VEFA : la consignation n’éteint pas le privilège du vendeur
En VEFA, la consignation du solde du prix libère l’acquéreur sans éteindre pour autant la créance du vendeur. Donc, le privilège qui la garantit demeure.
Le mécanisme de consignation du solde du prix en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) protège l’acquéreur contre les conséquences financières d’une livraison contestée (J.-P. Tricoire, L’encadrement du financement par l’accédant des opérations de VEFA du secteur protégé, LPA 19 mai 2011, p. 45, spéc. p. 2). Pour assurer l’efficacité de cette protection, le législateur a posé un principe d’échelonnement des paiements (C. civ., art. 1601-3) et un calendrier des versements (CCH, art. R. 261-14) à mesure de l’avancement des travaux (sur les règles gouvernant le paiement, v. V. Zalewski, Les règles de paiement dans les contrats spéciaux, RDI 2013. 22 
; O. Tournafond, Les modalités de paiement du prix et ses questions dans la VEFA, RDI 2012. 53 ). La protection se poursuit par la possibilité offerte à l’acquéreur de consigner le solde du prix en garantie de la conformité de l’ouvrage aux prévisions contractuelles (CCH, art. R. 261-14, al. 2). Mais la portée de cette protection sur les droits du vendeur n’a pas toujours été précisément déterminée.
La consignation du solde du prix constitue un moyen de pression légale destiné à inciter le vendeur à remédier aux défauts de conformité de l’ouvrage (L. Siguoirt, La consignation du solde du prix de vente, AJDI 2012. 851 , spéc. p. 1). En permettant de différer le versement du dernier appel de fonds sans empêcher la remise des clés, le législateur a voulu ménager une voie intermédiaire entre le paiement immédiat et le refus pur et simple de payer. Toutefois, l’efficacité de cette voie demeure subordonnée à la contestation de la conformité de l’ouvrage aux prévisions contractuelles.
Encore faut-il déterminer si cette consignation, dont la jurisprudence affirme depuis longtemps qu’elle vaut paiement (Civ. 3e, 15 déc. 2010, n° 09-67.232, Dalloz actualité, 11 janv. 2011, obs. F. Garcia ; RDI 2011. 159, obs. O. Tournafond ; D. Mazeaud, Consignation, RDC 2011. 476), éteint véritablement la créance du vendeur ou si elle se borne à soustraire l’acquéreur aux conséquences de son inexécution. L’arrêt commenté apporte une réponse à cette interrogation à propos de la radiation du privilège du vendeur d’immeubles.
En l’espèce, des particuliers avaient acquis en 2008 plusieurs lots en VEFA auprès de la SCI Les Balcons de l’Estaque, qui avait fait inscrire un privilège de vendeur. Se plaignant de désordres après la livraison, les acquéreurs ont consigné auprès de la Caisse des dépôts et consignations le solde de 5 % du prix. À l’occasion d’une promesse de revente, ils ont également séquestré 30 000 € en s’engageant à la mainlevée du privilège et en donnant aux sous-acquéreurs, à défaut, un mandat irrévocable de prélever les sommes nécessaires à cette mainlevée. Ils ont ensuite engagé une action en radiation qui fut rejetée par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence (Aix-en-Provence, 14 déc. 2023, n° 23/05373). Soutenant que la consignation valait paiement, les demandeurs au pourvoi faisaient valoir que le titre était soldé au sens de l’article 2438 du code civil et que le vendeur ne pouvait, de surcroît, prétendre à des pénalités de retard fondées sur le non-paiement du solde consigné. La Cour de cassation rejette le pourvoi en jugeant que la consignation « ne vaut paiement qu’à son égard » et « n’a pas pour effet d’éteindre la créance du vendeur » (pt 7). Elle en déduit que cette consignation « n’entraîne pas l’extinction du privilège du vendeur » (pt 8). Par conséquent, la sûreté qui garantit la créance du vendeur subsiste.
L’intérêt de la décision est moins la réaffirmation de la fonction de paiement attachée à la consignation du prix que les conséquences de celle-ci sur la permanence de la garantie réelle dont bénéficie le vendeur. Ainsi, l’arrêt invite à distinguer l’effet libératoire relatif de la consignation du prix et la persistance corrélative du droit réel accessoire au bénéfice du vendeur.
L’effet libératoire circonscrit de la consignation du prix
La portée de la consignation du solde du prix doit d’abord être appréciée au regard de la fonction de paiement que la jurisprudence lui reconnaît dans les rapports contractuels entre le vendeur et l’acquéreur. Cette fonction demeure toutefois limitée, puisqu’elle n’emporte pas l’extinction de la créance du vendeur.
L’assimilation au paiement dans les rapports contractuels
Le solde du prix de vente, après échelonnement, est dû lors de la mise à disposition du local. Cependant, il peut être consigné à l’initiative de l’acquéreur sans l’accord du vendeur (J.-Cl. Constr., v° Ventes d’immeubles à construire, par D. Sizaire, fasc. 83-31, actualisé par V. Zalewski-Sicard, spéc. nos 62 à 67). Toutefois, il doit s’abstenir de tout abus dans l’exercice de ce droit, au risque d’engager sa responsabilité (ibid.). Cette faculté se distingue de la retenue de garantie pratiquée dans les marchés privés de travaux, laquelle procède d’un régime autonome qui ne saurait être transposé à la VEFA (Civ. 3e, 31 janv. 1996, n° 94-14.006, RDI 1996. 226, obs. J.-C. Groslière et C. Saint-Alary-Houin ; Defrénois 30 juin 1996. 804, note P. Dubois ; sur la notion de retenue de garantie, v. J.-P. Tricoire, Focus sur la retenue de garantie, RDI 2024. 262 ).
La consignation du prix vaut paiement et interdit au vendeur de retenir les clés au seul motif qu’il n’avait pas reçu directement le solde du prix (Civ. 3e, 15 déc. 2010, n° 09-67.232, préc. ; O. Tournafond, La consignation du solde du prix vaut paiement, RDI 2011. 159 ; D. Mazeaud, art. préc.). Telle est la position, bien constante, de la troisième chambre civile. Ainsi, le blocage des clés par le vendeur peut ouvrir droit pour les acquéreurs à une indemnité de jouissance (Civ. 3e, 2 févr. 2022, n° 20-22.075, rendu en cassation de Chambéry, 15 sept. 2020, n° 18/00065 ; C. Sizaire, Vente d’immeuble à construire – En cas de consignation du solde du prix par l’acquéreur le vendeur doit indemniser l’acquéreur du différé de jouissance consécutif à son refus de remise des clés, Constr.-Urb. avr. 2022. Comm. 44 ; H. Périnet-Marquet, La consignation du solde du prix vaut paiement et ne permet pas au vendeur de retenir les clés, Defrénois 25 août 2022, n° DEF209n1). De même, la consignation régulière fait obstacle aux pénalités de retard fondées sur le seul défaut de paiement du solde ainsi consigné (Civ. 3e, 24 mars 2015, n° 14-11.391 ; V. Zalewski-Sicard, Défaut de conformité et sanction des parties, Gaz. Pal. 2 juin 2015. 22) et à la résolution fondée sur le défaut de règlement du prix, y compris lorsqu’un régime contractuel ancien autorisait la consignation d’une fraction supérieure à 5 % (Civ. 3e, 6 mai 2015, n° 14-13.032, RDI 2015. 415, obs. J.-P. Tricoire , spéc. p. 3 ; V. Zalewski-Sicard, Consignation du solde du prix, maison individuelle et garantie intrinsèque, Gaz. Pal. 8 sept. 2015. 36).
Si la jurisprudence antérieure a progressivement consacré les effets libératoires de la consignation dans les rapports entre le vendeur et l’acquéreur, elle n’avait pas expressément déterminé ses conséquences sur l’existence même de la créance du vendeur. C’est sur ce point que l’arrêt commenté apporte une précision essentielle.
La dissociation entre libération de l’acquéreur et extinction de la créance
Au sens du droit commun, le paiement réalise l’exécution de la prestation due et éteint l’obligation corrélative (C. civ., art. 1342 ; J.-Cl. Not., v° Vente d’immeuble, par A. Pène et J.-F. Pillebout, 20 mars 2021, fasc. 450, spéc. n° 3), tandis que la consignation du solde n’opère aucun transfert définitif des sommes au vendeur.
En droit commun, lorsque le créancier refuse sans motif légitime le paiement qui lui est dû, le débiteur peut, dans les conditions des articles 1345 et 1345-1 du code civil, consigner la somme et se trouver libéré à compter de la notification au créancier. Ces textes visent l’obstruction du créancier et ne consacrent pas, par leur seule lettre, une règle générale d’extinction de la créance du seul fait de la consignation. Celle prévue en VEFA répond à une logique différente, puisqu’elle procède de la contestation par l’acquéreur de la conformité de l’immeuble aux prévisions contractuelles et préserve un moyen de pression sur le vendeur (L. Siguoirt, art. préc., spéc. p. 2). Cette différence de finalité éclaire la solution de l’arrêt, sans suffire à elle seule à établir l’absence d’extinction de la créance.
L’effet libératoire de la consignation en VEFA ne saurait donc être confondu avec l’extinction de la créance du vendeur, dont le règlement demeure tributaire du sort des fonds consignés. L’arrêt commenté consacre expressément cette dissociation. La cour interdit au vendeur de poursuivre l’acquéreur pour obtenir un second paiement du solde régulièrement consigné, mais aussi de lui imputer, de ce chef, une inexécution contractuelle susceptible de sanction (pt 7). La subsistance de la créance ne restaure donc ni l’action directe en paiement du même solde contre l’acquéreur ni les pénalités fondées sur son absence de versement direct.
Ainsi, l’affirmation selon laquelle la consignation « n’a pas pour effet d’éteindre la créance du vendeur » (pt 7) ne signifie pas que le vendeur dispose d’un droit immédiat et inconditionnel au déblocage des sommes, leur attribution demeurant tributaire de l’issue de la contestation et des règles gouvernant la déconsignation. Il est dès lors préférable de parler d’un paiement opposable à l’acquéreur à titre libératoire plutôt que d’une extinction générale de l’obligation. L’assimilation au paiement est limitée à la protection que lui confère le droit spécial.
Le maintien de la sûreté malgré l’effet libératoire
L’absence d’extinction de la créance du vendeur commande le maintien du privilège qui en garantit le paiement, conformément au caractère accessoire de cette sûreté. Cependant, la persistance de cette garantie réelle n’est pas sans conséquences pratiques, notamment lorsque l’acquéreur entend revendre l’immeuble.
La subsistance du privilège comme accessoire de la créance
Une fois admise la survie de la créance garantie, le sort du privilège du vendeur se déduit du principe accessorium sequitur principale. En effet, lorsque l’obligation garantie s’éteint, la sûreté réelle qui s’y adjoint et en conforte l’exécution s’éteint également (M. Bourassin, Droit des sûretés, 9e éd., Dalloz, coll. « Sirey Université », 2026, n° 1263 ; H. Westendorf, Le transfert des sûretés, thèse, Defrénois, 2015, nos 214 s.).
Avant la réforme des sûretés, le vendeur d’immeubles pouvait inscrire un privilège immobilier spécial, dont l’existence et la radiation demeuraient liées au titre et à la créance qui en justifiaient l’inscription. L’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 a remplacé, pour l’avenir, les privilèges immobiliers spéciaux – qui, en raison de leur caractère occulte et de la rétroactivité dont ils bénéficiaient, étaient source d’insécurité juridique – par des hypothèques légales spéciales (Rapp. au président de la République relatif à l’ord. n° 2021-1192 du 15 sept. 2021 ; sur la notion de privilège, v. D. Legeais, Droit des sûretés et garanties de crédit, 17e éd., LGDJ, 2026, p. 447 s. ; P. Théry et C. Gijsbers, Droit des sûretés, LGDJ, 2022, nos 175 s.), désormais visées notamment à l’article 2402 du code civil, sans supprimer le mécanisme d’accessoire qui gouverne leur extinction (C. civ., art. 2402, 1° et 2474). Ainsi, les privilèges nés avant son entrée en vigueur sont assimilés pour l’avenir aux hypothèques légales, sous réserve des règles relatives au rang (C. civ., art. 2418). Cela dit, comme le rappelle M. Hélaine, le privilège comme l’hypothèque légale « répondent d’un même besoin, à savoir celui d’avantager un créancier déterminé ou de faciliter le recouvrement d’une créance considérée cruciale » (C. Hélaine, Le clair-obscur de la distinction entre hypothèque légale et privilège après l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, in R. Broussais, M. Hoyer et E. Petitprez [dir.], Le droit des sûretés depuis l’ordonnance du 15 septembre 2021, CREPISCA, Colloque, LGDJ, 2024, p. 115, n° 21) .
L’enjeu de la réforme n’est pas de reconnaître une sûreté autonome à laquelle la consignation serait indifférente. Il s’agit plutôt de constater que la cause légale d’extinction, tirée de la disparition de l’obligation principale, n’est pas caractérisée (C. civ., art. 2474, 1° : « Les hypothèques s’éteignent notamment par l’extinction de l’obligation principale sous réserve du cas prévu à l’article 2422 »). En outre, l’article 2438 du code civil ouvre une voie de radiation judiciaire notamment lorsque l’inscription a été prise sur un titre éteint ou soldé (C. civ., art. 2438). Cependant, la consignation du solde du prix ne suffit précisément pas à prouver une telle extinction.
La cour en déduit que l’absence d’extinction de la créance garantie fait obstacle à l’extinction du privilège du vendeur (pt 8). Cela dit, la solution ne confère au vendeur aucun droit à conserver indéfiniment une inscription injustifiée ou devenue sans objet. La preuve d’une extinction ultérieure de la créance pourrait commander une radiation.
Ce maintien ne signifie cependant pas que le vendeur puisse encore poursuivre directement l’acquéreur pour le solde régulièrement consigné. À travers sa motivation, la cour distingue la subsistance objective de la créance garantie de la possibilité d’en exiger une nouvelle exécution personnelle auprès de l’acquéreur (pts 7 et 8). Le privilège demeure parce que la créance n’est pas éteinte, et non parce que le vendeur pourrait obtenir un second paiement de ce dernier. L’arrêt laisse ainsi ouverte la question des conditions précises de l’attribution des fonds consignés.
Le maintien du privilège apparaît ainsi comme la conséquence de la subsistance de la créance garantie, malgré la libération de l’acquéreur. Cette solution, juridiquement cohérente au regard du principe de l’accessoire, n’en soulève pas moins des difficultés pratiques lorsque l’immeuble grevé fait l’objet d’une nouvelle vente.
Les conséquences du maintien du privilège sur la revente du bien
Le maintien du privilège du vendeur, malgré la consignation du solde du prix de vente, n’est pas sans conséquences sur la situation patrimoniale de l’acquéreur. Dans l’affaire commentée, les acquéreurs avaient consigné 22 100 € (soit 5 % restant dus sur le prix de vente) au titre du solde litigieux, puis séquestré 30 000 € à l’occasion d’une promesse de revente. Ils ont organisé, par mandat irrévocable donné aux sous-acquéreurs, le règlement éventuel des sommes nécessaires à la mainlevée si celle-ci n’était pas obtenue dans le délai prévu (pt 4).
Cette conséquence procède de la nature réelle de la sûreté. En effet, conformément à l’article 2462 du code civil, la transmission de la propriété d’un immeuble ne purge pas, à elle seule, les hypothèques qui le grèvent. Le maintien de la créance garantie autorise donc celui de l’inscription de l’hypothèque, indépendamment de la consignation du prix. Dès lors, l’acquéreur qui souhaite revendre son bien doit obtenir la mainlevée de la sûreté ou recourir aux mécanismes légaux permettant de libérer l’immeuble de cette charge. À cet égard, l’article 2463 du code civil organise une procédure de purge amiable reposant sur l’affectation du prix de vente au paiement des créanciers inscrits (P. Théry et C. Gijsbers, Droit des sûretés, op. cit., nos 465 s.).
La solution de l’arrêt conduit ainsi à distinguer deux opérations juridiquement autonomes. D’une part, la consignation du solde du prix – qui protège l’acquéreur contre les conséquences d’une inexécution de son obligation de paiement direct – et, d’autre part, la radiation de l’inscription – qui suppose la disparition de son fondement ou la réalisation d’une autre cause légale d’extinction. Le seul séquestre d’une somme destinée à permettre la mainlevée ne saurait, à cet égard, produire automatiquement un effet extinctif sur la sûreté.
La portée de l’arrêt est non négligeable sur ce point. En effet, en préservant le privilège du vendeur tant que sa créance subsiste, la Haute juridiction assure certes la cohérence du droit des sûretés, mais révèle simultanément les limites de l’efficacité économique de la consignation protectrice. Dans le cas d’espèce, l’immobilisation initiale de 22 100 € s’est accompagnée d’un séquestre supplémentaire de 30 000 € destinés à sécuriser la revente. Cette coexistence ne rend pas illégitime le maintien du privilège. En revanche, elle souligne la nécessité d’organiser séparément le sort des fonds consignés et celui de l’inscription. La consignation libère ainsi l’acquéreur du paiement direct sans constituer un instrument de purge des sûretés immobilières.
par Adama Zoromé, Docteur en droit privé, qualifié aux fonctions de Maître de conférences (CNU 01), enseignant contractuel à l’Université de Nîmes, Avocat au Barreau de Marseille
Civ. 3e, 8 oct. 2026, FS-B, n° 24-13.478
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