Réforme du statut des baux commerciaux par la loi de simplification de la vie économique
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, dite « de simplification de la vie économique », modifie certaines dispositions du code de commerce concernant le statut des baux commerciaux.
La limitation du droit de préemption du locataire
Réduction du champ d’application du droit de préemption du locataire
L’article L. 145-46-1 du code de commerce accorde au locataire un droit de préemption en cas de vente des locaux loués.
Comme cet article vise la vente de locaux à usage commercial ou artisanal, la Cour de cassation a exclu du champ d’application du droit de préemption les locaux industriels (Civ. 3e, 29 juin 2023, n° 22-16.034, Dalloz actualité, 10 juill. 2023, obs. Y. Rouquet ; D. 2023. 1309 
; ibid. 1897, édito D. Guével ; ibid. 2258, chron. M.-L. Aldigé, B. Djikpa, A.-C. Schmitt et J.-F. Zedda ; AJDI 2023. 762 , obs. J.-P. Blatter ; RCJPP 2024, n° 03, p. 52, chron. S. Gonon et E. Morgantini ; Administrer 8-9/2023. 24, note J.-D. Barbier).
L’article 61 de la loi de simplification restreint encore le champ d’application du droit de préemption. Il ajoute un avant-dernier alinéa à l’article L. 145-46-1 du code de commerce pour donner une définition limitative du local commercial et du local artisanal dont la vente est susceptible de préemption.
D’une part, selon le nouveau texte, le « local à usage commercial » objet de la vente doit s’entendre « de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations », le texte ajoute : « à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureaux et des entrepôts ».
Ainsi, le droit de préemption ne s’applique plus aux bureaux, contrairement à ce qui était jugé antérieurement (Paris, 1er déc. 2021, n° 20/00194, AJDI 2022. 208 ; Rev. prat. rec. 2022. 35, chron. E. Morgantini et P. Rubellin ; Gaz. Pal. 1er mars 2022. 51, note C.-E. Brault ; Rennes, 11 janv. 2022, n° 20/01661, AJDI 2022. 208 ; Rev. prat. rec. 2023. 19, chron. E. Morgantini et S. Gonon ). Les locaux à usage exclusif de bureaux sont définis à l’article R. 145-11 du code de commerce qui inclut, selon la jurisprudence, les boutiques servant à une activité intellectuelle ou administrative. Ainsi, une banque, une agence de voyages, un bureau de change ou une agence immobilière, locataires de boutiques avec vitrines sur rue, ne bénéficient plus du droit de préemption.
Ce droit de préemption est également exclu lorsque le bail porte sur des entrepôts.
D’autre part, le nouveau texte définit ce qu’il faut entendre par le « local à usage artisanal » : il s’agit « de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste établie par décret en Conseil d’État, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à cette activité ». Le texte exclut expressément les entrepôts.
Ainsi, il y a désormais deux définitions des locaux commerciaux ou artisanaux : celle de l’article L. 145-1 du code de commerce, qui définit le champ d’application du statut des baux commerciaux ; et celle de l’article L. 145-46-1 du même code, qui retient une autre définition pour l’exercice du droit de préemption.
Droit transitoire
Ces dispositions restrictives s’appliquent à toute mutation intervenant après le 26 mai 2026. Lors de la création de ce droit de préemption, en 2014, il avait été jugé que le texte ne s’appliquait pas à une promesse de vente assortie de conditions suspensives régularisée avant l’entrée en vigueur de la loi, la réalisation des conditions ayant un effet rétroactif (Civ. 3e, 29 févr. 2024, n° 22-24.381, D. 2024. 1349, obs. M.-P. Dumont ; RTD civ. 2024. 402, obs. H. Barbier ; Administrer 4/2024. 30, note J.-D. Barbier).
La possibilité de paiement mensuel du loyer
Article nouveau
L’article 62 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 ajoute, avant l’article L. 145-33 du code de commerce, un nouvel article L. 145-32-1 pour permettre à certains locataires de régler leur loyer, non pas trimestriellement comme cela est généralement prévu au bail, mais mensuellement, s’ils le souhaitent. Le nouveau texte est placé en première position sous le titre « du loyer », comme s’il s’agissait d’un texte introductif fondamental.
Champ d’application
Cette disposition profite au « preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal ».
Condition
Le droit accordé au locataire suppose de la part de celui-ci « l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable ». Le locataire doit donc être à jour de ses loyers et charges. Toutefois, si certains loyers ou charges ont fait l’objet d’une contestation, sans qu’il s’agisse nécessairement de l’engagement d’une procédure, le désaccord des parties sur l’existence ou non d’un arriéré ne ferait pas obstacle à la demande de paiement mensuel de la part du locataire.
Démarche à suivre
Pour pouvoir procéder au paiement mensuel de son loyer, alors que le bail prévoit un règlement trimestriel, il suffit que le locataire en fasse la demande.
Le texte ne précise pas la forme de cette demande ni même son destinataire (le bailleur lui-même ou l’administrateur de biens) et l’on conseillera au locataire d’adresser à son bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception, voire un acte d’huissier.
Prise d’effet
Le texte précise que la demande prend effet « à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévu par le bail ». Il apparaît donc que la demande a un effet immédiat si le locataire a payé son loyer trimestriellement d’avance.
S’il doit payer son loyer trimestriellement à terme échu, il devra régler le trimestre en cours, sa demande prenant effet pour le premier mois du trimestre suivant.
Ordre public
Ces dispositions sont d’ordre public, l’article L. 145-32-1 du code de commerce étant ajouté dans la liste de l’article L. 145-15 du même code qui énumère les textes d’ordre public. Toute clause qui exclurait la faculté de paiement mensuel serait donc réputée non écrite.
Droit transitoire
Le texte est applicable immédiatement « aux baux en cours d’exécution à la date de promulgation » de la loi de simplification de la vie économique.
Les « clauses tunnel » pour l’indexation et la révision du loyer
Autorisation des « clauses tunnel »
L’article 62, 3°, de la loi de simplification ajoute au code de commerce un article L. 145-38-1 ainsi rédigé : « Par dérogation à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, est autorisée dans le bail des locaux à usage commercial la clause ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L. 145-38 et L. 145-39 du présent code ».
Ce texte autorise donc les clauses par lesquelles les parties limitent l’augmentation ou la diminution du loyer à un certain pourcentage, pour réduire les effets d’une variation importante de l’indice des loyers commerciaux. Les parties pourraient stipuler, par exemple, que l’indexation ne pourra pas aboutir à une hausse ou à une baisse supérieure à 3 % par an.
Les textes visés
Le nouvel article L. 145-38-1 du code de commerce précise qu’il déroge à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier qui régit les clauses d’indexation.
Mais à la fin du nouveau texte, le législateur indique qu’il s’agit d’encadrer la variation de l’indice « pour la révision du loyer en application des articles L. 145-38 et L. 145-39 » du code de commerce.
Il y a là une certaine confusion, car l’indexation contractuelle est une chose, la révision légale autre chose (sur l’articulation des mécanismes de l’indexation et de la révision, v. J.-D. Barbier, Loyer du bail commercial : le cumul des révisions, Administrer 3/2020. 13).
L’encadrement de l’amplitude de variation dans une clause d’indexation
La loi de simplification paraît donc autoriser, dans une clause d’indexation, la stipulation qui limite à la hausse et à la baisse, dans les mêmes proportions, la variation de l’indice.
Mais cette autorisation n’était pas nécessaire, car de telles clauses n’ont jamais été interdites.
En effet, contrairement à ce qu’indique le législateur, une clause tunnel ne déroge pas à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier. Ce texte interdit les clauses qui prennent en compte « une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision », c’est-à-dire les clauses qui aboutissent à une augmentation supérieure à celle de l’indice (sur le sens de ce texte, v. J.- D. Barbier et T. de Peyronnet, L’indice à l’index, Gaz. Pal. 2 juill. 2011. Doctr. 5 ; sur la nombreuse jurisprudence qui sanctionne les clauses qui créent une distorsion entre la période de variation de l’indice et celles séparant deux révisions, v. J.-D. Barbier et C.-E. Brault, Le statut des baux commerciaux, LGDJ, 2024, p. 247). Or, une clause tunnel n’aboutit nullement à une augmentation supérieure à celle de l’indice, mais au contraire à une augmentation inférieure. Les clauses tunnel ne sont donc nullement contraires aux dispositions de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier.
L’encadrement des révisions légales
Il apparaît que le législateur a voulu également autoriser les clauses tunnel pour régir la révision légale de l’article L. 145-38 du code de commerce, appelée classiquement « révision triennale ».
Or, là encore, la nouvelle disposition est inutile puisque la Cour de cassation a déjà jugé que les dispositions de l’article L. 145-38 du code de commerce « ont pour objet de prohiber les modifications excédant la variation de l’indice », et qu’une clause qui limite cette variation à 50 % de l’augmentation de l’indice est valable (Civ. 3e, 18 déc. 1985, n° 84-15.827 P, D. 1986. 44).
Une clause tunnel, qui limite l’amplitude de la variation de l’indice, n’est donc nullement contraire aux dispositions de l’article L. 145-38 précité, qui condamne seulement les clauses qui « excèdent la variation de l’indice ».
Lecture a contrario ou par analogie
Le nouveau texte autorise expressément les clauses tunnel mais uniquement pour « l’indice des loyers commerciaux ». Est-ce à dire, a contrario, que les clauses tunnel mentionnant d’autres indices, tel l’indice du coût de la construction (ICC) ou l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) seraient interdites ?
La réponse devrait être négative.
Explication d’un texte confus et inutile
Ce texte ne figurait pas dans le projet de loi initial du gouvernement. Il y a été ajouté par un amendement du gouvernement qui, sous la pression des bailleurs, voulait casser la jurisprudence de la Cour de cassation qui répute non écrites les clauses d’indexation ne variant qu’à la hausse (Civ. 3e, 14 janv. 2016, n° 14-24.681, Dalloz actualité, 20 janv. 2016, obs. Y. Rouquet ; D. 2016. 1613, obs. M.-P. Dumont-Lefrand ; AJDI 2016. 365 , obs. F. Planckeel et A. Antoniutti ; ibid. 157, point de vue J.-P. Dumur ; RTD com. 2016. 56, obs. J. Monéger ; Gaz. Pal. 1er mars 2016. 66, note J.-D. Barbier ; 15 févr. 2018, n° 17-40.069, Dalloz actualité, 20 mars 2018, obs. A. Gailliard ; D. 2018. 1511, obs. M.-P. Dumont-Lefrand ; AJDI 2018. 598 , obs. M.-P. Dumont-Lefrand ; Constitutions 2018. 67, chron. G. Valdelièvre et J. Barthélemy ; Gaz. Pal. 17 juil. 2018. 56, note J.-D. Barbier ; 11 mars 2021, n° 20-12.345, AJDI 2021. 770 , obs. S. Andjechaïri-Tribillac ; Gaz. Pal. 29 juin 2021, p. 60, note J.-D. Barbier ; 30 juin 2021, n° 19-23.038, Dalloz actualité, 21 juill. 2021, obs. S. Andjechaïri-Tribillac ; D. 2021. 1285 ; ibid. 2251, chron. A.-L. Collomp, B. Djikpa, L. Jariel, A.-C. Schmitt et J.-F. Zedda ; AJDI 2022. 119 , obs. J.-P. Blatter ; Rev. prat. rec. 2022. 35, chron. E. Morgantini et P. Rubellin ; RTD civ. 2021. 635, obs. H. Barbier ; RTD com. 2021. 771, obs. F. Kendérian ; Gaz. Pal. 9 nov. 2021. 59, note J.-D. Barbier).
À cette fin, le gouvernement, dans son amendement n° 496, voulait largement autoriser l’encadrement de la variation à la hausse « ou » à la baisse, ce qui aurait permis les clauses de variation exclusivement à la hausse.
Mais la manœuvre a été déjouée par Monsieur Yves Bleunven, sénateur du Morbihan, qui a fait ajouter les mots : « dans les mêmes proportions » et remplacer le « ou » par un « et ».
Le nouveau texte, qui ne pouvait plus servir la cause des bailleurs, a néanmoins été maintenu. Il ne présente pas d’intérêt puisqu’il n’ajoute rien au droit existant.
Les garanties convenues dans le bail commercial
L’article L. 145-40 du code de commerce
Ce texte disposait jusqu’à présent que, lorsque le bailleur a entre les mains des sommes supérieures à deux termes de loyer, qu’il s’agisse d’un loyer payé d’avance ou d’un dépôt de garantie, des intérêts sont dus au locataire. La loi de simplification ajoute trois alinéas pour limiter le montant du dépôt de garantie, prévoir son sort en cas de vente de l’immeuble et prévoir sa restitution.
Limitation à un trimestre
Champ d’application. Comme pour la possibilité de paiement mensuel du loyer, le nouveau texte s’applique seulement au « preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal ».
Dépôt de garantie. Le dépôt de garantie ne peut pas excéder le montant d’un trimestre de loyer.
Autres garanties. Le texte ajoute : « il en va de même s’agissant de la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature ». Il s’agirait par exemple d’un cautionnement qui ne pourrait donc excéder le montant du loyer dû pour un trimestre.
Y a-t-il addition ou confusion des garanties ? Il semble que le bailleur puisse disposer à la fois d’un dépôt de garantie de trois mois et d’autres garanties équivalentes à trois mois, bénéficiant ainsi d’un montant total des garanties égal à deux trimestres de loyer.
Absence d’intérêt. Le législateur précise : « ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur à bail ». En cas de paiement mensuel du loyer, qui est désormais de droit, le texte déroge donc au premier alinéa de l’article L. 145-40 du code de commerce, puisque normalement les sommes excédant deux termes de loyer portent intérêt au profit du locataire.
Ces nouvelles dispositions s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026.
Sort des garanties en cas de vente de l’immeuble
La jurisprudence antérieure. L’obligation de restitution du dépôt de garantie est une obligation personnelle, non réelle, si bien qu’en cas de vente de l’immeuble, jusqu’à présent, l’ancien propriétaire restait débiteur de cette obligation (F. Planckeel, La transmission du dépôt de garantie avec le bail, AJDI 2010. 861 ; Civ. 3e, 18 janv. 1983, n° 81-15.516 ; 25 févr. 2004, n° 02-16.589, D. 2004. 731, et les obs. ; ibid. 2005. 749, obs. N. Damas ; AJDI 2004. 379 , obs. Y. Rouquet ; AJ fam. 2004. 147, obs. S. Deis-Beauquesne ).
Les nouvelles dispositions. Désormais, en cas de vente de l’immeuble, « l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur ». Les autres garanties deviennent automatiquement caduques et le propriétaire vendeur a l’obligation « de restituer au preneur les documents afférents (aux diverses garanties) et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois ».
Il s’agit effectivement d’une simplification : en cas de vente de l’immeuble, les comptes sont soldés avec l’ancien propriétaire et le locataire régularisera la nouvelle situation avec le nouveau propriétaire.
Droit transitoire. Les nouvelles dispositions s’appliquent aux ventes intervenant après le 26 août 2026.
Restitution du dépôt de garantie et des autres garanties
Restitution du dépôt de garantie. Le dernier alinéa de l’article L. 145-40 du code de commerce précise désormais que le dépôt de garantie doit être restitué au preneur « dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés ».
La remise des clés doit avoir été faite « en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au bailleur ou à son mandataire ». Le locataire qui part doit donc conserver précieusement le justificatif de la remise des clés, précaution qui n’est pas nouvelle (v. par ex., Civ. 3e, 14 nov. 2024, n° 23-16.539, D. 2025. 1315, obs. M.-P. Dumont ; AJDI 2025. 46 ; Administrer 12/2024. 25, note J.-D. Barbier).
Le bailleur peut toutefois conserver les sommes qui lui restent dues, tels des arriérés de loyer ou de charges ainsi que les sommes dont il pourrait être tenu aux lieu et place du preneur, mais à condition que toutes ces retenues « soient dûment justifiées ». Cependant, le texte ne comporte aucune sanction.
Restitution des autres garanties. Quant aux autres garanties, elles doivent être restituées dans un délai de six mois et le bailleur doit effectuer les mainlevées éventuellement nécessaires et restituer au locataire sortant tous les documents afférents à ces garanties.
Droit transitoire. Ces dispositions sont applicables aux baux en cours d’exécution au 26 mai 2026 lorsque la remise des clés intervient après le 26 août 2026.
La clause résolutoire
Clause résolutoire ou clause de résiliation
Jusqu’à présent, l’article L. 145-41 du code de commerce visait la faculté pour les juges de suspendre la réalisation et les effets des « clauses de résiliation ». Il faut désormais lire « clauses résolutoires » (nouvelle terminologie issue de l’article 63 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026).
Cette substitution répond à un souci de cohérence avec la terminologie issue de la réforme du droit des contrats opérée par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
Nouvelles conditions pour l’octroi de délais de paiement
Pour obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, le locataire doit désormais justifier de sa capacité à régler la dette locative et doit procéder « à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Cet ajout résulte d’un amendement proposé par le gouvernement (amendement n° 497 du 31 mai 2024) qui souhaitait « encadrer les conditions d’octroi d’une suspension des effets de la clause résolutoire aux fins de ne pas pénaliser le bailleur et de responsabiliser davantage le preneur en situation d’impayé de loyer ».
En effet, jusqu’à présent, le juge avait un pouvoir souverain pour apprécier les conditions d’octroi de délais au preneur (Civ. 3e, 14 oct. 1992, n° 91-10.780 ; 27 oct. 1993, n° 91-17.956, Loyers et copr. 1994, n° 157 ; 15 mai 1996, n° 14-16.026) en fonction de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier (C. civ., art. 1343-5). En pratique, l’octroi de délais était déjà conditionné à la preuve, par le preneur, de ses difficultés financières. Désormais, il devra prouver sa capacité à régler à la fois la dette locative passée dans les délais qu’il demande et la dette locative courante, au fur et à mesure des échéances contractuelles. Et la Cour de cassation sera en mesure de contrôler l’application cumulative par les juridictions du fond des deux conditions légales.
Droit transitoire
Les nouvelles dispositions s’appliquent aux demandes introduites à compter du 28 mai 2026, date d’entrée en vigueur de la loi.
par Jehan-Denis Barbier et Séverine Valade, Avocats à la Cour
Loi n° 2026-403, 26 mai 2026, JO 27 mai
© Lefebvre Dalloz