Sortie de l’indivision et gestion des successions vacantes : le temps de la simplification est venu
Le 8 avril est parue au Journal officiel la loi visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes. Adopté en seconde lecture par l’Assemblée nationale, près de vingt ans après l’entrée en vigueur de la réforme des successions et des libéralités, ce texte a pour objectif de réduire les nombreuses situations de blocage qui peuvent naître en matière d’indivision ou lorsque la succession est vacante.
La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 est issue d’une proposition de loi déposée à l’Assemblée nationale par les députés Louise Morel et Nicolas Turquois avec l’objectif de pallier un certain nombre de dysfonctionnements qui affectent de nombreuses indivisions et successions vacantes mais aussi de faire face à la question des logements vacants qui relèvent de ces indivisions à l’heure où l’accès au logement est un enjeu crucial.
Ce texte a été adopté en seconde lecture après plusieurs mois de débats et de substantielles modifications par rapport à la proposition initiale notamment du fait de l’insertion par le gouvernement d’un certain nombre d’amendements. En effet, lors de l’examen au Sénat, le gouvernement a fait adopter par amendements des « mesures législatives préfiguratrices » d’une réforme réglementaire plus ample à venir en matière de partage judiciaire.
Le texte qui comprend sept articles s’articule autour de deux axes principaux : d’une part, la préparation du cadre pour une réforme plus profonde des procédures de partage judiciaire et, d’autre part, des dispositions visant à simplifier la gestion des successions vacantes et la sortie de l’indivision.
En premier lieu, la loi a adopté des mesures préfiguratrices d’une réforme des partages judiciaires. C’est l’un des apports qui sera sans doute le plus commenté dans cette loi : la création du cadre législatif afin de pouvoir réformer la procédure de partage judiciaire par voie réglementaire. Ces mesures résultent d’amendements gouvernementaux, dans la continuité des travaux d’un groupe de travail chargé de réfléchir à une réforme des trois procédures de partage judiciaire, lequel avait été missionné, début 2025, par la Direction des affaires civiles et du Sceau du ministère de la Justice.
Trois mesures sont alors prévues par le texte.
D’abord, l’article 7 de la loi procède à une réécriture complète de l’article 840 du code civil. L’article, dans sa nouvelle rédaction, distingue le partage des autres demandes. S’agissant du partage, le texte prévoit qu’il peut être fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable, s’il s’élève des contestations sur la manière d’y procéder ou de le terminer ou lorsque le partage amiable n’a pas été autorisé ou approuvé dans l’un des cas mentionnés aux articles 836 et 837 (1°). Ainsi, sur ce point, il n’y a pas réellement de changement. Là où le texte innove, c’est à propos des autres demandes (2°) puisqu’il énonce désormais que « lorsque la complexité des opérations de liquidation le requiert malgré l’absence d’indivision entre les parties ou lorsque, en cours d’instance, il apparaît qu’il n’existe pas ou plus d’indivision entre les parties ». Sous l’empire de l’ancien texte, le partage judiciaire pouvait être opéré à la demande de tout intéressé, « lorsque les héritiers [était] dans l’impossibilité de s’entendre pour réaliser amiablement le partage ». De fait, il résultait de cette formulation que le recours au partage judiciaire se limitait aux seuls cas d’impossibilité d’accord entre les parties.
Ainsi, les juridictions saisies de demandes de partage judiciaire en dehors de situations d’indivisions étaient conduites à rejeter systématiquement les demandes faute de compétence (en ce sens, v. Civ. 1re, 11 mai 2016, n° 14-16.967, Dalloz actualité, 31 mai 2016, obs. D. Louis ; D. 2016. 1078 
; AJ fam. 2016. 350, obs. N. Levillain ; RTD civ. 2016. 673, obs. M. Grimaldi ; 10 sept. 2025, n° 23-18.373, RTD civ. 2025. 904, obs. M. Grimaldi ). La réforme vient donc permettre au juge de trancher dans ce type de contentieux en admettant que la procédure judiciaire puisse désormais être déclenchée – même en l’absence d’indivision entre les parties – lorsque la complexité des opérations de liquidation le requiert ou lorsqu’il apparaît, en cours d’instance, qu’il n’existe pas ou plus d’indivision. Par ce nouvel article 840, le législateur est venu acter « la distinction entre la liquidation (détermination des droits) et le partage (attribution des biens) » (A. Tani, Premier pas vers une réforme des partages judiciaires, Dr. famille n° 5, Mai 2026, comm. 66). L’absence d’indivision n’exclut plus nécessairement l’existence d’intérêts patrimoniaux à liquider, notamment entre époux, partenaires de PACS ou concubins. Ce dernier point constitue d’ailleurs une autre extension du périmètre du texte car, contrairement à la rédaction antérieure, l’article 840 a vocation à s’appliquer au-delà du seul droit successoral en visant la liquidation des intérêts patrimoniaux liés à la conjugalité.
Ensuite, le texte opère un renforcement des pouvoirs du juge commis. L’article 7, 2°, de la loi insère un nouvel alinéa à l’article 841 du code civil aux termes duquel « le juge commis aux opérations de partage est également compétent pour connaître des contestations qui s’élèvent au cours de celles-ci et pour ordonner les licitations, dans des conditions définies par décret en Conseil d’État ». L’article 841 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi de 2006, attribuait au tribunal du lieu d’ouverture de la succession une compétence exclusive pour connaître de l’action en partage et des contestations s’élevant à l’occasion du maintien de l’indivision ou au cours des opérations de partage. Dans ce cadre, le juge commis avait un rôle de surveillance des opérations et de renvoi devant la juridiction en cas de difficulté, mais ne disposait pas d’une compétence propre pour trancher les contestations. Le nouveau texte opère donc une extension de compétence qui préfigure le futur schéma procédural dans lequel le juge commis sera désigné plus précocement qu’actuellement, concomitamment avec un notaire commis, avec un office permettant de fluidifier la situation. En effet, il sera en charge de trancher certaines difficultés – comme la validité d’un testament, la question de la loi applicable ou encore le rapport des libéralités – dès la mise en état et au début de la phase notariale. Notons que sur ce point, il convient d’attendre le décret en Conseil d’État afin de connaître les modalités d’exercice de ces nouvelles attributions.
Enfin, l’article 7, 3°, de la loi vient abroger l’article 841-1 du code civil lequel permettait de pallier la défaillance d’un indivisaire en faisant désigner un représentant chargé d’agir en son nom au cours des opérations de partage. Ce mécanisme avait été introduit pour débloquer certaines situations d’inertie procédurale. La suppression de ce texte a de quoi surprendre étant donné l’objectif affiché de la loi de favoriser la sortie de l’indivision. Néanmoins, cette suppression s’explique si l’on tient compte de la future réforme annoncée du partage judiciaire par voie réglementaire. Il est ainsi prévu que la représentation de l’avocat soit rendue obligatoire à tous les stades de la procédure afin de pallier la défaillance d’un indivisaire. La substitution du mécanisme ne sort pas de nulle part : le Gouvernement s’inspire directement du droit local alsacien-mosellan (O. Vix, Le partage judiciaire de droit local alsacien-mosellan, LexisNexis, 2023) lequel a fait ses preuves depuis près d’un siècle.
En second lieu, la loi adopte un certain nombre de mesures simplificatrices et profite de l’occasion pour mettre à jour la lexicologie des textes (Loi du 7 avr. 2026, art. 4). Les mesures adoptées ont deux objectifs : fluidifier la gestion des successions vacantes et faciliter la sortie de l’indivision.
D’une part, le texte adopte trois séries de mesures visant à fluidifier la gestion des successions vacantes.
D’abord, l’article 1er de la loi vient modifier le code général de la propriété des personnes publiques afin d’améliorer le partage d’informations fiscales dans la mise en œuvre de la procédure d’acquisition d’immeubles sans maître (CGPPP, art. L. 1123-1). Ainsi, il est désormais prévu que l’administration fiscale est tenue de transmettre au maire ou au président de l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre, à leur demande, les informations nécessaires à la mise en œuvre de la procédure d’acquisition des biens relevant d’une succession ouverte depuis plus de 30 ans sans successible connu. Cette transmission est conditionnée, pour les immeubles mentionnés au 1° de l’article L. 1123-1, à l’existence d’un doute légitime sur l’identité ou sur la vie du propriétaire, que le maire ou le président de l’EPCI doit justifier auprès de l’administration fiscale. Le lecteur averti aura une sensation de « déjà-vu » puisqu’une disposition poursuivant le même but avait été insérée dans la loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement avant d’être retoquée comme cavalier législatif par le Conseil constitutionnel (Cons. const. 20 nov. 2025, n° 2025-896 DC, Dalloz actualité, 2 déc. 2025, obs. E. Bornet ; AJDA 2025. 2129 ; AJCT 2025. 616, obs. F. Benech ).
Ensuite, l’article 2 de la loi porte sur la question de la publicité des actes. Ainsi, le texte autorise que les mesures de publicité relatives aux successions vacantes (C. civ., art. 809-1, 809-2, 810-5 et 810-7) puissent être assurées par voie numérique sur le site internet de l’autorité administrative chargée du domaine, en parallèle de la publication dans un journal d’annonces légales ou un service de presse en ligne. Par ailleurs, l’article 2 vient sécuriser une pratique notariale Corse. En effet, outre les formalités de publicité prévues par les textes (Loi n° 2017-285 du 6 mars 2017 ; Décr. n° 2017-1802 du 28 déc. 2017), les notaires insulaires avaient développé une pratique consistant à publier l’acte de notoriété acquisitive dans un journal d’annonces légales du lieu de situation du bien. Cette pratique visait à renforcer l’opposabilité et la publicité effective de l’acte, compte tenu de la dispersion géographique et de l’éloignement de nombreux indivisaires ou héritiers potentiels. Les notaires corses cherchaient ainsi à pallier les limites d’une publicité exclusivement dématérialisée ou communale, en touchant un lectorat local plus large. Par ce texte, la pratique devient une exigence légale, tant pour la publicité de l’acte de notoriété acquisitive que pour la signification des projets d’aliénation ou de partage dans les indivisions corses.
Enfin, le texte vient autoriser le mandat par le curateur pour la signature des actes de vente. Désormais est inséré un nouvel alinéa à l’article 810-2 du code civil qui dispose que « pour l’application du présent article, le curateur peut donner mandat aux fins de signature de l’acte de vente ». Jusqu’ici, aucune disposition explicite n’autorisait le curateur à déléguer par mandat la signature d’un acte de vente. De fait, faute de texte le prévoyant expressément, certains notaires refusaient la procuration donnée par les pôles de gestion du service des domaines à l’un des membres de l’étude. Cela créait des difficultés pratiques source de blocages opérationnels significatifs dans la réalisation des ventes immobilières relevant des successions vacantes administrées par la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID). C’est cette difficulté que la loi vient purger en permettant de confier à un membre de l’étude un pouvoir de signature, ce qui facilitera grandement la gestion des successions relevant de la DNID.
D’autre part, la loi vient poser des éléments de régime visant à faciliter la sortie de l’indivision.
D’abord, l’article 5 de la loi vient modifier l’article 815-6 du code civil afin d’assouplir les conditions substantielles d’exercice du pouvoir de vente du curateur. Sous l’empire de l’ancien texte, le curateur ne pouvait céder les immeubles qu’après avoir vendu les meubles. Désormais, la nouvelle rédaction permet au curateur de déterminer, au cas par cas, l’ordre de cession des biens afin de pouvoir apurer le passif. Si la consécration textuelle est nouvelle, la solution ne l’est pas. En effet, la loi vient consacrer la jurisprudence de la Cour de cassation (Civ. 1re, 4 déc. 2013, n° 12-20.158, D. 2013. 2914 ; AJ fam. 2014. 120, obs. N. Levillain ) qui avait posé le principe : « il entre dans les pouvoirs que le président du tribunal de grande instance tient de l’article 815-6 du code civil d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis pourvu qu’une telle mesure soit justifiée par l’urgence et l’intérêt commun ». Ainsi, la Cour avait admis le principe en posant deux conditions cumulatives : l’urgence et l’intérêt commun. C’est cette solution que reprend cette loi.
Ensuite, le texte pose un nouveau dispositif de sortie de l’indivision en Corse. L’article 6 insère, à l’article 2 de la loi n° 2017-285 du 6 mars 2017, une procédure spécifique permettant aux indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis d’exprimer, devant notaire, leur intention de procéder à l’aliénation ou au partage du bien indivis. Dans cette procédure, le notaire a un rôle procédural structurant qui excède sa mission habituelle d’instrumentum. Ainsi, le notaire est en charge du recueil de l’intention des indivisaires majoritaires, de la signification aux autres indivisaires dans le délai d’un mois, des formalités de publicité, et enfin du constat d’opposition par procès-verbal. Ce dernier acte constitue la pièce maîtresse du dispositif puisqu’il conditionne la saisine du tribunal judiciaire et fonde l’opposabilité de l’opération à l’indivisaire récalcitrant. Ce régime soulève un certain nombre de questions que ce soit au regard de la responsabilité du notaire dans la régularité de la procédure ou de la mise en œuvre de la procédure.
Ce travail d’adaptation est plutôt qualitatif et vient répondre aux besoins de la pratique et aux critiques de la doctrine sur un certain nombre de points même si certains seront sujets à débat. Désormais, nous sommes dans l’attente de la réforme réglementaire annoncée, dont la portée exacte dépendra des décrets en Conseil d’État à paraître. Il est à espérer que les textes interviendront rapidement et apporteront les précisions nécessaires.
par Mélanie Jaoul, Maître de conférences, Université de Montpellier
Loi n° 2026-248, 7 avr. 2026, JO 8 avr.
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