Société civile : quand les héritiers sèment le trouble…

Civ. 3e, 9 mars 2023, n° 21-21.698

Selon la Cour de cassation, un bailleur constitué en société civile est tenu de garantir son preneur des troubles de fait émanant des ayants droit d’un associé. En effet, ces derniers ne sont pas des tiers au sens de l’article 1725 du code civil.

Deux sociétés ont conclu un bail commercial portant sur un local et un parking. Un an plus tard, l’accès au parking est cadenassé par les ayants droit de l’un des associés de la société bailleresse. Le preneur assigne alors cette dernière en référé afin d’obtenir la cessation de son trouble. Le juge des référés ordonne, d’une part, aux ayants droit de rétablir l’accès au parking et, d’autre part, une expertise tendant à évaluer le préjudice subi par le preneur. À la suite du dépôt du rapport évaluant son préjudice, le preneur assigne la société bailleresse en réparation sur le fondement de la garantie contre les troubles de jouissance.

La cour d’appel déboute le preneur de sa demande. En premier lieu, elle juge que les ayants droit avaient bloqué physiquement l’accès au parking sans exercer de voie de droit. En second lieu, elle retient que les ayants droit sont des tiers au contrat de bail et que la bailleresse n’est donc tenue, à leur égard, que des troubles de droit (art. 1726 du code civil).

La Cour de cassation considère que la cour d’appel a, à bon droit, retenu que la bailleresse n’était pas tenue de garantir son preneur sur le fondement de l’article 1726 du code civil, puisque le trouble de jouissance résultait exclusivement d’une voie de fait et non d’un risque d’éviction actuel. En revanche, elle casse la décision d’appel au motif qu’une société civile est présumée continuer avec les héritiers d’un associé décédé ; dès lors, si le bailleur n’établit pas l’existence d’une stipulation contraire de ses statuts, il doit garantir le locataire des troubles causés à sa jouissance.

Selon la Cour de cassation, un bailleur constitué en société civile est tenu de garantir son preneur des troubles de fait émanant des ayants droit d’un associé. En effet, ces derniers ne sont pas des tiers au sens de l’article 1725 du code civil.

Deux sociétés ont conclu un bail commercial portant sur un local et un parking. Un an plus tard, l’accès au parking est cadenassé par les ayants droit de l’un des associés de la société bailleresse. Le preneur assigne alors cette dernière en référé afin d’obtenir la cessation de son trouble. Le juge des référés ordonne, d’une part, aux ayants droit de rétablir l’accès au parking et, d’autre part, une expertise tendant à évaluer le préjudice subi par le preneur. À la suite du dépôt du rapport évaluant son préjudice, le preneur assigne la société bailleresse en réparation sur le fondement de la garantie contre les troubles de jouissance.

La cour d’appel déboute le preneur de sa demande. En premier lieu, elle juge que les ayants droit avaient bloqué physiquement l’accès au parking sans exercer de voie de droit. En second lieu, elle retient que les ayants droit sont des tiers au contrat de bail et que la bailleresse n’est donc tenue, à leur égard, que des troubles de droit (art. 1726 du code civil).

La Cour de cassation considère que la cour d’appel a, à bon droit, retenu que la bailleresse n’était pas tenue de garantir son preneur sur le fondement de l’article 1726 du code civil, puisque le trouble de jouissance résultait exclusivement d’une voie de fait et non d’un risque d’éviction actuel. En revanche, elle casse la décision d’appel au motif qu’une société civile est présumée continuer avec les héritiers d’un associé décédé ; dès lors, si le bailleur n’établit pas l’existence d’une stipulation contraire de ses statuts, il doit garantir le locataire des troubles causés à sa jouissance.

© Lefebvre Dalloz