Transformation des bureaux en logement : la copropriété aussi s’assouplit
La majorité de l’article 24 devient le seul rempart à la transformation de bureaux en logements. La transformation de locaux commerciaux échappe à l’assouplissement.
La transformation des bureaux dont le taux d’occupation baisse constamment figure depuis longtemps parmi les pistes pour augmenter le stock de logements dans un secteur toujours en crise. La loi n° 2025-541 du 16 juin 2025 s’emploie à lever les freins à ce type de réaffectation ; freins constitués par les majorités dissuasives pour adopter les décisions nécessaires lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété.
Liberté, majorité mais plus unanimité pour décider de la transformation
Si ni le règlement de copropriété ni la destination de l’immeuble ne s’opposent à la transformation des locaux tertiaires en habitation, la modification est librement réalisée. C’était le cas avant la loi, ça le demeure.
En revanche, si le règlement de copropriété ou la destination de l’immeuble s’opposait à la transformation, celle-ci n’était autorisée qu’en obtenant un vote unanime des copropriétaires (Loi n° 65-557 du 10 juill. 1965, art. 9), ce qui en pratique, rendait l’opération quasiment impossible.
La loi nouvelle fait sauter le verrou de l’unanimité en cas d’atteinte à la destination de l’immeuble puisqu’elle soumet le vote de la transformation de la destination de parties privatives à usage autre que d’habitation en logement à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire à la majorité la plus faible applicable en copropriété (Loi n° 65-557 du 10 juill. 1965, art. 9, I, al. 2, créé par la loi n° 2025-541 du 16 juin 2025, art. 8, 1°). Ce choix est tout de même plus protecteur des intérêts des copropriétaires que la proposition de loi initiale qui excluait toute faculté d’opposition de l’assemblée des copropriétaires.
La transformation de locaux commerciaux en habitation n’est pas concernée par l’assouplissement. Les travaux parlementaires relèvent en effet que substituer des logements à des commerces « aurait un impact négatif sur la vitalité des cœurs de ville et des centres-bourgs » et diminuerait « la quantité et la qualité de services pourtant nécessaires à l’accueil de nouveaux habitants » (Ass. nat., Amendement n° CE44, 1re lecture).
Remarque : les dispositions de l’article 50 de la loi de 1965 concernant l’application du statut de la copropriété à Mayotte sont ajustées aux modifications apportées à l’article 9 de la même loi (Loi n° 65-557 du 10 juill. 1965, art. 50, 2°, mod. par la loi n° 2025-541 du 16 juin 2025, art. 8, 2°).
Une mise en adéquation des charges votée à la majorité simple en cas de transformation
La modification des charges de copropriété impliquée par le changement d’usage des parties privatives relève en principe de la majorité absolue de l’article 25. Pour la cohérence du dispositif destiné à favoriser le vote de la transformation des bureaux en locaux d’habitation, la majorité requise pour voter la modification de la répartition des charges nécessitée dans ce cadre est abaissée et alignée sur celle requise pour l’autorisation de la transformation (Loi n° 65-557 du 10 juill. 1965, art. 24, II, l, créé par la loi n° 2025-541 du 16 juin 2025, art. 9, 1° ; Loi n° 65-557 du 10 juill. 1965, art. 25, e, mod. par la loi n° 2025-541 du 16 juin 2025, art. 9, 2°).
Loi n° 2025-541, 16 juin 2025, art. 8 et 9, JO 17 juin
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