Responsabilité de l’acquéreur qui, par son comportement frauduleux, fait perdre sa commission à l’agent immobilier

21.05.2026

Si l’acquéreur n’est pas partie au contrat de mandat, il est susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle à l’égard de l’agent immobilier, lorsque, par son comportement fautif, il lui a fait perdre sa commission et, tel est le cas lorsque l’absence de droit à rémunération de l’agent immobilier procède de manœuvres frauduleuses.

Voilà un arrêt qui met fin à une incertitude jurisprudentielle, et ouvre de nouveaux horizons. Un acquéreur visite un bien avec une agence. Il contracte quelques semaines plus tard directement avec le vendeur, sans le concours de l’agent immobilier.

Le professionnel engage sa responsabilité délictuelle et obtient une indemnité de 150 000 € égale au montant des honoraires. L’arrêt commenté du 7 mai 2026, qui aura les honneurs du Bulletin, se prononce à la fois sur la possibilité pour l’acquéreur d’engager sa responsabilité et sur les conditions de reconnaissance de la faute.

La responsabilité de l’acquéreur en cas de fraude

Reconnaissance de la responsabilité

Le principe de la responsabilité du tiers a été posé par la Cour de cassation le 9 mai 2008 (Cass., ass. plén., 9 mai 2008, n° 07-12.449, Dalloz actualité, 15 mai 2008, obs. Y. Rouquet ; D. 2008. 2328, note A.-L. Thomat-Raynaud ; AJDI 2008. 878 , obs. M. Thioye ; RTD civ. 2008. 485, obs. P. Jourdain ; ibid. 498, obs. P.-Y. Gautier ; ibid. 672, obs. B. Fages ; RTD com. 2009. 202, obs. B. Bouloc ), laquelle a décidé que « même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice ». Les juges retenaient que « les manœuvres frauduleuses qu’ils avaient utilisées, consistant en l’emprunt d’une fausse identité pour l’évincer de la transaction immobilière, avaient fait perdre à l’agent immobilier la commission qu’il aurait pu exiger du vendeur ».

Dans l’arrêt commenté, la Cour de cassation juge qu’il « résulte des articles 1200 et 1240 du code civil que le tiers à un contrat qui se rend complice de la violation par une partie de ses obligations contractuelles engage sa responsabilité délictuelle » et que « si l’acquéreur n’est pas partie au contrat de mandat, il est susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle à l’égard de l’agent immobilier, lorsque, par son comportement fautif, il lui a fait perdre sa commission et que tel est le cas lorsque l’absence de droit à rémunération de l’agent immobilier procède de manœuvres frauduleuses ».

Interprétation restrictive de la fraude

La Cour de cassation a semblé restreindre la reconnaissance d’une faute à la preuve de manœuvres frauduleuses.

Un arrêt du 6 octobre 2011 (Civ. 1^re, 6 oct. 2011, n° 10-21.645, AJDI 2012. 773 , obs. M. Thioye ) rejetait l’action de l’agent immobilier au motif que « la seule visite du bien ne pouvait faire naître d’obligation à la charge de M. X. envers l’agent immobilier » et que la cour d’appel avait « exclu l’existence d’un concert frauduleux entre les parties ».

Malgré le fait que la cour d’appel ait reconnu que les acquéreurs avaient manifestement agi de concert avec les vendeurs de manière à évincer l’agent immobilier qui leur avait présenté le bien, un arrêt du 18 février 2015 (Civ. 1^re, 18 févr. 2015, n° 14-12.351, Droit et Ville 2016. 203, note M. Thioye) rejetait l’action contre l’acquéreur au motif que la cour d’appel n’avait pas caractérisé « les manœuvres frauduleuses dont ceux-ci se seraient rendus coupables ».

Les acquéreurs se fondaient principalement dans leur pourvoi sur un arrêt du 6 décembre 2017 (Civ. 1^re, 6 déc. 2017, n° 16-15.249, AJDI 2019. 249, point de vue M. Thioye ) qui rejetait le pourvoi contre un arrêt qui avait estimé que « le seul fait d’agir dans le sens exclusif de ses propres intérêts ne suffisant pas à caractériser une faute ou une fraude aux droits d’un tiers, rien n’interdisait aux acquéreurs d’entrer directement en contact avec les mandants pour leur proposer une nouvelle offre, serait-ce dans le but de payer un prix moindre, notamment du fait de l’absence de commission d’agence ».

La connaissance du droit à honoraires

La connaissance par une clause de la promesse

Il est intéressant de lire en entier le dispositif de l’arrêt du 6 décembre 2017 précité. En effet, la Cour de cassation relevait dans cet arrêt « qu’aucune faute ne peut être imputée aux mandants qui ignoraient, lorsqu’ils ont conclu l’acte de vente, qu’ils contractaient avec des acquéreurs ayant visité les locaux et formulé une première offre d’achat par l’entremise de l’agent immobilier ».

Or, comme le soulignait la cour d’appel dans l’arrêt commenté, « Les époux [L] connaissaient l’existence du droit à rémunération de la société Maya immobilier puisque, dans une attestation en date du 19 janvier 2019, M^me [L] reconnaît avoir visité le bien le 5 avril 2018 avec un employé de l’agence Concorde immobilier et précise qu’au cours d’une deuxième visite du bien, deux jours plus tard, par l’entremise de M^me [I] de l’agence Zingraf Real Estate, celle-ci, après que M. [R] ait attiré leur attention sur la précédente visite, les a informés qu’elle “s’arrangerait” avec M. [E] de l’agence Concorde immobilier, précisant qu’il s’agissait “d’un ami à elle” ».

L’acheteur avait non seulement connaissance du droit à rémunération, mais également du fait qu’en contractant avec le vendeur sans le concours de l’agent immobilier, elle était complice de la violation par le vendeur de ses obligations.

La Cour de cassation confirme que non seulement les acquéreurs avaient connaissance du droit à rémunération de l’agent immobilier qui leur avait fait visiter le bien, mais aussi que la promesse de vente signée, à l’insu de l’agent immobilier, seulement cinq semaines après la visite, comportait une clause stipulant que l’acquéreur s’engageait « à prendre en charge la totalité des éventuelles poursuites qui pourraient être formulées par les agences immobilières qu’il aurait contactées pour la présentation de ce bien ». Or, l’acte authentique de vente n’évoquait pas l’entremise de l’agent immobilier et ne reproduisait pas ladite clause.

Dans l’arrêt sous étude, la Cour de cassation en déduisait que « le comportement d’ensemble des acquéreurs, éclairé par les termes mêmes de la clause stipulée à la promesse de vente, traduisant une volonté d’agir en fraude aux droits de l’agent immobilier, les premiers avaient engagé leur responsabilité délictuelle à l’égard du second ».

Une évolution de la responsabilité de l’acquéreur ?

La solution ne coulait pas de source. La Cour de cassation s’est prononcée contre l’avis de l’avocat général, qui appelait la Cour à censurer l’arrêt. Pour l’avocat général, la faute devait « se concrétiser par des actes, manœuvres ou comportements des acquéreurs tels que le fait de prendre une fausse identité pour effectuer la visite du bien ou le fait d’utiliser des données confidentielles permettant d’entrer directement en contact avec les propriétaires et ainsi évincer un agent immobilier titulaire d’un mandat de vente exclusif ».

Il déclarait que « la cour d’appel a, selon nous, fait une application erronée des dispositions de l’article 1240 du code civil, en ne retenant pas des faits susceptibles de constituer une faute de la part des acquéreurs au sens de ce texte : la visite d’un bien par l’intermédiaire d’un agent immobilier, bénéficiaire d’un mandat de vente non exclusif, suivi d’un achat cinq semaines plus tard sans que l’agence immobilière qui a présenté le bien n’en soit informée, n’est ni constitutive d’un comportement fautif, ni de manœuvres frauduleuses ».

Cet arrêt ouvre également de nouvelles questions. Si une clause de la promesse permettait d’établir la connaissance par l’acquéreur du mandat et du droit à honoraires du vendeur, pourquoi une clause du bon de visite ne pourrait-elle pas, elle aussi, rappeler cette connaissance et fonder la preuve de la faute ? Comme le rappellent les juges, un bon de visite ne constitue pas un mandat. Mais une clause du bon de visite pourrait en revanche permettre d’établir la connaissance par l’acquéreur du mandat et du droit à honoraires, et une responsabilité dans les conditions de l’arrêt commenté.

par Olivier Beddeleem, Docteur en droit, Chargé d’enseignement à l’EDHEC Business School

Civ. 3^e, 7 mai 2026, FS-B, n° 24-10.637

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