Reprise pour habiter : le décès du bénéficiaire au cours du préavis invalide le congé
Les conditions de la reprise du logement devant être appréciées en la personne de son bénéficiaire, en l’espèce le bailleur, le décès de celui-ci, survenu avant la date d’expiration du délai de préavis, prive d’effet le congé dont le bénéfice ne peut être transmis à son héritier.
Le bailleur personne physique peut donner congé pour reprendre le logement au profit de lui-même et de certains bénéficiaires (Loi n° 89-462 du 6 juill. 1989, art. 15, I, al. 1er), limitativement énumérés (Bordeaux, 1re ch. civ., 6 janv. 2025, n° 23/00646).
Décès du bénéficiaire avant l’expiration du délai de préavis
Dans l’espèce soumise aux juges, la bailleresse avait donné congé aux locataires en vue de reprendre le logement loué pour l’habiter elle-même et était décédée avant même l’expiration du délai de préavis. Son fils unique a ensuite fait connaître son intention de reprendre le logement pour l’habiter et a assigné les locataires, après l’expiration du préavis, en validation du congé pour reprise délivré par sa mère.
Au visa de l’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la troisième chambre civile de la Cour de cassation énonce que « les conditions de la reprise du logement devant être appréciées en la personne de son bénéficiaire, le décès de celui-ci, survenu avant la date d’expiration du délai de préavis, prive d’effet le congé aux fins de reprise ».
Elle censure ainsi la cour d’appel (Paris, 25 oct. 2022, n° 20/01797, Loyers et copr. 2023, n° 20, obs. B. Vial-Pedroletti) qui avait retenu que le droit de reprise pour habiter est un droit transmissible qui peut être repris par l’héritier du bailleur.
La date d’effet du congé, qui correspond à l’expiration du délai de préavis, constitue le pivot de la solution. Le décès survenant après cette date aurait cristallisé le droit de reprise, lequel aurait pu être repris par l’héritier puisque le bail avait pris fin.
Aurait-il été envisageable de délivrer un congé au bénéfice de la mère tout en y stipulant une faculté de substitution au profit de son fils en cas de décès dans la mesure où le descendant fait partie de la liste des bénéficiaires ?
Assurément oui, puisqu’il a été jugé que le congé donné par un bailleur en vue de reprendre un appartement pour y loger soit sa fille, soit sa mère est valable (Civ. 3e, 4 nov. 1987, Loyers et copr. 1988. 7 ; Rennes, 26 févr. 2025, n° 22/01975, AJDI 2025. 778 
), à charge toutefois, d’avertir le locataire du changement de bénéficiaire (Versailles, 2 févr. 1996, D. 1997. 266 , obs. CRDP Nancy II ; Gaz. Pal. 1996. 1. Somm. 133 ; Rev. loyers 1996. 622 ; Paris, 26 juin 2014, n° 13/10344, Loyers et copr. 2014, n° 237, obs. Vial-Pedroletti).
Ne confondons pas avec la transmission de l’action en validation du congé pour reprise
La méprise de la cour d’appel vient peut-être de ce que l’action en validation d’un congé pour reprise engagée par son titulaire est transmissible aux héritiers, le décès de l’auteur du congé survenu après l’ouverture des débats n’interrompt pas l’instance (C. pr. civ., art. 370 et 371 ; Civ. 3e, 28 sept. 2005, n° 04-16.183 P, D. 2005. 2483, et les obs. ; AJDI 2006. 200 , obs. F. de La Vaissière ).
À l’occasion d’un arrêt antérieur relatif à la poursuite d’une action en validation du congé par les héritiers du bailleur, il avait été fait référence à l’expiration du préavis. La cour d’appel qui avait refusé la transmission du congé aux héritiers aurait dû rechercher si le bailleur qui entendait reprendre le bien loué était décédé après ce délai, ce qui aurait entraîné la déchéance du droit des locataires à occuper les lieux (Civ. 3e, 9 oct. 1991, n° 90-12.355, JCP 1991. IV. 425).
par Alexandra Fontin, Dictionnaire permanent Gestion immobilière
Civ. 3e, 16 avr. 2026, FS-B, n° 24-13.191
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