Transmission familiale du bail à cause de mort et contrôle des structures
Au décès du preneur, le bail à ferme se poursuit au profit de son ayant droit à la condition qu’il satisfasse aux exigences du contrôle des structures. Cette condition s’apprécie au jour où le juge statue.
Cet arrêt complète utilement la jurisprudence relative à l’articulation entre contrôle des structures et transmission familiale du bail à la suite du décès du preneur.
Depuis un arrêt de 2002, il est établi que le nouveau titulaire du bail est soumis aux exigences du contrôle des structures (Civ. 3e, 2 oct. 2002, n° 01-03.607, D. 2002. 2914 
; AJDI 2003. 360 , obs. J.-M. Plazy ; 13 juill. 2005, n° 04-12.265, AJDI 2005. 847 , obs. R. Graëffly ; 24 avr. 2013, n° 12-14.579, Dalloz actualité, 23 mai 2013, obs. S. Prigent ; D. 2013. 2013 , note F. Roussel ; Dr. rur. 2013. Comm. 79, obs. S. Crevel). Destiné à assurer « la mise en valeur des terres agricoles ou des ateliers de production hors sol au sein d’une exploitation agricole », le contrôle des structures s’exerce en effet quel que soit « le titre en vertu duquel la mise en valeur est assurée » selon l’article L. 331-1 du code rural et de la pêche maritime. Mais la Cour de cassation ne s’était pas encore prononcée sur la date à laquelle cette condition devait être appréciée.
Les faits sont simples. À la suite du décès du preneur, la bailleresse notifie aux ayants droit son intention de résilier le bail, lesquels revendiquent le bénéfice de sa continuation. Devant le tribunal paritaire des baux ruraux, la bailleresse soutient que l’héritier ne satisfait ni aux conditions de l’article L. 411-34, faute d’une participation suffisante à l’exploitation au cours des cinq années précédant le décès, ni aux exigences du contrôle des structures. La Cour d’appel d’Amiens ne retient que ce dernier argument. Pour constater la résiliation du bail, elle relève qu’au jour de la continuation du bail, c’est-à-dire au décès de son auteur, l’héritier ne justifiait pas être dispensé d’obtenir l’autorisation d’exploiter nécessaire.
Contestant cet arrêt, le demandeur au pourvoi soutient que l’héritier qui entend poursuivre le bail n’est pas tenu de justifier de la conformité au contrôle des structures au jour de l’effet de la continuation du bail, soit dès la date du décès de son auteur.
La Cour de cassation lui donne raison au visa des articles L. 331-2 et L. 411-34 du code rural et de la pêche maritime. Après avoir rappelé qu’il est jugé qu’au décès du preneur, le bail à ferme se poursuit au profit de son ayant droit à la condition qu’il satisfasse aux exigences du contrôle des structures, elle précise que cette condition de conformité au contrôle des structures s’apprécie au jour où le juge statue.
Cette solution se justifie au regard de l’indépendance des deux dispositifs qui répondent à des domaines et à des objectifs distincts. Le contrôle des structures est un instrument de mise en œuvre de la politique agricole destiné à encadrer l’exploitation des terres agricoles, tandis que l’article L. 411-34 du code rural organise la dévolution du bail en favorisant sa poursuite dans un cadre familial pour assurer la stabilité de l’exploitation. Dès lors, le respect du contrôle des structures constitue une exigence propre à l’exploitation des terres agricoles, sans pour autant se confondre avec les conditions de transmission du bail qui sont précisées par l’article L. 411-34. Comme le relève un auteur : « C’est une chose de dire que l’héritier doit être en conformité avec le contrôle des structures et une autre chose d’ériger cette condition administrative en condition de transmission du droit au bail » (H. Bosse-Platière, obs. ss Civ. 3e, 20 juin 2019, n° 18-12.417, Dr. rur. 2019. Comm. 141).
Cette solution apparaît également justifiée en pratique. La continuation du bail au profit des héritiers opère de plein droit au moment du décès du preneur, sans qu’ils n’aient à former une demande en ce sens (Civ. 3e, 6 oct. 2016, n° 15-14.928, Dalloz actualité, 23 nov. 2016, obs. S. Prigent ; D. 2016. 2065 ; Dr. rur. 2017. Comm. 6, obs. H. Bosse-Platière). S’agissant d’un événement qui ne peut être anticipé, les héritiers ne sauraient être tenus de justifier qu’ils répondent aux exigences du contrôle des structures dès le décès de leur auteur. Un temps leur est nécessaire pour régulariser leur situation à cet égard. Cette position s’inscrit dans le sillage d’une décision favorable à la régularisation de la situation du locataire rendue à propos de l’article L. 331-6 du code rural et de la pêche maritime. Dans cet arrêt, l’annulation du bail a été écartée dès lors que le preneur justifiait au jour où le juge a statué d’une autorisation d’exploiter, peu important qu’elle ait été accordée postérieurement à la conclusion du contrat (Civ. 3e, 13 juill. 2010, n° 09-16.598, Dr. rur. 2010. Comm. 117, obs. S. Crevel ; contra, Civ. 3e, 5 avr. 2006, n° 05-16.511, Dr. rur. 2006. Comm. 129).
Si cet arrêt apporte une précision bienvenue, une question majeure reste posée : quel serait le fondement de l’action du bailleur ? L’alinéa 3 de l’article L. 411-34 du code rural et de la pêche maritime ouvre au bailleur une action en résiliation dans les six mois à compter du jour où il a eu connaissance du décès mais le texte la circonscrit à une hypothèse particulière : en l’absence de bénéficiaire prioritaire remplissant les conditions pour continuer l’exploitation. C’est sur ce fondement qu’avait agi la bailleresse au cas particulier : elle avait invoqué un défaut d’exploitation suffisante de la part du fils du preneur dans les cinq années précédentes, ce qui n’était pas avéré selon la cour d’appel. Ainsi, le non-respect des exigences du contrôle des structures, qui n’est pas un motif visé par ce texte, ne devrait pas pouvoir fonder une telle action. D’ailleurs, la Cour de cassation a déjà rappelé que la méconnaissance, en cours de bail, du dispositif de contrôle des structures ne constitue pas un motif de résiliation prévu par la loi (Civ. 3e, 20 juin. 2019, n° 18-12.417, préc. ; 13 avr. 2022, n° 20-17.511). Les incertitudes demeurent donc quant aux voies d’action ouvertes au bailleur.
par Camille Dreveau, Maître de conférences, Université de Tours
Civ. 3e, 1er oct. 2026, FS-B, n° 25-10.310
© Lefebvre Dalloz