Zonage de certains avantages fiscaux et aides : la valse des communes continue
Un nouvel arrêté modifie le classement des communes selon les zones de tension du marché immobilier et actualise leur code INSEE.
L’arrêté du 1er août 2014 répartissant les communes en zones A, A bis, B1, B2 et C est une fois de plus modifié. Voici donc, avec ce nouvel arrêté (Arr. 5 sept. 2025, NOR : ATDL2524318A, JO 6 sept.) le sixième temps d’une valse de modifications qui en comptait jusque-là cinq, délaissant depuis 2024, les quatre temps académiques…
Mécaniquement le changement de zone implique un changement de plafond.
Un zonage ayant un impact sur de nombreux dispositifs
L’objectif déclaré est de « faire bénéficier 2,4 millions de Français habitant dans ces communes du logement locatif intermédiaire (LLI) et de barèmes plus avantageux pour l’octroi de certaines aides au logement comme le prêt à taux zéro, le bail réel solidaire, le prêt social location-accession ou encore les réductions d’impôt Denormandie et Loc’Avantages. Il soutient également la construction de logements sociaux par le rehaussement des plafonds de loyer des logements financés en prêt locatif social, applicables aux nouvelles opérations ».
Le changement de zone a également un effet pour des dispositifs fiscaux en cours tels que le Duflot-Pinel puisque le zonage applicable pour l’appréciation des plafonds de loyer correspond à celui de la date de conclusion du bail ou de son renouvellement (BOI-IR-RICI-360-20-30, n° 29).
Remarque
Il convient de ne pas oublier que ce zonage a une incidence en matière de baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet, sur le plafonnement des honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger le contrat de location (le plafonnement des honoraires relatifs à l’état des lieux échappe à tout zonage ; Loi n° 89-462 du 6 juill. 1989, art. 5, I, al. 2 ; Décr. n° 2014-890 du 1er août 2014, art. 1er, Dalloz actualité, 3 sept. 2014, obs. Y. Rouquet). Plafonnements qui seront révisés à compter du 1er janvier 2026 (par le jeu de l’arr. du 17 juill. 2025, NOR : ATDL2515648A, Dalloz actualité, 9 sept. 2025, obs. Y. Rouquet).
Une modification qui touche près de 500 communes
467 communes sont reclassées (147 vers la zone B2, 247 vers la zone B1, 64 vers la zone A et 10 vers la zone A bis) et 19 communes sont déclassées pour retrouver la zone qui était la leur avant la révision du 5 juillet 2024.
Application dans le temps
Le nouveau zonage entre en vigueur le 8 septembre 2025. Toutefois, pour le bénéfice des prêts à taux zéro (PTZ) et des prêts conventionnés (y compris les prêts à l’accession sociale bénéficiant de la garantie de l’État – PAS), il s’applique aux offres de prêt émises à compter du 30 septembre 2025.
Actualisations diverses
L’arrêté de 2014 est modifié pour viser l’article D. 304-1 du code de la construction et de l’habitation et non plus le R. 304-1. Par ailleurs les tableaux mentionnent le nouveau code géographique INSEE applicable depuis le 1er janvier 2025.
Il est précisé que les communes non listées dans les tableaux appartiennent à la zone C.
Arr. 5 sept. 2025, NOR : ATDL2524318A, JO 6 sept.
par Alexandra Fontin, Dictionnaire permanent Gestion immobilière