Remboursement anticipé de l’emprunt souscrit pour l’achat du bien indivis par un partenaire sur ses deniers personnels: une dépense nécessaire à la conservation du bien

Dans un avis important du 5 juillet 2023, la première chambre civile affirme que le remboursement anticipé d’un emprunt ayant permis l’acquisition d’un bien indivis, lorsqu’il est effectué par un indivisaire au moyen de ses deniers personnels au cours de l’indivision, constitue une dépense nécessaire à la conservation de ce bien au sens de l’article 815-13, alinéa 1er, du code civil.

Dans cette affaire un couple alors uni par un pacte civil de solidarité achète en indivision un immeuble et finance l’achat par le truchement d’un crédit immobilier. En cours d’union, l’un des deux partenaires fait un remboursement anticipé au moyen de ses fonds personnels. Mais au moment où le couple a dissous son pacte civil de solidarité, il est temps de solder les comptes. À l’heure de la liquidation de leurs intérêts patrimoniaux, une difficulté de qualification de ce remboursement anticipé s’est posée au juge aux affaires familiales du Tribunal judiciaire de Mulhouse qui devait déterminer si oui ou non, une telle opération tombait sous le coup de l’article 815-13 du code civil.

C’est dans ce cadre que la Cour de cassation devait être saisie d’une demande d’avis ainsi formulée :

« En matière de liquidation des intérêts patrimoniaux d’un couple ayant été uni par un pacte civil de solidarité et ayant acquis un immeuble en indivision au cours de cette union, dans la mesure où l’apport personnel aux fins d’acquisition du bien indivis constitue une dépense d’acquisition pour laquelle l’application de l’article 815-13 du code civil est exclue, et dans la mesure où le remboursement, par l’un des partenaires, des échéances du prêt souscrit pour le financement de ce bien constitue une dépense de conservation au sens de l’article 815-13, alinéa 1er, du code civil, le remboursement anticipé de l’emprunt finançant l’acquisition du bien indivis constitue-t-il une dépense de conservation au sens de l’article 815-13, alinéa 1er, du code civil, ou une dépense d’acquisition pour laquelle l’application de cette disposition est exclue ? »

Considérant la question de droit nouvelle, présentant une difficulté sérieuse et susceptible de se poser dans de nombreux litiges, la Cour de cassation entreprend de répondre sur le terrain de la nature du remboursement anticipé de l’emprunt souscrit pour l’achat du bien indivis par un partenaire sur ses deniers personnels.

Une dépense nécessaire à la conservation du bien au sens de l’article 815-13, alinéa 1er, du code civil

Le contentieux relatif à la liquidation des intérêts patrimoniaux des couples déchus est nourri devant les juridictions. Aux termes de l’article 815-13, alinéa 1er, du code civil, lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés.

La jurisprudence avait déjà été amenée à se prononcer sur certaines situations spécifiques au moment de la liquidation des intérêts. Ainsi, comme les juges du fond l’ont mis en avant dans la demande d’avis, dans ce type de situation de fait, il a été affirmé que l’apport personnel aux fins d’acquisition du bien indivis constituait une dépense d’acquisition pour laquelle l’application de l’article 815-13 du code civil est exclue (Civ. 1re, 26 mai 2021, n° 19-21.302 FS-P, Dalloz actualité 15 juin 2021, obs. Q. Guiguet-Schiele ; D. 2021. 1615 , note E. Rousseau  ; ibid. 1784, chron. V. Champ, C. Dazzan, S. Robin-Raschel, S. Vitse, V. Le Gall, X. Serrier, J. Mouty-Tardieu, E. Buat-Ménard et A. Feydeau-Thieffry  ; ibid. 2064, obs. S. Godechot-Patris  ; ibid. 2022. 764, obs. J.-J. Lemouland et D. Vigneau  ; AJ fam. 2021. 435, et les obs. , obs. S. David  ; Dr. fam. 2021, n° 112, note S. Torricelli-Chrifi ; Defrénois 2021/39, 19, note R. Bey ; ibid. 2021/44, 19, note A. Chamoulaud-Trapiers et B. Vareille ; JCP N 2022. 1122, obs. V. Zalewski-Sicard ; RJPF 2021-7/8, n° 17, obs. J. Dubarry). À l’inverse, la jurisprudence avait considéré que le remboursement, par l’un des partenaires, des échéances du prêt souscrit pour le financement de ce bien était constitutif d’une dépense de conservation au sens de l’article 815-13, alinéa 1er, du code civil, peu important que le prêt soit un prêt amortissable ou un crédit relais (Civ. 1re, 7 juin 2006, n° 04-11.524, D. 2006. 1913  ; AJ fam. 2006. 326, obs. S. David  ; JCP 2006. I. 193, n° 23, obs. A. Tisserand-Martin). Ainsi, la Cour de cassation distingue entre d’une part, le paiement du prix lors de l’achat du bien indivis qui constitue une dépense d’acquisition non couverte par l’article 815-13 et, d’autre part, le remboursement de l’emprunt constitutif d’une dépense de conservation du bien qui, elle, en relève. Quentin Guiguet-Schiele souligne qu’une « telle distinction n’est pas sans rappeler celle qu’opère la Cour à propos de la contribution aux charges du mariage : le remboursement de l’emprunt immobilier relatif à un bien affecté à l’usage familial participe de l’obligation contributive, mais non l’apport en capital » (Dalloz actualité, préc.). Reste que la situation rencontrée par le juge aux affaires familiale n’avait pour l’heure jamais été appréhendée par la justice et on peut penser, au vu de la multiplication des indivisions entre partenaires pacsés et concubins, que d’autres affaires analogues se présenteront promptement. Ici, il s’agit d’un remboursement anticipé du montant de l’emprunt et non seulement des échéances. On pouvait donc se demander si un tel remboursement relevait des dépenses de conservation ou d’acquisition. La Cour de cassation juge que le règlement d’échéances d’emprunts ayant permis l’acquisition d’un immeuble indivis, lorsqu’il est effectué par un indivisaire au moyen de ses deniers personnels au cours de l’indivision, constitue une dépense nécessaire à la conservation de ce bien et donne lieu à indemnité sur le fondement de l’article 815-13 du code civil.

Absence de distinction entre le remboursement de l’emprunt effectué par le paiement des échéances ou par un ou des règlements anticipés

La solution posée dans cet avis est extrêmement logique eu égard à la solution que la Cour de cassation avait retenu en présence du remboursement de l’emprunt. Tout semble conduire à distinguer selon que le paiement du bien par l’un des indivisaires est ab initio ou s’il intervient in medias res au cours d’indivision. En effet, l’emprunt souscrit, les indivisaires sont pleinement propriétaires et le prêteur de denier, outre sa qualité de créancier (dans le contrat de prêt immobilier), ne bénéficie que de garanties ou sûretés sur le bien indivis. Il n’est en aucun cas propriétaire du bien jusqu’au complet paiement de l’emprunt même si ce dernier est un mode de financement. Le remboursement anticipé permet aux débiteurs de payer la créance plus précocement afin d’en réduire le coût (notamment en limitant le coût de l’assurance et des intérêts de l’emprunt). Les garanties qu’avait constitué l’établissement suivent alors le sort du contrat et ne pèsent plus sur la tête des emprunteurs. Dès lors, le remboursement anticipé n’a pas une nature différente du paiement de l’emprunt selon le tableau d’amortissement prévu au contrat. Il s’agit bien d’une dépense de conservation qui pourra être inscrite au compte de l’indivision. Pour la Cour de cassation, il semble qu’un tel remboursement ne soit en aucun cas une dépense d’acquisition laquelle semble recouvrir, en réalité, le prix payé pour obtenir le transfert de propriété du bien (prix de vente qui est versé lors de l’achat). Or, dans cette situation, ce prix est juridiquement payé par l’ensemble des acquéreurs ayant souscrit l’emprunt, lesquels sont tenus d’en répondent.

Si l’on doit trouver une logique à cette décision, il faut rappeler que l’indivision ne naît qu’au paiement du prix et non avant, au moment de la souscription de l’emprunt. Or, l’article 815-13 a vocation à s’appliquer à une indivision déjà existante. C’est pourquoi la distinction entre le paiement ab initio du prix (dépense d’acquisition) doit être exclu de la mise en œuvre de l’article 815-13 puisqu’il n’existe pas encore d’indivision quand le remboursement du prêt en cours d’indivision – au fur et à mesure ou anticipé – est lui analysé comme participant des dépenses de conservation visées par le texte.

Plus prosaïquement, cette solution a probablement une explication plus simple : la volonté de la Cour d’étendre l’empire de l’article 815-13 au-delà de sa lettre – et de son esprit – à des situations qu’il ne pouvait couvrir. La doctrine s’était déjà montrée critique à l’endroit de la solution de 2006, estimant que « l’on comprend mal que le droit des récompenses traite le remboursement de l’emprunt immobilier comme une dépense d’acquisition alors que le droit de l’indivision l’envisage comme une simple dépense de conservation » (Q. Guiguet-Schiele, préc.).

Il y a fort à parier que l’avis va faire couler de l’encre car il semble, dans les faits, difficile de faire une différence entre le paiement complet du prix par l’un des membres du couple au jour de l’achat ou au cours de l’indivision. D’ailleurs, des amoureux bien renseignés, pourraient très bien tirer intérêt de cette jurisprudence et décider d’attendre quelques temps avant que sortir leurs deniers afin de rembourser l’emprunt plutôt que financer directement l’achat et pouvoir ainsi invoquer le bénéfice de l’article 815-13 du code civil.

 

Civ. 1re, avis, 5 juill. 2023, FS-P+B, n° 23-70.007

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