Sort des constructions d’un bail emphytéotique en cas de résiliation

L’emphytéote, qui ne profite de l’accession que pendant la durée du bail emphytéotique, ne peut transmettre plus que le droit réel dont il dispose sur les constructions, lequel s’éteint, sauf stipulation contraire, au terme ou en cas de résiliation du bail emphytéotique. Dès lors, l’acquéreur de ce droit n’est pas propriétaire des constructions à l’issue du bail emphytéotique.

En 1993, un bail emphytéotique d’une durée de cinquante ans est consenti par le département de l’Hérault à une commune sur des parcelles du domaine public. Deux bâtiments de conchyliculture sont construits sur la parcelle par la coopérative maritime et conchylicole de la commune.

En 1995, la commune emphytéote cède à la Caisse d’Épargne une partie du bail emphytéotique portant sur les parcelles sur lesquelles sont édifiés les bâtiments conchylicoles. Et, par un acte du même jour, la coopérative maritime et conchylicole de la commune vend les deux bâtiments à la société Méditerranée immobilier.

En 2000, par deux actes du même jour, un couple de particuliers a racheté les deux bâtiments à la société Méditerranée immobilier et sous-loué auprès de la Caisse d’Épargne les deux parcelles sur lesquelles sont édifiées les constructions, aux mêmes clauses que le bail emphytéotique initial.

Par actes authentiques des 12 et 13 septembre 2013, le bail emphytéotique a été résilié amiablement entre le département bailleur, la commune emphytéote initiale et la Caisse d’Épargne cessionnaire d’une partie du bail.

Puis M^me B. est poursuivie par le département pour occupation sans titre du domaine public, faute pour elle d’avoir régularisé une convention d’occupation précaire du domaine public (son mari est décédé dans l’intervalle). Elle se défend devant la juridiction administrative saisie en faisant valoir ses titres de propriété datant de 2000.

Dans ce cadre, le Tribunal judiciaire de Béziers a été saisi d’une question préjudicielle relative à la propriété des deux bâtiments.

Régime particulier

Pour mémoire, le bail emphytéotique est un contrat spécial régi par les articles L. 451-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime. Il permet à un propriétaire d’immeuble de concéder à l’emphytéote un droit réel sur l’immeuble pour une très longue durée, en contrepartie le plus souvent d’une redevance et de la prise en charge de travaux importants. En effet, le but d’un tel bail est de permettre l’amélioration du fonds par des plantations, aménagements, constructions. La redevance est souvent fixée à un prix très faible par rapport à la valeur de l’immeuble et des améliorations faites, puisqu’en fin de bail, les constructions et autres aménagements réalisés reviennent, en principe sans indemnité, au bailleur (C. rur., art. L. 451-7). À l’inverse, pendant le cours du bail, l’accession profite à l’emphytéote et l’on parle alors de droit de superficie temporaire (C. rur., art. L. 451-10).

C’est ce régime particulier qui a provoqué la saisine du Tribunal judiciaire de Béziers d’une question préjudicielle relative à la propriété des deux bâtiments.

Le Tribunal judiciaire de Béziers a jugé que la résiliation du bail emphytéotique entraînait l’extinction des droits de l’occupante sur les constructions dont la propriété revenait au propriétaire des parcelles, raisonnement que la Cour de cassation confirme.

M^me B. considérait qu’elle avait régulièrement acquis la propriété des bâtiments par acte authentique et que la résiliation du bail emphytéotique ne pouvait pas remettre en cause cette vente. Elle invoquait à l’appui de son pourvoi le droit à la propriété, inviolable et sacré dont nul ne peut être privé.

Responsabilité notariale

De deux choses l’une : soit elle n’a pas compris l’acte d’acquisition régularisé en septembre 2013, soit cet acte était mal rédigé quant aux droits cédés puisque l’emphytéote ne pouvait céder qu’un droit de superficie temporaire.

Dans les deux cas, la responsabilité du notaire pourrait être recherchée

Civ. 3^e, 8 déc. 2025, FS-B, n° 24-20.480

par Sandra Auffray, Avocat

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