Tenace est la théorie du propriétaire apparent
La circonstance que le terrain d’assiette d’un projet de construction appartienne au domaine privé d’une personne publique n’a pas d’incidence sur le contrôle de la validité de l’attestation du pétitionnaire.
Le service instructeur d’une demande de permis de construire qui porte sur le domaine privé de la commune n’a pas à effectuer de vérifications particulières quant à la qualité de l’auteur de cette demande. Le présent arrêt offre un exemple de la sécurisation juridique créée par le juge pour faciliter les démarches du demandeur d’une autorisation d’urbanisme.
Par un arrêté du 20 juillet 2022, la maire de Puteaux (Hauts-de-Seine) a accordé à la société République un permis de construire, modifié par un arrêté du 3 juillet 2023, un permis de construire et un permis de construire modificatif en vue de la réalisation de deux immeubles de quarante-deux logements collectifs, six maisons individuelles et deux niveaux de parking en sous-sol. Le projet se situe sur le domaine privé de la commune. Par deux jugements, contre lesquels, d’une part, la société République et, d’autre part, la commune de Puteaux, se pourvoient en cassation, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a annulé ces arrêtés.
Pétitionnaire autorisé
Aux termes de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme, les demandes de permis de construire doivent être déposées par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou toute personne attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux. L’article R. 431-5 du même code dispose que la demande de permis de construire comporte l’attestation du ou des demandeurs qu’ils remplissent les conditions définies à l’article R. 423-1. Pour le tribunal administratif, dès lors que la parcelle en cause appartenait au domaine privé de la commune et à défaut de délibération du conseil municipal autorisant la société à déposer sa demande de permis de construire sur cette même parcelle, la maire de Puteaux ne pouvait ignorer que la société ne disposait d’aucun droit à déposer sa demande.
Le Conseil d’État annule ces jugements. Il rappelle pour cela la jurisprudence sur la théorie du propriétaire apparent, bien établie depuis 2015 avec l’arrêt de section Commune de Salbris (CE 19 juin 2015, n° 368667, Dalloz actualité, 24 juin 2015, obs. M.-C. de Montecler ; Lebon avec les concl. 
; AJDA 2015. 1238 ; ibid. 1416 , chron. J. Lessi et L. Dutheillet de Lamothe ; RDI 2015. 430, obs. P. Soler-Couteaux ; AJCT 2016. 57, obs. R. Bonnefont ) : les demandes de permis de construire doivent seulement comporter l’attestation du pétitionnaire qui établit qu’il remplit les conditions définies à l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme ; le service instructeur n’a pas à vérifier la validité de l’attestation établie par le demandeur ; sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l’attestation prévue à l’article R. 423-5 du code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande ; les tiers ne sauraient utilement invoquer, pour contester une décision accordant une telle autorisation au vu de l’attestation requise, la circonstance que l’administration n’en aurait pas vérifié l’exactitude. Toutefois, si l’autorité saisie d’une telle demande vient à disposer, au moment où elle statue, d’informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaître que le pétitionnaire ne dispose d’aucun droit à la déposer, il lui revient de refuser la demande de permis pour ce motif.
Indifférence du statut du terrain d’assiette du projet
À ces garanties très complètes, le Conseil d’État ajoute, en l’espèce, que la circonstance que le terrain d’assiette du projet de construction appartienne au domaine privé d’une personne publique « est sans incidence sur les pièces à produire par le pétitionnaire pour attester de sa qualité pour présenter la demande de permis comme sur les conditions, décrites ci-dessus, dans lesquelles l’autorité compétente pour délivrer le permis peut lui dénier cette qualité ».
Le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise avait déduit de l’absence de délibération du conseil municipal autorisant un pétitionnaire à déposer une demande de permis de construire sur un terrain appartenant au domaine privé de la commune que la maire disposait nécessairement d’informations faisant apparaître que le pétitionnaire ne disposait d’aucun droit à déposer cette demande. Aussi, en se fondant sur cette circonstance pour juger que la décision attaquée avait été prise en méconnaissance de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme, il a commis une erreur de droit.
par Jean-Marc Pastor, Rédacteur en chef de l'AJDA
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