Un accord pour mensualiser les loyers commerciaux et accélérer le recouvrement des impayés

Un protocole d’accord instaure conventionnellement le règlement mensuel des loyers, charges, impôts et taxes des commerces et prévoit des mesures visant à accélérer le recouvrement des impayés.

Alors qu’en raison de la dissolution de l’Assemblée nationale, le projet de loi de simplification de la vie économique est stoppé net, le 30 mai 2024, des fédérations représentatives, d’une part des bailleurs et des investisseurs en immobilier de commerce, et d’autre part des commerçants, ont signé un accord qui s’articule autour de deux principes (qui constituent un tout indivisible) et des dispositions complémentaires.

Champ d’application

Cet accord a vocation à ne s’appliquer qu’aux locaux soumis au régime des baux commerciaux, et dont l’activité est « du commerce » stricto sensu.

A contrario donc, les bureaux, résidences de tourisme, résidences services, hôtels et entrepôts logistiques, ne sont pas concernés.

Premier principe : paiement mensuel et plafonnement du dépôt de garantie

Afin d’alléger les besoins de trésorerie des locataires tout en ne complexifiant pas la gestion, il est proposé aux preneurs de pouvoir payer mensuellement leurs provisions trimestrielles (de loyers, charges, impôts, taxes et redevances), sans remettre en cause le terme de facturation trimestrielle, si celui-ci est prévu contractuellement, et pour autant que le locataire soit à jour du paiement de son loyer.

Quant au plafonnement des dépôts de garantie, il est fixé à un maximum de trois mois de loyers.

Au-delà de ce plafonnement, le protocole précise que les parties :

  • « s’engagent pour l’ensemble des locataires à ne pas modifier leurs pratiques actuelles en ce qui concerne les garanties complémentaires demandées » ;
  • et « seront vigilantes à ne pas fixer des montants de garanties qui pénaliseraient de manière excessive la trésorerie des locataires ».

Second principe : simplification des procédures de recouvrement des loyers et des locaux en cas d’impayés

En contrepartie de la possible mensualisation susmentionnée, le protocole facilite le recouvrement des loyers impayés, « en limitant notamment le maintien dans les lieux de locataires défaillants entraînant l’accroissement de leurs dettes ».

Le texte précise qu’il est légitime et souhaitable d’établir et de généraliser les pratiques suivantes :

  • conditionner les délais de paiement octroyés par un juge à la condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative visée par la procédure et qu’il ait repris le règlement intégral des loyers et des charges courants à la date de l’audience ;
  • limiter le délai de restitution des clés au bailleur, par le liquidateur judiciaire, à deux mois en cas de liquidation judiciaire.

Mesures complémentaires (sécurisation juridique de l’encadrement contractuel de l’indexation dans un tunnel)

Les parties signataires déclarent vouloir œuvrer afin qu’un tunnel soit mis en place avec un plafond et un plancher pour la variation de l’indexation annuelle du loyer, sous réserve que la valeur absolue du plancher et du plafond soit identique.

Les signataires

Ont d’ores et déjà signé l’accord :

  • le CDCF (Conseil du commerce de France) ;
  • le CDF (Commerçants de France) ;
  • l’Alliance du commerce ;
  • le CAMF (Commerçants et artisans des métropoles de France) ;
  • la CGAD (Confédération générale de l’alimentation en détail) ;
  • la FACT (Fédération des Acteurs du Commerce dans les Territoires) ;
  • la FCJPE (Fédération des commerces spécialistes des jouets et des produits de l’enfant) ;
  • la FFEF (Fédération française de l’équipement du foyer) ;
  • la FFF (Fédération française de la franchise) ;
  • la PROCOS ;
  • et l’UNPI (Union nationale des propriétaires immobiliers).

Effectivité de l’accord

De lege lata, la portée de l’accord est limitée, car l’application des deux principes énoncés ci-dessus et des mesures proposées ne pourra intervenir sans modifications législatives, que les signataires de l’accord s’engagent à promouvoir.

Par ailleurs, en ce qui concerne la mise en œuvre du plafonnement du dépôt de garantie, il concerne « les baux conclus à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi de simplification de la vie économique ».

Enfin, pour que les mesures complémentaires puissent s’appliquer, il faudrait qu’un texte autorise les parties à déroger aux articles L. 112-1 à L. 112-3 du code monétaire et financier, articles relevant de l’ordre public de direction.

 

Communiqué de presse, 3 juin 2024

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