Sous-location en meublé de tourisme de la résidence principale : un stage ne constitue pas une dérogation pour obligation professionnelle
Les stages et formations universitaires ne sont pas des obligations professionnelles caractérisant des exceptions à la limite du plafond des 120 jours pour la location touristique d’une résidence principale.
Dépassement du plafond
La Ville de Paris assigne en condamnation au paiement d’une amende civile une étudiante qui a sous-loué sa résidence principale au-delà du plafond des 120 jours prévu par l’article L. 324-1-1 du code du tourisme.
La cour d’appel rejette la demande.
Elle relève que le meublé a été loué 253 nuitées en 2019 et 152 nuitées en 2020, mais considère que l’étudiante bénéficie d’une exception au dépassement du plafond. Les juges du fond jugent que la réalisation d’un stage doit être assimilée à un motif professionnel en ce qu’il s’inscrit dans une démarche d’insertion dans un milieu professionnel, et qu’un cursus d’études pour une durée déterminée, cohérente et limitée peut être considéré comme un motif professionnel. Les périodes de mise en location concordant avec ces périodes d’absence, l’infraction n’est pas constituée.
Défaut de caractérisation d’une « obligation professionnelle »
La Cour de cassation casse cet arrêt. Les hauts magistrats considèrent que le suivi d’un cursus d’enseignement scolaire ou universitaire ou la réalisation d’un stage dans le cadre d’un tel cursus ne suffisent pas à caractériser une obligation professionnelle au sens de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme.
Les exceptions au dépassement du plafond légal de 120 jours sont limitatives (obligation professionnelle, santé et force majeure) et d’interprétation stricte.
Jurisprudence constante
La décision commentée en fait application avec rigueur. Elle s’inscrit dans la ligne jurisprudentielle constante visant à limiter les contournements du plafond des 120 jours pour lutter contre la raréfaction du parc locatif résidentiel dans les zones tendues.
L’exception la plus revendiquée pour bénéficier du dépassement est l’obligation professionnelle. Le bailleur doit rapporter la preuve de telles obligations justifiant son absence durant au moins autant de jours que de nuitées louées lors de l’année civile concernée (Paris, 29 sept. 2022, n° 21/20664, BPIM 6/22, inf. 451 ; TJ Paris, 24 mai 2023, n° 22/58311 ; 10 janv. 2024, n° 22/57486, BPIM 1/24, inf. 71). L’exception pour obligation professionnelle ne requiert toutefois pas la démonstration du caractère exceptionnel des absences professionnelles invoquées (TJ Paris, 10 sept. 2021, n° 21/51221).
Obligation professionnelle versus activité d’enseignement
En l’espèce, la Haute juridiction ferme la voie à l’un des contournements les plus fréquents : les absences pour études ou stages. La Cour de cassation ne définit pas positivement ce que recouvre la notion d’« obligation professionnelle », mais précise ce qu’elle n’est pas : un stage est une démarche pédagogique et une formation est une activité d’enseignement.
L’obligation professionnelle suppose une contrainte liée à l’exercice d’une activité professionnelle effective (par ex., mutation ou mission imposée), et non une simple préparation à celle-ci. Si les hauts magistrats privilégient la sécurité juridique et l’efficacité du dispositif, elle peut paraître sévère car elle ignore les situations où l’absence pour études est longue et contrainte et ne distingue pas selon le degré d’intégration professionnelle du stage (par ex., alternance).
On rappellera qu’avec la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur », le plafond de 120 jours par an peut être abaissé à 90 jours depuis le 1er janvier 2025 sur délibération motivée du conseil municipal dans les communes situées en zone tendue et que cette faculté sera ouverte à toutes les communes au plus tard le 20 mai 2026 ou à une date antérieure fixée par décret ; le montant de l’amende civile passera en même temps de 10 000 € à 15 000 € (C. tourisme, art. L. 324-1-1, mod. par la loi n° 2024-1039 du 19 nov. 2024, JO 20 nov., art. 1er, I).
par Mathilde Sourbet, Département immobilier, Éditions Lefebvre Dalloz
Civ. 3e, 16 avr. 2026, FS-B, n° 24-22.809
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