-il que l’occupant à titre gratuit emploie la chose à un autre usage, ou pour un temps plus long qu’il ne le devrait, pour qu’il soit tenu de la perte survenue, même par cas fortuit (C. civ., art. 1881) – marquant ici une sévérité accrue du prêt à usage. Au cas d’espèce, enfin, étendre le champ d’application de l’article 1733 n’aurait en rien modifié la solution : les rapports d’expertise examinés en cause d’appel fixaient l’origine du sinistre à un vice de construction résultant de travaux réalisés par les vendeurs eux-mêmes, exonérant donc les acquéreurs occupants de toute responsabilité. Cela dit, en l’état de la jurisprudence et dans un souci de protection du propriétaire, il est de bon conseil de recommander aux vendeurs la fixation d’une contrepartie à la charge des acquéreurs admis à occuper l’immeuble vendu dans l’attente de la réitération par acte authentique.
Doit-on conclure que le raisonnement en opportunité échoue toujours à étendre le champ d’application de la présomption de responsabilité du preneur à bail ? Un cas, au moins, s’oppose à cette conclusion : celui de l’extension de l’article 1733 du code civil aux ex-locataires qui se maintiennent dans les lieux loués au-delà de l’expiration du bail et contre la volonté du propriétaire. Admise de longue date (Com. 22 oct. 1982, Bull. civ. IV, n° 409 ; 27 mars 1990, n° 88-20.472, RTD civ. 1990. 484, obs. P. Jourdain ), une telle extension est difficilement justifiable en ce qu’elle autorise une exception au principe selon lequel, en cas d’incendie, la responsabilité contractuelle suppose l’existence d’un contrat lorsqu’est en cause la responsabilité du preneur.
La survie exceptionnelle de cette responsabilité malgré la fin du contrat de bail, et donc de toute contrepartie, se comprend néanmoins par l’effet sanctionnateur qu’elle produit à l’endroit des occupants qui se maintiennent dans les lieux sans droit ni titre, au détriment du propriétaire.
Il en ressort que si la contrepartie permet bel et bien de distinguer les conventions d’occupation temporaire qui relèvent du champ de l’article 1733 du code civil de celles qui en sont exclues, elle demeure un critère insuffisant pour déterminer l’étendue exacte de la présomption de responsabilité.
par Alexandre Ferracci, Maître de conférences en droit privé, Université d’Aix-Marseille, LDPSC UR 4690
Civ. 3e, 29 janv. 2026, F-D, n° 23-18.152
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